陳國權 訴 房屋署署長

LDHA000007/2002

LDHA 7 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDHA第7號

主審法官：林潮義審裁成員

宣判日期：2002年12月 4 日

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判 案 書

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1.本訴訟涉及九龍黃大仙翠竹街8號翠竹花園第3座27樓J室（此後稱為“該物業”）。該物業的實用面積為591平方呎，屬高層，向西北方，物業所在樓宇，一方受斜坡圍繞，另一方為同村的建築物包圍。屋村樓齡13年，座落於獅子山腳，龍翔道以北，屬黃大仙區的西端。屋村的地盤較鄰近的天馬苑及竹園南村等屋村稍高。村內具有一般的公共屋村設施，例如小型購物商場、兒童遊樂場、公共休憇地方種有樹木及花卉、有巴士及小巴站，估計步行到最近的黃大仙地鐵站，要花上約20分鐘時間。

2．上訴人陳國權的父親是該物業的原業主，原業主逝世後，上訴人始繼為該物業的業主。該物業是房屋委員會屋者有其屋計劃下的物業。房屋委員會在出售該物業與上訴人父親時，是以市場價格折讓售出的。因此，在出售該物業的買賣合約上訂明，該物業如要在市場上自由買賣給非房屋委員會所指定的合資格人仕時，是要根據房屋條例附表第1(b)段所列出的公式計算補價，繳回給房屋委員會，即是補價=現行市值×(最初市值-買價)÷最初市值。

3．上訴人因為要將該物業轉售給非房屋委員會所指定的合資格人仕，所以要向房屋委員會補回該筆款項，以便房屋委員會轄下的房屋署批准上訴人轉售。房屋署要求上訴人補回的款項是以1,390,000元的市場價格來計算的。上訴人未能就該物業的現行市值與房屋署達成協議，遂根據房屋條例附表第5(d)段, 於2002年7月27日向本審裁處遞交表格20, 對房屋署的決定提出上訴，要求本審裁處裁決該物業的市場價值。

上訴人的供詞

4．據上訴人在庭上所稱，他原先沒有打算將物業出售，只想將該物業按揭以獲取一筆金錢。後來決定出售，是因銀行對該物業契約內有關出售的限制，訂下繁複的按揭規條，等同向房屋委員尋求補價的手續無異，於是向房屋署所指派的產業測量師行第一太平戴維斯, 提出要求評估該物業作為補價用的市場價值。於2001年10月20日, 上訴人獲回覆補價的數額，而該物業的市場價值, 就評定為港幣1,270,000元。上訴人滿意這個評定，因此決定委托經紀放售物業。相隔了一段時間之後, 有買家落訂，所以與房屋署再洽商，但再評估的數額卻暴增至1,600,000元。其後與房屋署所聘請的產業測量師在該物業的現行市場價值上, 有過多番糾纏。拖拉一番之後，該物業終於要簽署文件敲定出售，再度要求該產業測量師再作評估，結果，現行市值被評定為1,390,000元。上訴人是收取了該物業買家的訂金始行尋求補價的。因此，上訴人如果對評定的市值感到不滿，亦難於撤回出售的決定。上訴人於庭上表示如果市場價值是非原先所評定的1,270,000元，是不願意將物業出售。他認為整體的物業市道不斷滑落，不能接受半年後該物業的市場價值，竟然是由1,270,000元上升至1,390,000元。這個估值使他?入進退維谷，身心飽受煎熬。他認為評估不盡不實，欠決應有的操守。他曾就此向房屋署，申訴專員公署和香港測量師學會等機構投訴, 俱不得要領，理由是評估是由非政府的產業測量師行負責，並沒有牽涉到公職人員在內，又或者是以權限的理由而推搪。但卻有未獲上訴人透露名字的人仕，向他指點迷津，令他以為土地審裁處會就此事件給他還以公道。上訴人自嘲是幹粗活的（但卻寫得一手好字兼且文章暢順），不懂估價為何物，感到被玩弄於股掌之上。提及此情況，體格?梧的上訴人，亦不禁熱淚盈眶，良久不能自己。當在庭上聽到土地審裁處，亦只能處理1,390,000元是否市場價格，而不能旁及其他時，更再度潸然下淚。他的困境，似未能獲夥同房屋署代表而來一衆其中一二的同情（當上訴人訴說苦況時，彼等面容亳不肅穆，嘴角不時帶笑），彷彿錯在上訴人，令人齒冷。正如上訴人自己所言，他不曉得估價為何物，因此在庭上除了堅持整體市況在過去的一年是向下滑落，及提供了大部份非自由買賣的二手居屋單位價格外，他並沒有提供任何有用的論據及資料去推翻房屋署的1,390,000元估值。

產業測量師的供詞

5．房屋署所聘用的產業測量師，在庭上承認於2001年10月20日以書面向上訴人提出其評定該物業的當時市值是1,270,000元。但堅拒回覆上訴人在庭上就此一估值與最後估值1,390,000元不乎合市場趨勢的質詢。他尋求法庭同意對此等質詢不予回答，理由是是次訴訟是審理上訴人對房屋署署長所訂定計算補價的市場價值（無疑這是對的，因本審裁處沒有司法權力處理雙方在報價及出價方面的法律責任）。

6．房屋署所聘用的產業測量師，於庭上提供了35個該屋村由2002年4月至同年度8月的成交個案資料。在該期間內同呎數單位的成交共有16個，其中8個屬售予非房屋委員會所指定的合資格人仕。他選取了其中認為適合比較的5個即第1座21樓C室、第7座13樓D室、第12座23樓J室、第9座5樓J室、第10座24樓H室。但沒有解釋為甚麼其餘3個交易（即是第10座13樓D室，第8座16樓G室，第11座13樓G室）不選取作為比較之用。

7．該測量師對其5個選取的單位，分別就其樓層、地點、景觀、座向與訴訟物業的差異，給予主觀性不同百分比的調整。就交易時間上的差異，就依據差餉物業估價署的價格指數為調整的準則。所以，對編號1的物業是無需作任何的調整，對編號2及編號3的物業，調整則為-2%，而對編號4及編號5的物業，調整則為-4%，因為編號2至編號5的物業交易時間均較訴訟的物業為早。在樓層方面的調整百分比，他大概是以每高於一層給予0.33%的加幅。因此得出編號1物業的加幅為2%，編號2為4.5%，編號3為1.5%，編號4為7%，編號5為1%，因為此等物業的層數，俱較與案的物業為低。在地點方面，他認為5個用作比較的物業都靠近商場、社區設施和小巴/巴士站，所以5個比較的物業在價格上都給予-1%的調整。在景觀上，他認為編號1及編號2物業與訴訟物業相同，所以無須調整。但編號3及編號4在此方面則條件較差，所以給予3%的調整幅度，而編號5則只是稍差，所以就給予1%的調整。座向方面他認為編號1及編號2都屬條件較差的，所以給予2%的調整幅度，其餘編號3、4及5都與訴訟物業相若，所以沒有作任何調整。

8．綜合上文所得，對編號1的總調整百分比就是3%，編號2是3.5%，編號3是1.5%，編號4是5%，而編號5是-3%。由此而得出可以用作比較的價格，分別就是每平方呎2,680元、2,364元、2,370元、2,310元及2,347元。該產業測量師又認為第1編號的2,680元是偏高，意思是可能有不明朗的因素造成價格脫離常軌，就其餘4個價格得出的結論，是當時的每平方呎市場價格應是2,350元或整個物業的價格為1,390,000元。

分析

9．上訴人提交的成交資料，除了3個是售予非房屋委員會指定的合資格人仕外，其餘的都是售予房屋委員會所指定合資格人仕的價格資料，所以，不適宜用作估價之用。而那3個合適的交易，亦已為房屋署聘用的產業測量師採納為估價資料的一部份。

10．房屋署所聘用的產業測量師未有解釋為何第10座13樓D室，第8座16樓G室及11座13樓G室的成交，不應列入用作估價。因此，這3個物業，是應被放進考慮之列的（即下表列為編號6、7及8的物業）。

11．就樓層差異方面所應給予的價格加減幅度，一般而言，原初物業發展商所定下的，都會對日後買賣有原則性的指示作用。但房署在這方面並沒有提交任何資料，所以未能判定高一層給予0.33%的升幅，是否過高或過低。無疑0.33%是主觀的，在沒有理解原初的調整幅度及二手市場買賣雙方在這方面的意向，給予另一個主觀性的百分比，只會是重蹈覆轍。

12．就地點方面而言，如果好與壞就正如該產業測量師所介定，是與物業距離屋村的公共設施及巴士/小巴站為準，訴訟物業所處的建築物，顯然是較其他樓宇遠離屋村的公共設施及巴士/小巴站。但如果要到黃大仙地鐵站，則略近。因此該產業測量師給予該5個用作比較的物業一個較小幅度即-1%的調整，實不為過。

13．在景觀方面，該產業測量師並沒有清楚解釋他如何辨別屋村的那些單位有良好的景觀，只認為編號1及編號2的物業與訴訟物業相同，而編號3、4及5的物業則較差。大致來說，與鄰近樓宇距離較近或貼近斜坡，其視野受阻擋，應被列為景觀不好的單位。但樓宇的層數，卻可以改變受遮擋的情況。譬如鄰近的建築物層數少或是高度較低的，又或者斜坡的頂部是低於該單位的高度的，則高層的單位雖然與低層的在同樣的位置上，視野就不同，景觀也就不同。但在樓層方面，高低層數的差異，卻已經獲得了價格上的調整，怎樣去避免重覆調整價格，就變得複雜異常（最佳的辦法是二者合併來考慮，但這不是該產業測量師的調整方法，謬然更改這個調整的結構，本席有找不到資料去評估的風險）。不過，單從平面圖觀察所得（即不去考慮層數，事實上亦只有如此，因為該產業測量師在庭上表示不能提供各處斜坡的頂點水平，以及屋村內的非住宅樓宇屋頂高度，那又怎可以評估景觀有沒有受到遮擋呢），編號1至編號7物業所處的建築物與訴訟物業相同，皆受到鄰近斜坡及建築物的圍繞。只有編號8有不受遮擋的視野，編號1則次之，引用該產業測量師對良好景觀所給予的調整百分比，編號8的物業價格因此要調整-3%，而編號1則-1%。

14．在座向方面，該產業測量師又介定編號1至5的座向，是分別向西、西、東、東、東。他介定的方式，是該單位坐落該幢樓宇的東側就是向東，坐落在西側就是向西，而忽略了每個單位都有三邊向外，他認為向東或西的單位其實只有一扇或兩扇窗子向東或向西，大部分窗子不是向南就是向北。視乎是何單位，向南或向北的其中之一面，其實是與鄰戶對向的，如與鄰戶對向方面的窗子不作計算（因兩戶距離實在近在咫尺，窗子帶來的好處，抵消不了鄰戶的灼灼目光），他認為向東或向西的單位其實應被介定為主向北或向南。所以，由編號1至8的物業的主座向，應重新分別介定為北、南、北、北、南、南、東、東（該測量師認為向西的單位是座向至惡劣的，向東的就稍好）。由於香港夏季的時候大多數是吹西南風，清涼的風，吹走了一點燠熱。冬天則吹冷北風。向東的單位，在上午受日照影響的程度大，向西的單位在下午就受日灸的影響（晨早的陽光較為溫和，午後就較為熾熱，所以向東的會較向西的稍好一點）。所以，向南的單位被一般人認為是較佳座向的，向東的就次之，向西及向北的就普遍地被認為不好。隨着建築物料的改良，設計方面的改善及冷暖氣系統的普及，這個傳統的介定，已日漸淡化。本席對座向方面所給予的調整百分比，是如下表所列：

即東與西向的最大百分比差距，維持在該產業測量師所採納的2%，然後再向上下微調去反影次座向。在沒有獲得直接或間接數據去推敲或接觸過與買賣樓宇人仕有緊密接觸的前綫員工，不想妄下斷語採納另一最大差距基準百分比（幸好該產業測量師亦只是以不誇張的2%為基準）。

15．由於居者有其屋的物業的成交價格，並非差餉物業估價署所提供物業價格指數的主流，引用該價格指數去調整物業成交上的時間差異，是會有偏差的，即是說，如果X指數是包含由70至100平方米的物業所組成，而已知70平方米在組成這個指數的物業，往往只佔一個極低的百分比，X指數對70平方米的物業來說，代表性就很低。要比較某一個品質的橙的價錢，如果有另一些品質的橙的價錢可資利用，為甚麼要找柑的來計算。從房屋署所提交由4月至8月該屋村二手市場的兩類物業成交價格（即售予房屋委員會指定的合資格買家及非指定的合資格人仕的交易價格）來編算價格走勢，可以得出2002年8月是比6月上升了0.9%（7月只有1個成交，所以未有算出其平均價格），6月就比5月下降了0.15%，5月就比4月低降了1.8%。由於波動並不顯著，雖然長期趨勢是下降，亦只可以介定短短由4月至8月的價格趨勢是穩定的。因為長期走勢是由無數個短期走勢而形成的，而短期走勢大多情況是反覆而行（不一定向下），極少情況是成一直綫（即一定向下）。事實上售予非房屋委員會指定的合資格人仕交易的平均價格，8月是每平方呎2,430.5元，而4月是2,429.7元。

16．基於上述的分析，本席對8個物業所計算的可能當時市場價值如下表：

17．調整的百分比，不竟不是得自新近物業買賣雙方的觀點調查，而是主觀的估計，出錯的機會不少，可幸調整的總百分比並不大，最高的總百分比只是編號4物業的6%屬較高。如果只選取編號1、3及5的物業（即選取全屬20樓以上的物業）調整後的每平方價格，取其平均數，則價格是每平方呎2,441元。如果選取編號3及4物業（即主次座向均相同的物業）調整後的每平方呎價格，取其平均數，則為每平方呎2,340元，而編號7及8的物業，其平均數就是2,451元。如果全取8個物業調整後的每平方呎價格，取其平均數，則為每平方呎2,395元。上文的計算方式，雖然在選取基準調整百分比是與該產業測量師相同（因欠缺上訴人的意見，不得而已矣），在多方面都很不同，但卻巧合地與該產業測量師的最終定價相近。因此，本席不能如上訴人所祈求，判定該產業測量師的估價每平方呎2,350元是有乖常理的。可是，上訴人批評大市經年向下，而是次所評估的市值，卻高於一年前所評估的。他的批評是合理的。至於為甚麼如此荒?，其原因就可能只會長埋於有關當事人的心坎不得而知。

判令：

本席判令房屋署可根據1,390,000元作為計算補價的當時市場價值。上訴人需要向房屋署支付聆訊的訟費，如雙方未能達成協議，則交由法庭裁決。

上訴人：親自應訊 。（無律師代表）

答辯人：由黃貴慧女士代表。（無律師代表）