陳滿嬌 訴 鍾樹金

LDPE001021/2002

LDPE 1021 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPE第1021號

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主審：盧偉光審裁成員

聆訊日期：2002年11月12日及26日

宣判日期：2002年12月12日

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判 案 書

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1.申請人陳滿嬌（“申請人”）是本案處所廣福里十六號福昌樓前後座地下連閣樓的業主，於2002年10月7日向本審裁處遞交申請通知書，向租客鍾樹金（“答辯人”）追收欠租及收回出租的處所。申請人指處所的租期由2001年7月20日開始至2004年7月19日屆滿，月租32,000元。

2.申請人於申請通知書內，指答辯人由2002年1月19日起未有繳付欠租金。2002年11月12日聆訊時，申請人提出要求，並獲批准修改她的申請通知書，增加下列三點申請理由：-

" (1) 長期交租不準，並多欺騙利益。損害業主財產健康精神。

(2) 租客鍾樹金先生未經業主陳滿嬌女仕同意，私自另租別人，自立租約。

(3) 租客遺返租約，更私自更改舖位用途，即由商業用途改為商住用途。”

3．答辯人反對申請人的申請，於2002年10月23日提交反對通知書，理由如下：-

" (1) 所欠的租金已從代支地租，大厦外牆維修費，拆荏蓬換新電線、水管、鋁窗、鋼閘、大門、屋內石屎批盪。而且業主同意轉業裝修，免租金2個月的疑項總數內扣除。

(2) 協議取消舊租約，另訂一份新租約由2002年9月3日至2005年9月2日止，為期3年，租金每月32,000元正。

(3) 已付新租約的第一個月租，即9月份的租金及2個月的租金。”

4．答辯人再於2002年11月19日修訂他的反對通知書，附加11頁文件，其中附頁（1）提出下列理由，反對申請人的收樓申請：-

"1．本人租賃業主陳滿嬌的樓宇，自一九八二年開始，二十多年來從沒欠租。因生意難做，弟弟宣告破產，欠下租金，佢業主同意，欠租用來維修樓宇，不再追究。

2.	(A)	已代業主支付地租：20個月x 1,071元=	$	21,420.00
	(B)	已代業主支付房屋處指令舊樓外牆維修和拆荏蓬費用	$	29,860.00
	(C)	扣除轉業一個月免付租金：	$	38,000.00
	(D)	本人尚有兩個月按金：	$	76,000.00
		共	$	185,280.00	"

3．業主同意本人將樓宇分租，有傳真為證。

4．由于樓宇已非常破舊，業主同意本人將欠租用來維修。因為二十多年的賓主關係，業主又年事已高，對她十分之信任，所以沒有要求業主把帳目，款項，立紙為據。怎料業主見殘舊的樓宇維修後煥然一新，竟反口不認，不但不交還已簽的新租約，並誣告本人欠租。如果本人仍有尚未付清的租金，試問作為業主的，又怎會同意釐訂另一份新的租約呢？

5.	(A)	2002年9月2日簽約時已付第一個月租金：	$	32,000.00
	(B)	2002年9月30日已付兩個月按金：2個月x 32,000元	$	64,000.00
	(C)	2002年10月17日已付第二個月租金（即十月份租金）：	$	32,000.00
	(D)	2002年11月11日已付第三個月租金（即十一月份租金）：	$	32,000.00	"

5．在11月12日及26日的聆訊，申請人及答辯人分別作供，並提供大量證物（編號“A-1”至“A-13”及“R-1”至“R-7”），以支持自己的說法。根據雙方同意的口供，答辯人從1992年開始向申請人租賃處所。近年答辯人移居加拿大，處所實際由答辯人弟弟鍾贊有經營，並由後者代答辯人簽署多份租約（證物“A-1”至“A-5”）。雖然如此，答辯人並沒有不承認自己才是租約上的租客。1998年3月19日，雙方簽署租約，租期為3年，由1998年3月20日開始，月租港幣38,000元。2000年5月11日，雙方再簽新約，4年租期（照舊租約延長3年），由2000年4月20日開始，租金維持不變。2001年7月20日，雙方同意續租3年，由該日開始，租金繼續為每月38,000元。

6．申請人指在簽署 2001年的租約前，答辯人通知她處所會由原來的“傢俬零售”改作“男女時裝零售”，因此要求另簽新約。在2001年的租約生效前，答辯人欠下她1998年及2000年租約的租金。她提交銀行的帳號紀錄（證物“A-13”），支持她稱答辯人仍欠她1998年3月20日至2001年7月19日期間的租金共銀323,890元。於扣除兩個項目，包括（1）答辯人聲稱代她繳交的的地租總數30,447元；（2）她同意給予答辯人4個月的新租約免租期，以補償答辯人要求的（A）油漆期（B）更新消防系統費用及（C）機電工程（即換電線、電錶等）費用及（D）鋪面改作時裝店的壹個月免租期，共作價38,000元x 4，即152,000元，答辯人尚欠她的租金淨數為141,443元。

7.申請人指她在2002年8月回港後，發覺答辯人實際沒有利用她給予的4個月免租期的代價，進行所聲稱的各項維修及更新設備工程，答辯人也從沒有提供任何單據支持自己的聲稱。

8．申請人續稱過去每年她都差不多少收3至4個月的租金，每當她追收欠租時，答辯人都不予理會。因為她長期在英國居住，要追討欠租亦不容易。因此，她於今年7月決定回港，終止合約並追討欠租。

9．申請人亦提交她銀行儲蓄帳號2001年至2002年的紀錄（證物“A-6”），證明她從2001年7月20日至2002年11月11日共收了434,000元的租金。她稱根據2001年7月訂的租約，每月租金應為38,000元。在該年年底，她同意從12月20日開始每月租金減為32,000元。因此，她計算從2001年7月20日至2001年11月19日實收及已收租金的差別為：-

應收租金	20/7/2001-19/12/2001
	38,000元x 5個月	=	190,000元
	20/12/2001-19/12/2001
	32,000元x 11個月	=	352,000元
	應收租金總數		542,000元
減去：	已收租金總數		434,000元
	尚欠		108,000元
			=========

10．申請人稱她一直是從銀行戶口收取答辯人的租金，此點答辯人也同意。

11．申請人在2002年8月13日返港，她稱是申請人約她回港談租約的事。她當晚到處所找不到答辯人，14日早上找到答辯人，卻發覺處所並沒有維修過，她很生氣，不想再與答辯人商談。後來答辯人再相約她在9月5日到大埔新達廣場飲茶，她上了答辯人的當，簽了份新的租約，答辯人提交的證物“R-4”即為該租約的影印本。她返家後，愈想愈氣，已將該租約撕掉。

12．申請人指她在9月5日簽約時或之前，並無同意答辯人有任何免租期；至於答辯人聲稱曽代為支付的外牆維修及清拆工程的費用，答辯人已早於2001年6月前從應交的租金中扣除。

13．申請人稱她在9月5日與答辯人會面後，於9月9日回英國，至本案開庭前才返香港。她在英國時，於9月10日即收到答辯人的傳真（見證物“A-9”），要求她簽署新的協議，同意解除2001年7月的租約，並要求她不再追究以前的欠租。申請人稱她由始至終並不同意將2001年7月的租約期間的欠租一筆勾消。她的親友代她查悉早於今年8月，答辯人己在未得她同意及違反租約條款的情况下，分租處所的地下予兩位租客，租金分別為前座的34,800元及後座的8,000元；答辯人亦違反租約的“商業”用途條款，將處所的閣樓裝修並給予他的女兒居住。

14．答辯人的口供指是申請人約他返香港簽約的，他呈堂申請人7月17日給他的一份傳真（證物“R-7”），內有以下申請人的文字：

“如果你有意做落去，我也沒有所謂，誰人做租客都一樣，

最重要是有冇人負責間鋪維修。”

本席留意到該傳真並沒有說不再追究答辯人2001年7月租約的欠租。另一方面，答辯人遲至9月10日仍傳真予申請人，要求申請人簽回同意書，不再追究以前的欠租。所以本席發覺除了答辯人的口供外，並沒有其他證據顯示雙方在9月初簽署新租約時有任何協議，申請人不再追究2001年7月租約的欠租。

15．答辯人指申請人也曾於9月26日傳真給他，說“按金入戶，萬事解決”（見反對通知書附頁第3頁）。所以他當時在加拿大即傳真並囑咐女兒於9月30日存按金76,000元到申請人的戶口。同樣，這點祗能證明申請人催促他繳交新租約的按金。

16．答辯人陳詞要求裁定2002年9月的新約有效。他指申請人誣告他欠租，倘若他真的欠下申請人鉅額租金，為何申請人多次提前與他續新約呢？答辯人指申請人在簽妥新約後，要求取該兩份租約去打釐印，後來卻拒絕交出，並說已撕掉，他已發出律師信追究。答辯人指新約是准許他分租及自用後座閣樓的，如果他沒有取得申請人的口頭同意，他也不會花費那麼多裝修費裝修閣樓。本案的起因是申請人見到他分租及自用，反口不承認先前的口頭協議。

17．根據雙方的口供，本席認為事實上，雙方於2002年9月3日或5日在大埔新達廣場達成協議，並簽署新租約，由2002年9月3日開始，租期為3年，租金維持32,000元，其中包括兩條新的修訂條款，即在條款（二）刪去“不得分租或轉租與別人”的限制；及將條款（七）改為本樓衹准作“商住”之用，取代原來“商業”之用。本席認為雖然申請人承認她事後改變主意，認為受答辯人欺騙，並撕掉該兩份正本租約，她並無法推翻先前已達成的協議。

18．因此，本席接納答辯人答辯書所指，下列銀行入數為處所新租約下的租金與按金：-

2/9/2002		$32,000 九月份租金
30/9/2002		$64,000 按金
17/10/2002		$32,000 十月份租金
11/11/2002		$32,000 十一月份租金
共		$160,000

19．雖然申請人於2002年11月12日修改她的申請通知書，增加三點收樓理由，她並沒有修訂她原來聲稱答辯人欠租的日期，即由“2002年1月19日起未有繳付欠租金。”對此收樓理由，答辯人在陳詞回應時，並沒有否認欠付2002年1月19日起的租金，只是認為他欠申請人的租金已根據各種理由全部被扣除。本席會在稍後詳細分析答辯人的各點扣除欠租的理由。

20．因為上述原因，本席裁定在本案，根據申請人的申請書，申請人沒有理由要求本審裁處處理有關答辯人拖欠她2002年1月19日以前的租金的事，因為這並不在本案的訴訟申請書的範圍。因此，在本案的頒令，本席袛能夠處理2002年1月19日起的欠租。

21．雖然如此，假設申請書並沒有此局限，本席根據雙方的口供，認為答辯人有拖欠申請人上述日期以前(即1998年3月至2002年1月)的欠租。答辯人答辯的主要理據為(1)假如答辯人欠租，為何申請人仍多次同意與申請人簽訂新約及/或(2)所有的欠租已為各種原因全部扣除。

22．對於第(1)點，本席並不同意，很多時業主與租客簽訂新租的，並不一定存在任何隱含條款：業主同意以前的欠款一筆勾消。因為在本案，雙方的口供是答辯人袛是通過銀行交租，而申請人呈交的銀行紀錄確實顯示申請人少收租金，答辯人也提不出其他反證。因此，本席接納申請人有關的收租紀錄為真確。根據該等紀錄，答辯人明顯地是有欠款。對於第(2)點，除了答辯人的口供外，答辯人也沒有提供到任何證明。?量雙方的口供後，本席接納申請人的口供較為可信。因為申請人袛是暫時容忍答辯人少交租金，而該段租期至今並沒有超逾時限條例的規定，申請人是可以提出追討。可惜，如上述所說，申請人未有修訂申請書有關欠租的日期，所以本席未能在此案作出頒令。

23．答辯人指申請人同意將他2001年7月的租約的欠租，用作扣取維修後座閣樓的費用。證據郤顯示在9月3日或5日簽約前，答辯人已將閣樓裝修妥當及入住。另外，沒有證據顯示答辯人有告訴過申請人該筆裝修費的數目。因此，申請人沒有可能在未知報價及工程細節前已同意將該筆費用抵銷。否則，這樣豈不等同申請人預先發出一張沒有銀碼的支票予答辯人？

24．答辯人指2002年1月19日至2002年9月2日期間的部份欠租，已用來抵銷他代申請人支付的維修外牆及清拆工程的費用。可是，他未能提供任何付款證明。因此，本席相信申請人的口供，即該等費用已在從前的租金中扣除。

25．答辯人指曾經代申請人繳付2001年7月20日至12月20日的地租總數5,355元，本席接納該項目可以從他承認的欠租中扣除。

26．答辯人亦指申請人同意在2002年9月的新租約，有一個月的轉業免租期。一般而言，免租期都會在租約上註明，而過往在2000年雙方簽署的租約(證物"A-5")亦有註明免租期。因此，本席接納申請人的口供，申請人並無同意給予該免租期。

27．最後，答辯人要求將2001年租約的兩個月按金76,000元，於欠租中扣除。本席認為既然2002年9月的新協議已取代2001年7月訂立的租約，後者的按金當然可以在欠租中扣除。

28．根據以上的判斷，本席計算答辯人拖欠申請人2001年7月租約的净租金(祗計算2002年1月19日後的欠租)如下：-

答辯人同意欠下的
2002年1月20日至2002年9月2日期間的租金，
32,000元x 7 14/20月	($238,930)
扣除：-
地租	$5,355
2001年7月租約的按金	$76,000
	$157,575

29．總括來說，本席裁定申請人申請收樓的理由成立，原因為答辯人拖欠申請人2002年1月20日至2002年9月2日的租金，在扣除地租及按金後，總數為157,575元。申請人的其他申請理由都不成立，因為申請人與答辯人訂立的新協議並沒有禁止答辯人分租的條款，亦准許處所作"商住"之用，而答辯人“交租不準”一點也不是可被接納的理由。

因此本席頒令如下：-

30．頒令:

(1) 答辯人須將案中處所空置交回申請人；

(2) 答辯人須繳付申請人欠租，每月為32,000元，由2002年1月20日起計至2002年9月2日，即欠租總數為238,930元；在扣除答辯人代交的地租5,355元及扣除按金76,000元後，答辯人須繳交的淨欠租為157,575元；

(3) 答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為1,000元；

(4) 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，倘若答辯人在本命令之後的4個星期內繳付申請人上述第(2)及第(3)段所規定的款項，則答辯人在無須再訂立任何新租賃的情況下，得按照原有的租賃持有案中處所，而本申請的所有進一步法律程序將被擱置；

(5) 倘若答辯人未能在本命令之後的4個星期內繳付申請人上述第(2)及第(3)段所提及的款項，本命令的第(1)至第(3)段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；

(6) 如果答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

申請人：親自應訊 。（無律師代表）

答辯人：親自應訊 。（無律師代表）