Chow Kwok Woon Ping 訴 Incorporated Owners of Grand View Court

LDBM000270/2002

LDBM 270/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第270號

主審法官：黃一鳴暫委法官

審訊日期：2003年5月21日及7月4日

宣判日期：2003年8月1日

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判 案 書

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背景

1.申請人為香港九龍太子道西320號翡翠閣("該大廈")的17及18號車位(分別稱為"17號車位"及"18號車位")的業主。答辯人為該大廈的業主立案法團。

2.申請人是次的申請是針對答辯人在該大廈停車場內放置的一個管理處櫃枱（“該櫃枱"）及在該大廈電梯槽東面建造的電掣房("該電掣房")而提出。申請人要求答辯人將該櫃枱及該電掣房拆除及將停車場有關位置恢復原狀，原因是該櫃枱及該電掣房阻礙了申請人使用18號車位及經停車場進出該大廈，違反該大廈公契及《建築物管理條例》("該條例")。由於申請人不能使用18號車位，申請人還要求答辯人賠償其損失。

3.答辯人不同意申請人的申請，提出該櫃枱及該電掣房所處的位置乃該大廈公用部分，未有侵佔18號車位任何一部分。相反，申請人在17號車位興建的石屎牆及捲閘卻侵佔了18號車位部分位置，導致申請人不能使用18號車位。此外，答辯人又提出該電掣房只是令停車場行車通道收窄了6吋，不會阻礙申請人使用18號車位。不過，答辯人同意該電掣房乃非法建築物，因為答辯人並沒有入則向屋宇署申請批准興建。

4.因此，本席需要裁決的爭議事項如下:-

(1) 該櫃枱及該電掣房是否阻礙了申請人使用18號車位及進出該大廈。

(2) 該櫃枱及該電掣房是否違反了該大廈公契及該條例。

(3) 申請人是否因為該櫃枱及該電掣房而有所損失。

該櫃枱是否阻礙了申請人

5.根據申請人的證供，該大廈於1996年中曾進行一次大維修，並將18號車位的一半改建為管理處。經申請人透過律師反對後，答辯人拆除侵佔18號車位的地磚及圍繞物，但卻沒有為18號車位的周邊塗回漆油，亦沒有將該櫃枱搬走。其後申請人再透過律師及區議員向答辯人投訴，但都得不到答辯人任何回覆。

6.申請人根據有關契約及圖則，量度出該櫃枱的位置有10吋是入了18號車位的範圍，侵佔了申請人的業權，而且該櫃枱擺放的位置正正阻礙了從停車場進出該大廈的通道，使用者必須要經過18號車位才能進出該大廈，因此改變了18號車位的用途。申請人還作證指出，如果18號車位泊有車輛，便無人可以經有關通道進出該大廈。

7.答辯人傳召了一位專家，劉碧如女士作證。劉女士做了一份專家報告證明該櫃枱的位置並沒有侵佔18號車位任何部分。不過劉女士作證時，亦同意該櫃枱的確阻礙了使用人士經有關通道進出該大廈，因為有了該櫃枱後，所剩的通道非常狹窄。劉女士又指出該櫃枱擺放的位置與18號車位之間原先應該是有一幅分隔牆，所以該櫃枱並沒有阻礙申請人使用18號車位。

8.由於申請人不是專家，本席不接受申請人採用的量度方法和準確性。相反，劉女士是一位專家，本席接受其專業意見。因此，有關該櫃枱和18號車位的位置，本席接受劉女士的證供，裁定該櫃枱並沒有侵佔18號車位任何部分。

9.本席亦接受劉女士提供有關分隔牆的證供。再者，答辯人的代表亦提供了一幅舊相片，即證物"R4"號第二幅相片，證明在大維修前，確實有分隔牆的存在。因此，本席認為如果將該櫃枱擺放的位置和分隔牆的位置相比，該櫃枱應該是不會比分隔牆更加影響申請人停泊車輛於18號車位。但既然分隔牆是原先該大廈的設計，18號車位的使用應該是以有分隔牆的情況作準，即是說，那分隔牆應該是不會影響18號車位的正常使用。如果分隔牆不會影響18號車位的使用，那該櫃枱亦不會影響18號車位的使用。

10.不過，在拆除了分隔牆和有了該櫃枱的情況下，進出該大廈的情況便有了改變。很明顯，使用人士現時巳經不能利用該櫃枱所處的位置進出該大廈，而必須使用18號車位的位置。即是說，如果18號車位停泊了車輛，使用人士包括申請人本身便很難經有關通道進出該大廈。這對申請人肯定構成不便。因此，本席裁定該櫃枱的確阻礙了申請人進出該大廈。

該電掣房是否阻礙了申請人

11.劉女士原先作證指出該電掣房只是收窄了有關的行車通道6吋，並不影響行車，但其後劉女士同意這只是以行車通道最窄的地方計算。如果以行車通道最闊的地方計算，則該電掣房收窄了行車通道3呎。劉女士亦指出她不懂駕駛車輛，所以她不知道該電掣房是否會阻礙申請人。

12.申請人則作證證明有了該電掣房後，如果要使用18號車位，駕駛者便需要將車輛轉動多幾次才可進出18號車位，而且該電掣房阻礙了駕駛者的視線，令到駕駛者需要慢慢駛出18號車位，才可觀察到是否有對頭車輛經過有關通道，否則便會產生危險。因此，申請人認為該電掣房阻礙她使用18號車位。

13.由於該電掣房所處的位置是在18號車位轉出有關行車通道的角位，而該位置如果是沒有該電掣房的話，應該是有多3呎的空間給予申請人轉動車輛，因此申請人便不需將車輛轉動多次才可進出18號車位。該電掣房所處的位置亦很明顯地阻礙了轉角位的視線，影響使用18號車位的駕駛人士。因此，本席接受申請人這方面的證供，裁定該電掣房的確阻礙了申請人使用有關之行車通道進出18號車位。

是否違反公契

14.申請人認為答辯人擺放該櫃枱和興建該電掣房是違反了該大廈公契第1、3(a)和10(a)條，其條文如下:-

"1. Each of the parties hereto for himself and his executors administrators and assigns hereby grants unto each of the other parties hereto their or his respective executors administrators and assigns the full right and privilege to the exclusive use occupation and enjoyment and the rents and profits of the part of the said building and the said premises set out in the Second Column of the First Schedule hereto opposite to the respective names of the grantees as set out in the First Column of the said First Schedule TO THE INTENT that each of the parties hereto shall be entitled to the exclusive use occupation and enjoyment and the rents and profits of the part of the said building and the said premises so set out opposite to his name as aforesaid.

...

3. Each owner shall hold his part of the said building and the said premises subject to and with the benefit of the following rights privileges and obligations namely: －

(a) Full right and liberty to go pass and repass over and along the entrances, staircases landings and passages in the said building and to use the lift for all purposes connected with the proper use and enjoyment of his part of the said building.

...

10. Each party hereto hereby covenants with the others as follows: －

(a) Not to make any structural alterations in his part of the said building which may damage the other parts thereof or cause any inconvenience to the other occupiers and not to make any alteration to the water or gas pipes electrical wiring or plumbing which may cause such damage or inconvenience as aforesaid and not to cut or injure the cement concrete flooring columns beams or girders of the said building or do anything whereby the structural strength thereof may be affected."

15.由於本席裁定該櫃枱並沒有侵佔18號車位任何部分，申請人擁有18號車位的業權一樣沒有被侵佔。因此，公契第1條並不適用。

16.公契第10(a)條是有關個別業主擁有業權的部分，而不是公用部分。由於該櫃枱和該電掣房是位於公用部分，因此公契第10(a)條亦不適用。

17.公契第3(a)條則說明申請人有權使用該大廈之出入口、樓梯、平台通道和電梯。正如上述一樣，該櫃枱的確阻礙了申請人使用有關之出入口，而該電掣房亦阻礙了申請人使用有關之行車通道進出18號車位。因此，本席裁定該櫃枱和該電掣房的確令到申請人於公契第3(a)條享有的權利受損。

是否違反該條例

18.申請人又引用該條例第34I(1)(b)條，其條文如下：－

"(1) 任何人不可－

...

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，

以致－

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。"

19.很明顯，答辯人在公用部分放置該櫃枱和興建該電掣房確實對申請人進出停車場和使用行車通道有不合理的干擾，亦造成滋擾和危險。如果有火警發生，而18號車位有車輛停泊的話，該櫃枱便影響了有關出入口作為走火通道，產生危險。該電掣房則令駕車人士在經過有關通道時要特別小心，否則會有碰撞危險。

20.基於上述理由，本席裁定答辯人的確違反了該條例第34I(1)(b)(i)及(ii)條。

申請人是否有損失

21.申請人提出由於她不能使用18號車位，亦不能將18號車位租出，她蒙受了租金的損失。本席不同意申請人這方面的說法。申請人在17號車位興建的石屎牆和捲閘都是超越了17號車位的範圍，用了18號車位部分位置來興建。雖然申請人的說法是18號車位只有少部分被用來興建17號車位的牆和捲閘，但劉女士則作證證明18號車位被佔用的部分差不多有三分之一，根本不能再停泊一般車輛。

22.在這方面，本席不接受申請人的證供，認為18號車位被佔用來興建17號車位的牆和捲閘應如劉女士所述，有差不多三分之一的位置。劉女士是這方面的專家，而且她在現場有作出量度，並根據有關的圖則和柱位作出比較。本席接受劉女士就有關的牆和捲閘的位置的量度是準確的。因此，本席裁定18號車位被有關的牆和捲閘佔用了差不多三分之一的位置，不可能停泊一般的車輛。

23.既然18號車位根本不能停泊一般的車輛，申請人便不能正常的使用或租出18號車位。雖然申請人作證說明她曾停泊車輛於18號車位，不過本席相信她並不是把車輛正正停泊在18號車位範圍內，而是有佔用了部分公用地方。

24.由於申請人不可能正常地使用或租出18號車位，本席不認為申請人會有租金上的損失。因此，雖然本席裁定答辯人有違反公契和該條例，答辯人亦不需賠償申請人18號車位的租金損失。

總結

25.不過，由於本席裁定了答辯人在該大廈停車場內放置該櫃枱及興建該電掣房，違反了公契第3(a)條和該條例第34I(1)(b)條，答辯人仍須搬走該櫃枱和拆除該電掣房，恢復原狀。

26.因此，本席頒令如下：－

(1) 答辯人須在28天內將該櫃枱搬走及將該電掣房拆除，恢復該大廈停車場有關位置之原狀。

(2) 答辯人無須支付賠償給申請人。

(3) 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人是次申請之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人 ： 親自應訊。

答辯人 ： 由田國中先生代表應訊。