Sang Cheong Tai (A Firm) 訴 Chest Gain Ltd.

DCCJ013792/2001

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第13792號

主審法官： 沈小民暫委法官

日期：2002年7月10日

時間：下午3時05分

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判案書

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1.在本訴訟中，原告人向被告追討一筆為數165,000元的款項，這筆本款是原告與被告訂立租務合約時原告所繳付的訂金。被告亦向原告提出反申索，指稱原告毀約，追討賠償。

2.原告與被告於1999年5月4日簽定了租務合約，租用位於香港皇后大道西111號華富商業大廈地面1號舖位，為期兩年，由1999年7月1日始至2001年6月30日為止，每月租金為40,000元。在租約屆滿後，原告仍然佔用該舖位，直至2001年8月29日遷出，並將舖位交還給被告，但被告拒絕退回訂金。

3.有關的租務合約以英文撰寫，其中兩條與本案有關，分別為2X條及第9條。本席將有關的條文以英語讀出，2X條文是"Upon execution of this agreement to deposit with the landlord the sum of HK$165,000 as security for the due payment of the rent hereby reserved and all charges for electricity, water, gas, service charges, rates and all other outgoings payable by the tenant hereunder and for the due performance and observance by the tenant of the terms, covenants, stipulations and conditions herein contained and on the part of the tenant to be performed and observed, and if the tenant shall not observe and perform any of the terms, covenants and conditions herein contained, the said deposit shall be absolutely forfeited to the landlord without prejudice to any right of action of the landlord to recover from the tenant any damage which the landlord may have sustained over and above the said deposit. If the tenant shall punctually pay the rent hereby reserved and all charges for electricity, water, gas, maintenance and all other outgoings as aforesaid and shall perform and observe the terms, convenants and conditions on the tenant's part to be performed and observed as herein contained the landlord shall return the said deposit to the tenant upon the determination of this agreement and vacant possession of the said premises be delivered to the landlord without interest or compensation."

4.第9條條文是"The landlord shall on the written request of the tenant made not less than three calendar months before the expiration of the term hereby created if there shall not at the time of such expiration be any breach or non-observance of any of the covenants and conditions on the part of the tenant herein before contained, grant to the tenant a lease of the said demand premises for a further term of two years from the day of expiry of the term hereby created with the same covenants and conditions, save and except for this clause and at an open market rent to be mutually agreed not less than one calendar month before the expiration of the term hereby created,, or failing agreement such rent as shall be determined by arbitration by a single arbitrator to be agreed between parties or in default of agreement to be appointed at the request of either party by the chairman for the time being of the Royal Institution of Chartered Surveyors Hong Kong Branch, such arbitration to be conducted in accordance with the provision of the Arbitration Ordinance, Cap. 341 of the Laws of Hong Kong or any statutory amendment, modification or enactment thereof. All costs involved in the arbitration shall be borne by the landlord and tenant in equal shares."

5.在本訴訟中，爭議的事實其實並不多，原告與被告各自傳召了一位證人出庭作供，原告的證人為郭永?(譯音)先生，被告方面的證人為李秀萍(譯音)小姐。所爭議的事情只是究竟原告有沒有行使第9條所述的選擇續租權，而被告接納了有關的提議而給予兩年的續租，只不過就租金問題並沒有定案而已。這便是本案主要爭議的事情。

6.原告的證人郭先生同意在2001年年初雙方已經有談及續租事宜。就雙方所傾談的事宜，原告的證人郭先生聲稱他考慮是否續租時，主要考慮經濟及地點方面，他亦考慮到退休及生意是否興旺，不過最主要的因素是租金問題。他自己已77歲，亦不懂英文，因此，對於有關租務合約的條文他並不清楚。

7.雙方就傾談租金方面並不能達成協議，在6月28日他便發信通知被告方面，內容主要是談及「由於雙方長時間商談續約至今仍未達成協議，特此函通知，本公司已開始尋覓適合的地方搬遷。由7月1日開始，本公司只願意繳交市值租金，每月為25,000元，直至搬出為止。」

8.郭先生聲稱寄出此函件後，被告方面的李小姐曾經接觸他，並要求他重新再傾談。當洽談到一個階段，李小姐自告奮勇地替他撰寫了一份草稿，以便他向被告呈交作為續租事宜之用。有關的草稿亦已撰寫妥當，內容主要是講述「多月來本人郭永?與貴司李小姐商談續租事宜，至今尚未達成雙方同意之租金。根據租約條文定明租客有權續租兩年，故本公司向貴司再表明要求續租。由於現時經濟不景，生意奇淡，本司建議由2001年7月1日起支付新租金，每月xx元正，另付差餉及管理費。」這封便是李小姐替郭先生所撰寫的信件，其中有關新租金方面則留空了。郭先生收到這封信件後，亦於7月11日填寫有關的新租金23,000元，而且加了一個附註，附註為「租期一年半，另生約一年。以上之要求之租金乃符合目前之市值租金。請明察為盼。」亦簽了名。李先生解釋上文所述(他沿用李小姐所撰寫的書信的內容)續租兩年，他其實並不同意，他只承認他自己附加的那些條款。

9.雙方繼續商談，仍然沒有結果。在7月24日被告人發一封信給原告人，主要的內容是「有關貴公司續繼租用香港皇后大道西111號華富商業大廈地面1號舖位時，本公司認為市值租金每月應值40,000元，而此租值與貴公司所提及的租值有一段距離，經雙方討價還價，本司願意給予貴公司優惠，建議每月租金為36,000元，租客另付差餉及管理費，並希望早日達成協議簽訂續租約。根據《租務條例》如雙方未談妥續租租金時，租客仍須付舊租金予業主，直至雙方解決租金為止。新訂之租金業主會以多除少補方式退還或向租客收取未夠之租金差額。有見及此，請貴公司早日把7月份之租金寄上。」當收到這封信後，到了7月31日，原告發信通知被告將會於8月31日退租，並於8月29日將鎖匙交還給被告及將該舖位交出。

10.郭先生同意在7月份只是支付了23,000元租金給被告，亦有繳付該月的管理費，至於8月份之差餉或管理費則沒有支付。

11.至於被告的證人李小姐之證供指出，雙方其實一直在商談續租時已經有共識續租兩年，只是就租金方面雙方仍有一段距離未能達成協議。在她的誓章中，她有提及關於他們商討續租時之情況。在她第一份的證人供詞第四段指出，在2000年1月時，從這時開始，郭先生代表原告，而她代表被告，開始商談續租事宜。她聲稱郭先生表示原告會行駛續租權，只是希望減少租金，而建議每月租金為23,000元，原因是原告公司的生意不甚好，但所建議的有關租金實在太低，被告不能夠接納。雙方只是就有關租金方面未能達成協議，但被告方面接納原告行使其續租權。她亦有提醒郭先生需要根據有關的租務合約給予書面通知。

12.在第五段，她說由於有關的租約尚有數月才屆滿，當時大家進行商討均不甚認真。原告已經表明他們會行使續租權，大家所討論只是針對租金問題而已。雙方未能夠就租金方面達成協議。雖然原告沒有給予被告書面通知他將行使續租權，但被告方面亦沒有任何堅持他需要那樣做，因為當時大家已經正在商討續租事宜。到了2001年4月、5月期間，她仍然有提醒郭先生需要給予被告書面通知。而有關租金方面的商討，到了6月份仍然沒有結果。在6月28日，原告方面致函被告，表示他們將會尋覓其他舖位，亦只會於2001年7月1日開始支付25,000元租金直至他們搬出為止。

13.在第七段中她表示當她收到這封信後，她立即致電郭先生，表示這是不可以接受的，他需要清楚說明究竟原告是否行使有關的續租權。亦通知他如果他不行使續租權而留下的話，有關的租金便會以舊租金40,000元繼續，並非以25,000元繼續。

14.第八段中她表示郭先生(原告)的而且確希望行使續租權，只不過對於租金未能夠談妥而已。雖然當時要求對方書面通知已經過了期，但被告人仍然願意讓原告行使續租權。她亦指出她已向郭先生說清楚，如果原告想行使有關的續租權，他需要給予一份書面通知，租金可以再商談。他可以將他的租金建議寫在書面通知內，可讓她向她的上司匯報，然後大家可以繼續再傾談。她表示郭先生同意這樣做，不過他表示不知如何書寫有關的通知，所以要求她代為撰寫一份草稿。

15.有關她在證人供詞內所述的證供方面，在證人台上的供詞其實並不支持她在這份供詞內所講的情況。整體而言，考慮過證供後，本席認為原告的證人是一位誠實可靠的證人，他的證供是可信的，但被告方面的證人李小姐的證供則不可信。她給本席的感覺是一位不會根據事實作供的證人，純粹希望說一些說話以迎合被告所聲稱的案情而作供而已。

16.首先講述關於她的證供中兩點令人難以置信之處，她一直作供均聲稱雙方在傾談租約時已有一個續租兩年的共識，只是餘下租金商討。她被盤問時，首先被問及的是6月28日郭先生給她的那封信十分清楚說明雙方就租金不能談妥，原告方面打算另覓舖位繼續營業。原告的律師問過她在這方面的問題，她均沒有直接回答。到了一個階段，本席直接問她，根據她所言她與郭先生商討時既然已有一個共識，當收到6月28日這封信時，很明顯這個共識她應該懷疑，對方已清楚說明將會另覓地方繼續營業。問她「妳究竟有冇同人哋講清楚話『喂，我哋一路傾都只係租金嘅啫，唔係就嗰個租期有爭議，因為大家嘅理解或者你同意咗係續租兩年嘅啫，你唔能夠就喺呢個兩年之內咁樣退租嘅。』」她當時給本席的答案是書信方面並沒有那樣說，不過電話中有談及。接著本席問她，在電話中講些甚麼，叫她敘述出有關的內容，但她不能敘述出來，只是重複說傾談租金的問題。本席亦問她如果只是就租金問題時，是否沒有談及有關的租期，她的答覆是以前已經有共識。基本上這是非常迴避的答案，沒有直接回答有關的問題。

17.接著，第二件事件是7月10日，她自己書寫的信件中已說明要求對方清楚列明「貴公司所建議之租金或其他有關項目，以供本司負責人參考。」並且附上剛才所談及她替郭先生所撰寫的7月11日那封信件。原告的律師問她「有關的項目」是指甚麼，她初時的答案只說郭先生在傾談續租時曾經說過租期方面，他又想這樣，又想那樣。律師問她是指甚麼東西時，她說是時間。律師再問她時間是否指租期，基本上她已同意。最後再問她時，她表示之前並不清楚究竟郭先生有甚麼要求，租期方面沒有這樣的要求，她是直至7月11日收到郭先生有關的回覆後，在附註處才第一次知道他對於租期有這樣的要求。在這點證供上，很明顯她自己自相矛盾。唯一的結論是：這位證人根本不是一位誠實的證人，她並不是根據事實作供，正如本席剛才所述，她只是作一些供詞以迎合被告所聲稱的案情。

18.在事實的裁決方面，本席接納原告的證人所述，若果被告方面的證供與原告方面的證供有任何出入之處則予以不接納。本席在事實方面的裁定是雙方在傾談續租時，並不是就第9條條款的內容進行傾談，純粹只是就重新再租該舖位的事宜進行傾談。

19.第一件本席需要考慮的事情是對於第9條的理解，第9條列明在現行的租約完滿之前不少於三個月，租客需要書面作出要求。而在租約完滿後，直至租約屆滿時，如果租客仍然符合並繼續履行租約內所有的條款，在此情況下，業主需要給予租客兩年的續租合約。至於租金方面，如果雙方未能夠達成協議，可由仲裁決定。

20.首先考慮的問題是究竟有關的續租權是否已經消失。雙方不爭議的事情是被告所指稱原告行使有關的續租權時基本上已經過了2001年3月份，如果已經過去，在表面觀之，便不符合第9條的要求。原告的律師在陳詞中指出這種續租權其實是等同法例上所述的提議，提議乃有一個時間、形式所規限，若果這種時間、形式之規限已過去的話，這方面的提議則不可以再被接納。

21.本席亦同意這種觀點，在第9條而言其實這是一種提議，只要租客符合某一些條件，在某一些指定的情況、時間規限下作出這個要求，業主一定要給予兩年續租。很明顯這個提議被告人聲稱在7月11日郭先生(原告方面)回覆被告的有關信件中提出，就時間而言，已經過了該可以被接納的時間。

22.被告的說法指關於時間及形式方面的要求，他們其實已經放棄。就這一點而言，本席不認為：一、在證供方面有放棄這回事。二、因為這是一個提議，在一個指定的時限內若果過去了的話，有關的提議基本上已經消失了。所以當在7月11日被告聲稱他們其實已經放棄了有關的要求，他們並沒有放棄任何東西，因為在那時候有關的提議已經不存在，所以被告人並沒有放棄到任何東西。

23.至於她另一種說法指雙方在傾談續租事宜時，將有關的時間延長了，將該續租權延長了。本席亦以同樣的道理指出，在大家再傾談時，第一、在證供方面並沒有顯示到雙方曾就第9條條款進行傾談；第二、如果以7月11日那封信作準的話，亦沒有延長，因為在那個時間來說，根本沒有甚麼可以給她延長。就這一點而言，被告的說法並不能夠成立。若果法庭這種看法被視為錯誤的話，換言之，在7月11日那封信可以被視為原告是在符合第9條條款的情況下提出行使有關的續租權。換言之，即被告可以放棄或者延長有關的要求。

24.縱使是這樣看法，說是當時7月11日那封信是原告向被告行使該續租權，本席認為雙方均不是就該續租權進行商討有關的續租事宜，因為若果要行使該續租權時，法例已清楚說明，一定要依足有關條款內的內容進行。很明顯，翻閱7月11日的信件附註處關於租期方面是另有提議。附註指租期一年半，另生約一年。本席的理解是這份文件很明顯雙方並不是就有關續租內所述的兩年有一個共識存在。既然沒有兩年的共識存在，根本談不上根據續租條款進行有關續租事宜的談判。被告方面的說法指根據這封信的內文所述其實原告方面已經接納了續租兩年，只不過在附註中提出另一個建議，如果這個建議不被接納的話，其實可以理解為原告人願意續租兩年。

25.首先在證供方面絕對沒有顯示到原告有這樣的意圖。一直以來縱使根據李小姐所言，在某一個階段的作供，她亦指稱郭先生有談及有關時間問題，長一點，短一點。很明顯郭先生當時有講及有關租期的問題，當然李小姐最後不同意。但本席的裁定是郭先生有就有關的租期提出要求。在文件方面的證供亦顯示他有這樣的要求，在7月11日的信件中他加上該附註，很明顯是表達了他就有關的租期另外有要求。

26.本席對這一封信的理解是雙方仍然除了租金方面，就有關的租期沒有共識。因此，本席的結論是：雙方一直以來的傾談並非根據第9條條款的細則進行傾談，只是純粹就在現行的租約屆滿時重新簽訂租約作出商討而已。但這次商討並沒有任何結果，因此，雙方沒有一個重新簽訂合約的事情出現。

27.在此情況下，本席認為有關的訂金165,000元需要歸還給原告人。但在原告人作供時，他曾提及在7月份他支付23,000元的租金，8月份的租金仍沒有支付，8月份的管理費亦沒有支付，差餉亦沒有支付。根據法例而言，在本案而言，業主沒有在有關的租約期屆滿前六個月通知被告將不繼續租約，因此，在屆滿之後，根據《業主與租客綜合條例》第122條，有關的租務情況便會以一個月、一個月的形式延續下去。而租客在這類租約的情況下只需要給予一個月的通知便可以退租。在本案而言，亦有證供顯示原告方面在7月底時已經給予一個月的通知給被告，所以他們已經給予通知。

28.就有關未支付的數額方面，雙方沒有爭議，計算至8月31日為止，所有尚欠付的包括租金、管理費及差餉，一共為64,360元。這筆數額本席認為需要從訂金中扣除出來，扣除後的數目為100,640元。

29.至於被告方面的反申索，他們指稱原告與被告在2001年7月1日開始有一個新租約，為期兩年。他們所講的基礎是由於原告行使了第9條的續租權，為期兩年，因此，有續租兩年。但就這一點而言，本席裁定雙方並沒有根據第9條進行磋商續租事宜，而原告並不是行使第9條所賦予的續租權。在此情況下，有關的反申索是敗訴。

30.現在判定原告勝訴，可以獲得100,640元。另外，這筆100,640元亦需要支付利息，利息以年利率10.86 per cent計算，由2001年9月1日計算至今天，之後便以裁決利率計算至支付為止。

(法官與雙方律師商討訟費事宜)

31.本訴訟的訟費包括大律師的證書判予原告。如雙方未能達成協議，便由聆案官作出評定。本席判予原告可以獲得大律師的證書，本席認為在本案中涉及很多法律觀點方面的爭拗，有大律師的協助事實上幫到本席理解本案中很多方面的法律問題，因此，本席批准給予大律師證書。

出席人士：

Mr Bernard Man，由Philip Tsui & To律師行延聘，代表原告人

Mr Raymund Chow，由Kitty So & Tong律師行延聘，代表被告人