裘小晴 訴 楊振輝及另一人

HCSA000028/2002

HCSA 28/2002

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

上訴司法管轄權

案件編號：高院小額錢債審裁處上訴案件2002年第28號

（原小額錢債審裁處案件2001年第25101號）

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主審法官：高等法院原訟法庭暫委法官林文瀚

聆訊日期：2002年11月21日

判案書頒下日期：2002年11月28日

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判案書

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1.這是一宗小額錢債審裁處上訴許可之申請。案件於2002年1月21日及5月6日在小額錢債審裁處審理，審裁官於2002年5月6日駁回申索人的申索，並就被告人的反申索頒令申索人需支付被告人8,320.00元。申索人覆核之申請亦於2002年6月17日被駁回。申索人不服，向原訟庭申請上訴許可。《小額錢債審裁處條例》第28條第(1)款清楚界定原訟庭可批准上訴許可之範圍。本席覆述如下：

「如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由 -

(a) 只涉及法律問題；或

(b) 是因為該申索超越審裁處的司法管轄範圍，

則可向原訟庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。」

2.在詳細閱讀本案之文件及小心考慮申索人之論據後，包括申索人在表格9內提出的上訴理由及申索人在聆訊中提出的事項，本席認為申索人之上訴並不涉及第28條第(1)款所界定之問題，原訟庭不能給予上訴許可。

3.總括來說，本案祇涉及事實的爭拗。審裁官在聽取雙方之証供及參閱雙方遞交之証據後，裁定信納被告人的証供而不信納申索人。

4.《小額錢債審裁處條例》第29條第（2）款規定，在處理上訴之過程中，原訟庭不可推翻或更改審裁處就事實問題上作出的裁定。

5.根據審裁官就事實問題的裁斷，申索人並沒有按租約之要求給予被告人一個月的退租通知。雖然本席同意表面上審裁官在她的裁決及覆核理由書的第43至44段就申索人尋覓新單位的證供及文件上存有錯誤的理解（因為有關的「睇樓紙」顯示申索人是要到2001年3月4日才視察了兩個住宅單位而並不是在2月4日。按申索人的說法，在2月4日及2月18日她祇是視察了作教室用途之單位），但本席不認為這錯誤對審裁官上述之裁斷產生任何之影響。

6.在這大前提下，申索人必須證明業主在維修單位方面有違反租約或疏忽之情況，她的申索才有機會成立並以此反駁被告人之反申索。按1999年5月26日雙方簽署之租約，雙方並沒有就維修之責任訂下任何條文。在普通法下，在沒有合約條文之情況下，業主就租出之物業的維修責任是十分有限的（參考Orient Trading House v Kat Tak Investment [1980] HKLR 513; Yu Yiu Kong Samuel and Kobylanski, DCCJ 15371 of 2000, 11 July 2001; Tsang Hing-fung and Miu Yin-chi Paul, DCCJ 4017 of 2001, 24 July 2001）。

7.申索人在本案中針對的漏水問題，原因似乎是源於上層之單位，但經食物環境衞生署調查後，亦未能確定漏水之因由。證據亦顯示業主方面曾跟進事件，並作出一些補救之建議。雖然申索人認為業主可以更加積極處理，但關鍵在於在法律上，本案的業主並沒有責任保證物業在出租後之維修水平。就有裝修的租賃而言，業主的責任是局限於在出租時，他須確保物業是適宜居住的（參考Megarry & Wade, The Law of Real Property, 6th Ed. P. 870-874）。在英國，有關的法律早已被法例取代。但香港卻沒有進行有關的立法，所以租客在這方面是缺乏保障的。

8.更遺憾的是很多租客均不明白他們的處境，沒有在租約內加入適當的條文。本案的申索人亦不例外，如前文提及，涉案的租約並沒有任何條文訂明業主維修之責任。

9.本席十分同情申索人的遭遇，按她呈堂的證據顯示，涉案之物業漏水的情況是嚴重的。可惜在現行的法律下及有關之租約內，這情況並不是業主需要負責的。審裁官於她的裁決及覆核理由書的第37段已正確地指出問題所在。

10.本席認為審裁官已仔細地考慮所有證據而她的裁決也是正確的。申索人提出的理據，均不足以影響上文第6至9段之分析。

11.本案並不涉及任何超越司法管轄之問題。

12.因此，申索人之申請被撤銷。

申索人：裘小晴，無律師代表，親自出席聆訊