The Incorporated Owners of Sai Kung Town Centre 訴 S.K. 986 Management Ltd. and Another

LDBM000136/2002

LDBM 136 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第136號

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主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年12月3日

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判 案 書

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1.申請人是位於西貢福民路22 - 40號西貢苑的業主立案法團；第一答辯人是西貢苑的前經理人，而第二答辯人是西貢苑停車場的業主。

2．2002年2月9日，申請人在小額錢債審裁處提出是次申 請。2002年5月16日，該審裁處將本案移交土地審裁處（“審裁 處”）。

3．申請人的申請是 ：

"a claim of the repair cost $16150 for 1/F carpark of Sai Kung Town Centre being the sum due from 1st respondent/or 2nd respondent. According to section (1)(5) of Deed of Mutual Covenants of Sai Kung Town Centre, the owner of carpark is obliged to pay the repair expense inside the private area 1/F of the carpark instead of the expense being allocated to the building account of Sai Kung Town Centre."

4．在申請通知書，申請人亦提出以下的指控 ：

'S K 986 Management Ltd, the ex-building manager should reimburse this overpaid amount as stated in the invoice payment of "Win Luen Fat Engineering Ltd" and recover the same from "Yau Fook Hong Company Ltd".'

5.第二答辯人則提出下述的反申請 ：

"If, which is denied by the 2nd Respondent, it is found that the said Sum should not be entered into the Estate Account but liable to be paid solely by the 2nd Respondent, the 2nd Respondent will be entitled to and seek to counterclaim a sum of HK$13,401.60 being the sum which the 2nd Respondent has overpaid towards the management expenditures of the Building for the year 1999.

Particulars

HK$26,321.06 (overpayment referred to in Paragraph 16 above)

(HK$16,150.00 - HK$3,230)(the said Sum - the Applicant's

share thereof under the Estate Account, i.e. 20% of HK$16,150.00)

=HK$13,401.06 "

6．申請人指在1999年7月時，1樓停車場車路地台補漏水工程，而工程費是16,150元，但第一答辯人卻將這筆款項納入屋苑的賬項 內，由所有業主分擔這筆款項，這是不對的。該筆款項該由第二答辯人負擔，因為停車場是位於私人物業的範圍內。申請人指根據條例第34H條的規定，第二答辯人須支付16,150元的費用。第34H條有以下的條文 ：

“(1) 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人（視屬何情況而定），雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。

(2) 第(1)款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。”

7．根據土地註冊處的記錄，第二答辯人在西貢苑的業權是如 下述 ：

"Multi-storey car park on 1/F, 2/F, 3/F and 4/F Sai Kung Town Centre, Nos. 22-40 Fuk Man Road, Sai Kung New Territories."

8.申請人並無進一步提供有關第二答辯人car park業權的資料。根據第二答辯人的經理蕭日南的証供，維修的地方是由地下至1字樓車路的轉彎位。本席接納他的証供。根據公契第(1)(a)條的條文“Passageways, whether covered or otherwise”是“common areas”之一。這當然包括車路。條例的附表1第8段亦將“passageways”包括在“公用部份”之內。田土廳記錄祇有“car park”一詞，而無提及“passageways”，故此“passageways”應該不包括在car park一詞之內。無論如何，申請人須提出証供証明car park的範圍是包括passageways在內，但申請人沒有提供這方面的証據。

9．公契第IV部D段第4條指出 ：

"The Manager shall have the sole right to decide and allocate the expenditure mentioned in Clause 2 of this Sub-section D and provided such decision and allocation is made in good faith the same shall be binding (save for manifest error) on the Owners."

10．申請人未能証明維修地點是在私人業權之內，故此它未能証明第一答辯人犯下錯誤，或它的決定不是“made in good faith”，因此申請人未能証明第一答辯人將16,150元納入屋苑的賬項內是錯誤的決 定。

11．基於上述的原因，本席將申請人針對兩名答辯人的申請撤銷，亦將第二答辯人的反申請撤銷。

12.訟費

本席頒下臨時訟費的命令 ：

1． 申請人須支付第一答辯人本案的訟費（包括小額錢債審裁處的訟費，以及聘用大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。

如與訟雙方在21天內不向法庭提出申請，則此臨時訟費的命令作實。

2． 由於各有勝負，申請人與第二答辯人各自負責本身的訟費（包括小額錢債審裁處的訟費）。

申請人：由麥錦全先生代表。（無律師代表）

第一及第二答辯人：由梁錦濤、關學林律師行代表。