Case Document

100%Judiciary

LDBM000220/2002

LDBM 220/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第220號

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	The Incorporated Owners of Wing Hong Court	申請人

	訴

	Wong Hon Wing	第一答辯人
	So King	第二答辯人

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主審法官: 黃一鳴暫委法官

審訊日期: 2003年1月17日

宣判日期: 2003年1月30日

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判案書

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背景

1.申請人為香港九龍長沙灣道11至13號永漢樓(“該大廈”)之業主立案法團。第一及第二答辯人為該大廈11號天台(“該天台”)之共同業主。申請人的申請是要求第一及第二答辯人支付有關該天台由2001年3月1日起至2002年7月31日止之管理費，每月為120元，即總數2,040元，和電力及消防維修分攤費用10,000元。申請人還要求第一及第二答辯人支付有關之利息及訟費。

2.第一答辯人反對申請人的申請，提出申請人無權根據該大廈公契向答辯人收取上述之管理費和電力及消防維修分攤費用。第一答辯人還提出有關之電力工程是改善工程，費用應為用者自付，與該天台無關。因此，第一答辯人作出反申索要求土地審裁處頒佈以下之命令或聲明：-

(1) 申請人無權向答辯人收取管理費；

(2) 申請人無權向答辯人收取是次電力及消防工程費用；

(3) 懲罰性賠償；

(4) 律師費用；

(5) 損害賠償。

3.在審訊時，第一答辯人申請撤回上述第(3)項懲罰性賠償及第(5)項損害賠償之反申索，並獲批准。第二答辯人則沒有提出答辯，並在審訊時缺席。因此，本席只須就申請人是否有權向第一及第二答辯人收取管理費和電力及消防維修分攤費用作出裁決。

管理費

4.第一答辯人其實是該大廈其中一位發展商。該大廈於1964年建成，除了該大廈11號9字樓之單位（“該單位”）及該天台外，其餘的單位都已售出。第一答辯人一直居位在該單位內，並在幾年前將該單位轉名予其兒子，但仍然在該單位內居住。該天台並非住宅單位，第一答辯人只是將該天台用作放置什物、運動、晾衣服、與朋友聚會和燒烤等埸地。該天台亦沒有水、電設施。在1998年6月1日之前，該天台及該大廈13號天台都不需繳交管理費。申請人是在1998年5月19日之業主大會上才通過決議要求該天台繳交管理費，每月為120元。

5.該大廈公契第3(c)條的條文如下：-

"3. The following costs and expenses shall be paid by all the co-owners of the said building in proportion to their respective shares and interests of and in the said premises:

...............

(c) Watchmen's fees and caretakers' fee (if any); electricity charges for lighting of the entrances, common staircases and landings and common passages and corridors; the cost and expenses of insuring , operating, servicing, maintaining, repairing and replacing the water pumps for the general service of the said Building (including the wells and water tanks); and expenses of disposal of garbage from all parts of the said Building in common use."

6.不過，該大廈公契第14(b)條則有以下條文：-

"PROVIDED ALWAYS AND IT IS HEREBY DECLARED THAT :-

...........

(b) The Owners of the Ground Floor and Mezzanine floor of the said building shall each pay the sum of $10.00 per calendar month for the purpose of Clause 3(c) and the Owners of the First Floor to the Tenth Floors of the said Building shall each pay the sum of $25.00 per calendar month as expenses for the performance of the covenant hereinbefore contained in Clause 3(c) and Clause 4. In the event that total monthly subscription collected from the Owners is insufficient to cover the expenses referred to in Clause 3(c) and Clause 4 then the amount in excess shall be borne by the Owners proportionately."

7.該大廈一共有26份業權份數，而該天台佔其中1份，申請人認為答辯人理應根據上述公契第3(c)條按業權份數支付管理費。不過，第3(c)條的條文與第14(b)條的條文並不吻合。第14(b)條列明地下及閣樓業主應繳交的管理費為每月10元而一至十樓業主應繳交的管理費則為每月25元。第14(b)條並沒有提及天台的業主應繳交的管理費為多少。申請人認為當公契沒有列明該天台應付多少管理費時，《建築物管理條例》第22(2)條便會適用。第第22(2)條的條文如下：-

“如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”

8.第一答辯人不同意申請人的說法，並作證說明由於天台不是位宅單位，他和其他業主曾給指示其律師將該大廈公契刻意寫成不需要天台業主支付管理費，而編寫公契的律師亦已向第一答辯人解釋公契不需要天台業主支付管理費。因此，第一答辯人認為申請人並無法理依據向答辯人收取管理費。

9.本席認為管理費的攤分理應根據公契第14(b)條計算。在公契第14條中的 "PROVIDED ALWAYS AND IT IS HEREBY DECLARED THAT" 一句，正好說明第3(c)條的解釋應以第14(b)條的條文為準。當第14(b)條說明地下、閣樓及一至十樓的業主應繳付的管理費金額，而沒有提及天台業主應付的金額時，這正好說明天台業主是不需要支付管理費。本席亦接受第一答辯人的證供，裁定這是編寫公契時的原意。至於《建築物管理條例》第22(2)條，本席則認為不適用，因為該大廈公契並不是沒有確定繳款的規定。本席認為公契第14(b)條而說明繳款的規定，即由地下、閣樓及一至十樓的業主支付，而不須天台業主支付。因此，本席裁定申請人不能根據公契或《建築物管理條例》向答辯人收取管理費。

10.申請人亦提出在通過1998年5月19日之決議後，答辯人有遵照決議支付每月120元之管理費。不過，本席認為即使答辯人有默許過申請人收每月120元的管理費，這並不等於答辯人永遠不能中止這樣的默許。在Wong Pun-man v. Incorporated Owners of Tung Fat Industrial Building， LDBM 113/1995, 一案中，高義敦法官在1996年6月13日的判案書中作出以下的裁決：-

"I hold that even if acquiescence and not merely waiver was established prior to 1st April 1995, it was only suspensive and not extinctive. On this alternative basis, it was susceptible of being terminated and would have been so terminated, by the Applicant's objection to the amounts determined for the period commencing 1st April 1995."

11.本席同意高義敦法官的裁決，當答辯人拒絕再支付管理費並提出反對的時候，答辯人的默許便中止，申請人無權再要求答辯人繼續支付不依公契收取的管理費。

12.基於上述理由，本席裁定申請人無權向答辯人收取管理費。

電力及消防維修分攤費用

13.申請人分別於2000年7月7日及2001年2月12日收到機電工程處及消防處的通知，要求糾正或修理通知書上所述的毛病。申請人經開會，投標等程序後委托立興水電裝修工程公司去進行有關工程，工程金額為260,000元。由於該大廈共有26份業權份數，而該天台佔其中1份，申請人根據該大廈公契第3(b)條要求答辯人分攤二十六份之一的工程費用，即10,000元。

14.申請人認為上述工程費用是因有關當局的維修令而作出的開支，可以引用公契第3(b)段要求答辯人攤分。第3(b)條的條文如下：-

"3. The following costs and expenses shall be paid by all the co-owners of the said building in proportion to their respective shares and interests of and in the said premises.

.........

(b) The cost of rebuilding or re-instatement of the said Building or any part thereof in case of destruction or damage or condemnation by the Building or other competent Authority."

15.第一答辯人則認為第3(b)條是涉及該大廈被毀後或被政府有關部門定為危樓而需重建之費用分攤，不適用於申請人是次申索的電力及消防改善工程分攤費用。

16.本席認為申請人收到機電工程處及消防處的通知，是第3(b)條裏面提及的 "Condemnation by the Building or other competent Authority" 所包括的情況，而所須進行的工程亦是第3(b)條裏面提及的 "re-instatement" 的情況。因此，本席裁定第3(b)條適用於申請人的申請。

17.由於公契第3(b)條已說明這些維修費用是按各業主的業權份數攤分，而第3(b)條並沒有如第3(c)條一樣，有其他的條款說及攤分的方式，本席裁定這些維修費用應由各業主根據其業權份數攤分。該天台既佔一份業權，答辯人便須支付一份費用，即10,000元。

18.即使申請人不能引用第3(b)條，根據《建築物管理條例》第21(3)(b)條，申請人亦有權向答辯人收取因機電工程處及消防處發出的通知而需業主額外支付的款項。第21(3)(b)條的條文如下：-

"21(3)在根據第20條設立並維持的基金不足以支付法團就遵從以下各項而須付的費用時，管理委員會可增加業主所需繳付的款額

........

(b) 與公用部分有關而由公職人員或公共機構根據任何條例送達法團的通知、命令或其他文件。"

19.《建築物管理條例》第22(2)條亦說明如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則各業主須按業權份數支付上述第21(3)(b)條之款項。因此，不論申請人是根據公契第3(b)條，或是《建築物管理條例》第21(3)(b)條提出申請，答辯人都須根據該天台所佔的業權，攤分維修費用。

20.第一答辯人提出是次電力工程是由於各住戶生活質素不斷提高，增加使用不同種類電器用品，而引致以前之供電規格不能符合現時之安全標準所需，故向供電者申請及敍做符合現時條例之設施。第一答辯人認為這項工程是改善工程，理應用者自付，與該天台無關。

21.不過，第一答辯人並沒有就這些指控，提供有力證據。答辯人指出證物“R1”號第14項文件，即申請人召開第八次業主大會的通告，可證明有關工程是改善工程。雖然該通告上用了“改善工程”的字眼，但這只是一個通告，並不等於實際的工程是改善工程。申請人的證供則明確說明是次工程完全是根據機電工程處發出的通知而進行絕對沒有任添加。申請人的證人，李孟偉先生所作的證供，是他們在收取通知後，便找有關的工程公司就通知內容所涉及的工程報價。由於申請人的財政狀況並不富裕，申請人絕對不會加添任何額外工程，申請人相信有關承建商所做的工程全屬通知內容所須作出的工程，因此，申請人絕對沒有如第一答辯人所述作出任何改善工程。

22.本席認為李先生是一位誠實可信的證人，並完全接納他的證供。因此，本席裁定是次有關工程全屬有關通知所要求的工程，並無任何其他改善工程。再者，是次的工程全部都是涉及該大廈的公用設施，理應由各業主根據公契或是《建築物管理條例》攤分，第一答辯人提出的用者自付的原則，完全沒有法理依據，不能成立。

23.再者，即使有關的電力和消防設施並不是裝置在該天台上，這亦不等於答辯人不會用着這些設施。答辯人一樣需要使用樓梯和樓梯燈或者電梯來進出該天台。遇有火警，即使是其他樓層起火，亦會影嚮該天台。因此，本席認為有關的電力和消防工程一樣會令答辯人得益。

24.其實即使有關的工程是改善工程，申請人一樣有權向答辯人收取有關費用。根據《建築物管理條例》第14條及第18(2)(fa)條，申請人是有權通過公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。第一答辯人引用Grace International Ltd. v. Incorporated Owners of Fontana Gardens & Ors [1996] 4 HKC 635一案來說明改善工程必須由所有業主同意才可進行，但該案是在《建築物管理條例》第14條及第18(2)(fa)條於1998年修訂之前裁決的，本席認為該案已不再適用。答辯人亦引用South China Amusement Company Ltd. v. The Incorporated Owners of Sun Hing Building, LDBM 106/2000一案，認為該案之主審法官同意Grace International Ltd. 一案之判決。不過在South China Amusement Company Ltd. 一案中之主審法官並沒有引述《建築物管理條例》第14條及第18(2)(fa)條，本席不清楚該主審法官是否已將這兩條條例考慮在內。無論如何，本席認為該兩條條例實質上已取替了Grace International Ltd. 一案的判例。

25.基於上述理由，本席裁定答辯人對於電力及消防維修分攤費用的申請，並無答辯理由，答辯人須支付申請人有關之費用，即10,000元。

利息

26.申請人並沒有就利息提出任何特別理據。因此，本席只批准利息由入禀時開始計算至裁決日，以法定之裁決利率計算。

命令

27.基於上述之裁決，本席頒令如下：-

(1) 撤銷申請人有關管理費的申請。

(2) 宣告命令聲明申請人無權根據該大廈公契第3(c)及14(b)條就有關該天台向第一答辯人收取有關公契第3(c)條之款項。

(3) 第一及第二答辯人須支付申請人電力及消防維修分攤費10,000元及其利息，以法定裁決利率計算，由2002年8月13日起計至裁決日止。

(4) 撤銷第一答辯人第二項之反申索。