力生金融有限公司 對 霍振雄

DCMP 909/2025

[2026] HKDC 1941

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2025年第909號

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判決書

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一、 引言

1.原告人是一間根據香港法例第163章《放債人條例》獲發放債人牌照經營放債業務的公司。

2.第一被告人及已故Tai Yuen Fun（「死者」）原為香港新界荃灣蕙荃路22-66號綠楊新邨F座20樓4室[1]（「該物業」）的註冊業主。第一被告人與死者於2021年2月26日簽署分拆聯權共有通知書[2]（Notice of Severance of Joint Tenancy），改以分權共有方式各持有該物業一半業權。第二被告人為死者遺囑中指定的遺囑執行人[3]。

3.於2025年2月11日，原告人依賴其與第一被告人簽訂日期為2023年8月18日的貸款協議（「該貸款協議」）[4]，以及就該物業所簽訂日期為2023年8月18日之按揭（「該按揭」）[5]，依據《區域法院規則》（香港法例第336H章）第83A及88號命令，以及香港法例第352章《分劃條例》第2、3、6及8條，以原訴傳票方式向第一及第二被告人作出申索[6]，要求法庭針對第一被告人作出付款判決（money judgment）、命令第一及第二被告人交還該物業之空置管有權，並作出售樓命令（order for sale）。

4.本案於2026年7月13日進行聆訊。於聆訊時，本席給予進一步指示，要求原告人於7天內存檔及向被告人送達補充中文陳詞大綱及相關補充誓章。原告人代表律師已遵照指示完成存檔及送達，本席現正式頒下本判決書。

二、 背景

5.根據該貸款協議，原告人向第一被告人借出本金港幣2,000,000.00元之貸款，合約年利率為 18 厘，分 120 期每月償還港幣36,037.00元，供款期由2023年9月18日起至2033年8月18日止[7]。第一被告人以其擁有該物業的一半業權作為該貸款的抵押，簽署該按揭並於土地註冊處登記[8]。

6.該按揭之主要相關條款如下：

6.1 第2條：第一被告人作為按揭人，承諾於發生違約事件時經原告人要求，須立即清還原告人向第一被告人借出之一切未償還本金、利息及其他應付款項 [9]；

6.2 第7.1條：違約事件（Events of Default）其中包括：(i) 第一被告人在原告人依規定作出要求後未能清還欠款；(ii) 第一被告人未能按到期日及相關條款支付任何定期或分期貸款帳戶下應付之任何本金、利息或其他未償還款項；或 (iii) 第一被告人違反或未能遵守該按揭下的任何契諾、承諾或義務。[10]；

6.3 第8.1條：訂明一旦發生違約事件，原告人無須第一被告人同意，即可隨即（其中包括）：(i) 進入並佔用該物業，並為此目的採取任何法律程序，繼而持有、佔用及享用該物業；及 (ii) 全權將該物業整體或分拆出售，不論是以公開拍賣、招標或私人合約方式，自由處置該物業以變現清還債務[11]；及

6.4 第19條：第一被告人承諾向原告人支付原告人於管理、保存、行使、保護或強制執行抵押文件項下之任何權利，或與該擔保物業相關之情況下，所合理產生之一切合理開支及費用（包括按彌償基準計算之法律費用）[12]。

7.第一被告人在支付首7期供款（共償還本金及利息港幣252,259.00元）後，自2024年4月18日到期之第8期供款起即停止還款，構成違約[13]。第一被告人於2024年5月28日被頒令破產（HCB 2662/2024）[14]。高等法院聆案官何展鵬於2025年10月21日應同意傳票作出命令[15]，准許原告人繼續進行本訴訟程序以取回該物業之管有權及追討債務，惟未獲高等法院許可前不得針對已破產的第一被告人執行付款判決，亦不得向破產管理人個人索取訟費。死者則於2024年7月25日去世[16]，第二被告人獲授予遺囑管理後，已存檔送達認收書表明不提出抗辯[17]。

8.就本訴訟文書之送達及各方立場而言：—

8.1 有關訴訟所有聆訊文件冊及續訊通知已於2026年6月12日送達破產管理人辦事處[18]，破產管理人於2026年6月17日發函確認因已簽署同意傳票，為節省時間及訟費不擬出席2026年7月13日之聆訊 [19]。

8.2 第一被告人本人雖於2026年7月13日親自到庭，本席向其說明程序權利後，第一被告人確認其知悉已破產，並明白欠款及按揭事宜已由破產管理人代表處理。

8.3 至於第二被告人，有關訴訟文件已於2026年6月12日郵寄送達[20]；第二被告人親自出席聆訊，並表示理解並同意原告人草擬命令之安排，重申其唯一訴求乃希望盡快公開拍賣或出售該物業，以結清責任並分得屬於死者遺產之50%收益[21]。

8.4 此外，原告人亦已按《分劃條例》第3(2)條將訴訟文件送達地政總署署長[22]，地政總署署長於2026年2月23日回覆表明對出售申請不持異議[23]。另一方面，原告人亦已於2026年4月10日發出「致佔用人通知書」（Notice to Occupants）[24]。

9.根據差餉物業估價署發出之物業資訊簡錄，該物業於2024至2025課稅年度之應課差餉租值為港幣179,400.00元[25]。因此，本席依據《區域法院條例》（香港法例第336章）第32及35條以及《分劃條例》第9條，確具備審理本案及作出管有令與售樓令之司法管轄權。

三、分析

付款判決

10.原告人於本案中已呈示其於所有關鍵時間獲發之放債人牌照副本[26]，本席信納原告人已滿足《放債人條例》第23條關於訴訟時須證明其持牌身分之規定[27]。

11.關於該貸款協議之形式及內容，原告人呈示了由第一被告人簽署之貸款協議及備忘錄[28]。該備忘錄已詳盡載明《放債人條例》第18(1)及18(2)條所要求之詳情[29]，包括原告人與第一被告人之姓名及地址、貸款本金金額、合約利率、訂立協議及作出貸款之日期、還款條款、抵押形式，以及磋商與完成合約之地點[30]。此外，該貸款協議所訂定之合約年利率及實際年利率均為年息18厘，低於《放債人條例》相關法定上限。

12.就放債人牌照條件關於第三方轉介協議（Third Party Agreement）之合規事宜，原告人於初始存檔之 Au Pui Man 第一份非宗教式誓詞中[31]未有將相關第三方協議作為附件展示。原告人隨後依據法庭指示存檔 Au Pui Man 之第二份非宗教式誓詞呈展第一被告人與獲委任第三方名仕酒業有限公司（Prestige Fine Wines Limited）於2023年8月18日簽訂之貸款轉介協議、第三方確認書及相關聲明文件[32]。本席檢視該等文件後信納，第一被告人已披露第三方轉介詳情，且該第三方已按牌照條件2向原告人書面確認無向借款人索取或收受任何費用。

13.就第一被告人之違約及欠款金額，原告人已按《區域法院規則》第83A號命令第3條規則及第88號命令第5(3)條規則之要求，於誓章內列明第一被告人之帳目狀況及欠款計算方式[33]。第一被告人自2024年4月18日到期之第8期供款起即未有還款，依據該貸款協議第3條及該按揭第7.1條，違約事件已告發生，原告人有權要求第一被告人立即償還所有未清還本金及已累算之利息[34]。

14.截至2026年7月13日（即本案聆訊當日），第一被告人尚欠原告人之債務詳情如下：[35]

(1) 尚欠本金總額為港幣 1,955,791.00 元；

(2) 由2024年4月18日起至2026年7月13日止（共816天），按合約年利率 18 厘計算之已產生而未清償利息總額為港幣 787,031.73 元；

(3) 兩者合計總欠款為港幣 2,742,822.73 元。此外，原告人有權要求第一被告人自判決日起至全數清還之日止，繼續按合約年利率 18 厘計算，支付進一步合約利息。

15.綜合上述分析，本席裁定原告人有權取得針對第一被告人的付款判決（money judgment）。

管有權令與分劃條例售樓令

16.關於原告人索取該物業空置管有權之申請，原告人在本案聆訊中已呈展該按揭契據正本及核證副本[36]，並符合第88號命令第5條規則關於誓章之要求。依據該按揭第8.1(a)條，第一被告人違約後，原告人即有權透過法律程序索取該物業之管有權。本席信納第一被告人違約事實明確，原告人有權向第一被告人及第二被告人取得該物業之空置管有權令。

17.就原告人依據《分劃條例》第6條申請售樓令，原告人作為承按人，已根據《分劃條例》第3條成為對「該財產有權益的人」（person interested），並有權提起本訴訟程序，見：Maxcolm Finance Ltd v Cheng Chi Man and Another [2019] HKCFI 2928 第22至32段；Moneysq Ltd v Liu Kit Ling and Another [2019] HKDC 860 第12至17段。

18.至於法庭是否行使酌情權頒發出售令，其法律原則可見Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825 第16至19段。當頒發分割令不可行時，除非法庭確信出售物業對全體所有的擁有人均無利益，或會對其中一名所有的擁有人造成極大困苦，否則法庭應頒發出售令。此原則在放債人申請處置香港典型多層住宅單位之案例Law Chun Wai v Chu Suk Har [2016] 1 HKLRD 224 中獲進一步確認。李樹旭法官於該案第31至32段指出，按常理而言，實體分割此類住宅單位是不可行；法庭頒令出售整體物業，一方面能讓承按人有效變現抵押權益，另一方面非借款之共有人亦能獲配其應得之售樓收益，在金錢與實益權益上並無損害。

19.此外，香港法例第6章《破產條例》第12(1)條訂明，在破產令頒布後，除非獲得法庭許可，否則債權人不得針對破產人或其財產展開或繼續任何法律程序；惟第12(2)條同時訂明，第12條並不影響任何有抵押債權人將其抵押品變現或以其他方式處理的權力。

20.本席將上述原則應用於本案之案情中：

20.1 首先，涉案物業乃位於多層住宅大廈內之單一小型住宅單位，實用面積約 582 平方呎[37]。將此等住宅單位實體分割是不可行，且會毀損物業價值，對所有共有人均無利益。

20.2 其次，第一被告人已破產且無其他已知資產，出售物業乃原告人追討債務之唯一最後手段[38]。就第二被告人（死者遺產）而言，原告人已在草擬命令第3(4)(c)段中承諾，於出售該物業後，優先將售樓淨收益之 50% 直接分配予第二被告人[39]，第二被告人在金錢及實益權益上未受損害。更重要的是，第二被告人親自出席2026年7月13日之聆訊，在法庭席前明確表示完全同意草擬命令之安排，並希望盡快公開拍賣出售物業以結清遺產責任。因此，本案完全不存在任何反對出售的理由或「極大困苦」的情況。

20.3 再者，原告人呈展世紀21於2026年6月8日發出之最新估值報告[40]，該物業市值為港幣6,800,000.00元，而強制收回底價為港幣6,300,000.00元[41]。聆訊時原告人代表大律師與本席澄清後，確認以港幣6,300,000.00元作為私人協商及拍賣之出售底價。本席裁定港幣6,300,000.00元乃屬客觀合理之售樓底價。

20.4 此外，雖然第一被告人已獲頒破產令，但原告人作為按揭的承按人，屬有抵押債權人。依據《破產條例》第12(2)條，本案中原告人申請管有令及根據《分劃條例》頒發售樓令，乃行使其將抵押品變現的權力，因此不受同條第12(1)條之限制，無需破產法庭之許可即有權繼續本項程序：見：Field Finance Ltd v Seck King Chung [2020] HKDC 514 第16段；Ever-long Finance Ltd v Lam Sai Kit and Another [2025] HKDC 1863 第24至25段。

21.綜合上述，本席行使酌情權作出相關管有權令與《分劃條例》下之售樓令。

四、總結

22.基於上述理由，本席認為草擬命令已足以保障第二被告人（即死者遺產）的利益，並按原告人呈交之草擬命令作出命令，而售樓剩餘款項（如有）需交予第一被告人之破產管理人處理；此外，原告人須將本判決書及命令之副本送達予第一被告人之破產管理人。

23.在考慮原告人呈交的《訟費陳述書》後，本席命令第一被告人須按彌償基準支付原告人本案的訟費，經簡易程序評估為港幣110,000.00元。依原告人之要求，對第二被告人不作出訟費命令。

24.本席感謝周大律師於本案對法庭提供的協助。

原告人：由吳歐陽律師事務所延聘周衍沖大律師代表

第一及第二被告人：沒有律師代表，並親自應訊