Case Document

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LDHA 2/2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDHA第2號

	黎啟泉	第一上訴人
	黎啟昌	第二上訴人

	對

	房屋署署長	答辯人

主審法官: 林潮義審裁成員

聆訊日期: 2003年6月23日及7月28日

宣判日期: 2003年8月11日

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判案書

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1.是次訴訟涉及物業在新界沙田大圍美田路32-36號美城苑B座21樓3室（此後稱為“該物業”）。該物業的實用面積為35.4平方米，屬中層，向西。物業所在的樓宇，受鄰近樓宇包圍，而且距離頗近。屋村樓齡有19年，座落於城門河排水道側，位於沙田區的西方。鄰近美林邨有購物商場，日常的生活設施，例如食肆、銀行及超級市場等均一一俱備。邨內有一般公共屋邨設有的兒童遊樂場。公共休憇地方種有樹木及花卉。公共巴士總站及小巴站俱離屋邨不遠，但距大圍火車站頗遠，估計步行到該火車站，要花上約20分鐘時間。

2.上訴人黎啟泉及黎啟昌是該物業業主。該物業所在屋邨是房屋委員會居者有其屋計劃下發展的屋邨。房屋委員會在出售該物業與上訴人時，是以市場價格折讓售出的。因此，在出售該物業的買賣合約上訂明，該物業如要在市場上自由買賣給非房屋委員會所指定的合資格人仕時，是要根據《房屋條例附表第1(b)段》所列出的公式計算一筆補價，繳回給房屋委員會，即是補價=當時市值×（最初市值－買價）÷最初市值。

3.上訴人因巳將該物業轉售給非房屋委員會所指定的合資格人仕，所以要向房屋委員會補回該筆款項，以便房屋委員會轄下的房屋署批准上訴人轉售。房屋署要求上訴人補回的款項是以740,000元（其後減為700,00元）市值來計算。評估該物業市值的估價日期，是以上訴人於2003年5月12日向房委會繳交補價該日為準。上訴人未能就該物業市值與房屋署達成協議，遂根據《房屋條例附表第5(d)段》，於2003年3月15日向本審裁處遞交表格20，對房屋署的決定提出上訴，要求本審裁處裁決該物業的當時市值。

上訴人觀點

4.上訴人認為房屋署的估價過高，向本審裁處提供一系列由2002年10月至2003年3月的成交個案作參考。該等成交個案共14起，每個均附隨田土註冊處業權紀錄及基本成交資料。該等成交單位均為實用面積35.4平方米，與是次訴訟物業面積相同，售價由388,000萬至750,000萬不等。上訴人算得其平均價為559,714元，所以上訴人認為該單位之市值在5月時應是550,000元。

5.上訴人亦有提交永利行評值顧問有限公司估值報告，不過由於編寫該報告專業人仕不會出庭作證，所以報告並沒有列為法庭證據。其後上訴人又提交了2003年5月22日成交的美城苑B座24/F 23室供法庭參考，該物業成交價為590,000元。上訴人就該14個成交有如下分析：－

編號	成交日期	座	樓	室	成交額(萬元)	實用面積(平方米)	每平方米價值(元)	方向	景觀	樓數	時間	方向	景觀	學校噪音	總計	巳調整每平方米價值	巳調整樓價(萬元)	補地價記錄	備註	SARS下調樓價7%	SARS 下調每平方米
0	22-May-03	B	24	23	59	35.4	16,667	西北	山	-1%	0%	0.5%	0%	0%	-0.5%	16,583	58.7	有		NA	NA
1	5-May-03	B	3	8	55	35.4	15,537	東	近樓	5.9%	0%	-1%	4%	2%	10.9%	17,230	61.0	沒有	沒有記錄,不宜	NA	NA
2	29-Apr-03	C	10	19	54	35.4	15,254	西北	近樓	3.6%	-0.5%	0.5%	4%	2%	9.6%	16,719	59.2	有		55.0	15,548
3	28-Mar-03	B	2	17	61.3	35.4	17,316	東南	近樓	6.3%	-1%	-1.5%	4%	-1%	6.8%	18,494	65.5	有		60.9	17,199
4	25-Mar-03	C	24	11	75	35.4	21,186	南	遠樓	-1%	-1%	-1%	2%	0%	-1%	20,975	74.3	沒有	沒有記錄,不宜	69.1	19,506
5	24-Mar03	C	18	17	60	35.4	16,949	西北	近樓	1%	-1%	0.5%	4%	2%	6.5%	18,051	63.9	有		59.4	16,787
6	21-Mar-03	C	10	19	48.5	35.4	13,701	西北	近樓	3.6%	-1%	0.5%	4%	2%	9.1%	14,947	52.9	有		49.2	13,901
7	17-Mar-03	B	18	19	66	35.4	18,644	東南	遠樓	1%	-1%	-1.5%	2%	-1%	-0.5%	18,551	65.7	有		61.1	17,252
8	20-Jan03	C	24	24	55	35.4	15,537	東南	遠樓	-1%	-4.8%	-1.5%	2%	0%	-5.3%	14,869	52.1	有		48.4	13,828
9	10-Dec-02	B	12	10	60	35.4	16,949	北	山	3%	-6.6%	0%	0%	2%	-1.6%	16,814	59.0	沒有	沒有記錄,不宜	54.9	15,637
10	6-Dec-02	C	1	6	56	35.4	15,819	西	近樓	6.6%	-6.6%	0%	4%	0%	4.0%	16,579	58.2	有		54.2	15,418
11	22-Oct-02	B	14	17	66	35.4	18,644	東南	遠樓	2.3%	-9.4%	-1.5%	2%	-1%	-7.6%	17,358	61.0	沒有	相距太久,不宜	56.7	16,143
12	16-Sep-02	B	3	24	82	35.4	23,164	西北	近樓	5.9%	-9.5%	0.5%	4%	0%	0.9%	23,372	82.7	有	相距太久,不宜	76.9	21,736
13	14-Sep02	B	7	8	76	35.4	21,469	東北	近樓	4.6%	-9.5%	-0.5%	4%	2%	0.6%	21,598	76.5	有	相距太久,不宜	71.1	20,086
																			平均價	55.9	15,815

產業測量師理據

6.黃偉良先生（即房屋署聘用負責估價的產業測量師）反對法庭全部接納上訴人提交的成交資料作為估價之用。他表示上訴人所提交的成交個案中有10個巳列於其估價報告內，他亦巳對這10個成交有詳細分析，至於2003年5月22日成交個案，則因其成交日期在估價日期之後，不應引用作估價之用。其餘四個是售予房屋委員會所指定的買家，該四個成交所關連的物業，其成交價格不能算是市場價格。

7.黃偉良先生在報告中提供了13個由2002年9月中至2003年5月初的成交個案資料（包括10個上訴人提出的個案）。該13個成交資料如下表：－

編號	土地註用處編號	成交日期	座	樓	室	成交額 (萬元)	實用面積（平方米）	每平方米價值（元）	方向	景觀
1	1326177	05/05/03	B	3	8	55	35.4	15,537	東	近樓
2	1325026	29/04/03*	C	10	19	54	35.4	15,254	西北	近樓
3	1322795	28/03/03	B	2	17	61.3	35.4	17,316	東南	近樓
4	1323661	25/03/03	C	24	11	75	35.4	21,186	南	遠樓
5	1322859	24/03/03	C	18	17	60	35.4	16,949	西北	近樓
6	1323479	21/03/03	C	10	19	48.5	35.4	13,701	西北	近樓
7	1322820	17/03/03	B	18	19	66	35.4	18,644	東南	遠樓
8	1316598	20/01/03	C	24	24	55	35.4	15,537	東南	遠樓
9	1310788	10/12/02	B	12	10	60	35.4	16,949	北	山
10	1312649	06/12/02	C	1	6	56	35.4	15,819	西	近樓
11	1307059	22/10/02	B	14	17	66	35.4	18,644	東南	遠樓
12	1302621	16/09/02	B	3	24	82	35.4	23,164	西北	近樓
13	1302670	14/09/02	B	7	8	76	35.4	21,469	東北	近樓

*臨時買賣合約於15/4/2003訂立

8.黃先生認為下表列出的成交個案不適合用作比較，其理由如下（下表內文抄自黃先生原文）：

編號1,3,10及12 由於此單位位於極低層（1至3樓），相對估值單位（21樓）之問題較多和嚴重（如排污渠及行人噪音），難作出比較。

編號2及6 此兩個成交個案實為同一單位，分別於21/3/2003及29/4/2003訂立，相距大約一個月，但成交價上升百分之十一，與當時價格下調之市場情況有所予盾。再者，於15/4/2003訂立之臨時買賣合約(載於附件五)第19條中訂下“業主承諾於6.5.2003至12.6.2003給買方觀察該物業。”因此，成交個案編號2之買方在決定成交價為$540,000時並沒有視察該物業。所以綜合以上兩點，本人認為此兩個成交個案未必由充份了解市場情況和合理獲得資訊之買賣雙方訂下。

編號8 這宗成交個案之賣方是一對夫婦，由於兩人離婚，法庭頒令該物業需要出售，售出之款項扣除去正常開支後兩人分配。而且，買方為住在該物業對面單位之住客（同層18室），買賣雙方極有可能認識。因此，本人認為此成交個案未必反映出市場真正之價值。

編號9 這個成交個案並未有註有提名信及解除轉讓限制書（Letter for Removal of the Alienation Restriction），因此並未向房屋署補價。但從這份買賣合約中發現附加上一些特別之條款，於其第4條中說明賣方可有權單方面將完成交易日期推遲大概兩年後而且須於期內每月繳交一定之賠償，最後亦可取消整項交易。這種特別條款可能是一種變相之借貸契約，所以本人認為不適合用作成交個案作為參考。

編號11 這宗成交個案是由一間銀行以“銀主”身份出售。因此，本人認為此成交個案未必反映出市場真正之價值。

因此，合適用作估值的個案，就只有編號4，5，7及13四個。

9.他就樓層，時間，方向，景觀及學校學校噪音方面有如下意見：－

（甲）樓數-

每層以0.33%差距用作調整（他同意上訴人說法，認為這個百份比用作調整是偏低。只是遵從土地審裁處之前裁決而引用這個偏低的百分比）

（乙）時間-

本年三月以前之差別黃先生引用差餉物業估價署之指數用作調整，三月至估價日之調整為-1%。

（丙）方向-

方向調整

西 0%

西南 -0.5%

南 -1.0%

東南 -1.5%

東 -1.0%

東北 -0.5%

北 0%

西北 +0.5%

（丁）景觀-

訴訟物業擁有山景而成交個案則分別有遠樓及近樓景，黃先生對此兩類物業分別以+2%及+4%去調整。

（戊）學校噪音-

美城苑內有三間學校，黃先生比較訴訟物業與四個成交個案之方向和地理環境，分別以-1%至+2%作調整。

就以上標準得出四個成交個案每平方價格如下：－

編號	成交日期	座	樓	室	成交額(萬元)	實用面積 (平方米)	每平方米價值(元)	方向	景觀	樓數	時間	方向	景觀	學校噪音	總數	巳調整每平方米價值
4	25/03/03	C	24	11	75	35.4	21,186	南	遠樓	-1.0%	-1.0%	-1.0%	2%	0%	-1.0%	20,977
5	24/03/03	C	18	17	60	35.4	16,949	西北	近樓	1.0%	-1.0%	0.5%	4%	2%	6.5%	18,049
7	17/03/03	B	18	19	66	35.4	18,644	東南	遠樓	1.0%	-1.0%	-1.5%	2%	-1%	-0.5%	18,549
13	14/09/02	B	7	8	76	35.4	21,469	東北	近樓	4.6%	-9.5%	-0.5%	4%	2%	-0.6%	21,602
															平均值	19,794

因此，黃先生以每平方米$19,800為計算該物業之應有價值。所以，該物業在2003年5月中的價格為700,000元。

分析

(i) 上訴人方面成交個案

10.上訴人所提供一系列成交個案，不可全盤接受作為比較之用。正如黃先生所指出，有四個成交案買方屬房屋委員會所指定的合資格人仕（見前文第六段），是不適宜作比較之用的。如果將這14個成交個案買賣價，取其平均值，得出價格會偏低。其餘10個個案，由於巳列入黃先生的報告並且會個別得到本審裁處分折，所以不再在此重複論述。

(ii) 房屋署方面成交個案

11.黃先生不以為編號1，3，10及12可用作推算有關物業的市值，是因彼等位於樓宇極低層，受地面噪音等影嚮較為嚴重，引用作估算較高層單位會有很大偏差，這個看法有其道理。

12.但黃先生以編號2及6（均屬同一單位交易）成交日期相距一個月多，成交金額暴漲11%，又以編號6買方未有視察樓宇而購入該單位為由，作為否定這二個成交，道理牽強。如果將13個成交或14個（連同2003年5月22日成交計算在內）中層單位比較，會發現編號6成交價格偏低，而編號2成交價卻與其他成交接近。因此，顯然編號6買家會是投機者，看到有不尋常利潤而購入，並隨後迅速將之以市價買出圖利。所以，黃先生推論是不當的。

13.黃先生又以編號8賣方，因婚姻破裂經由法庭頒令而出售物業，而且物業未經經紀行出售予同層住客，認定售價屬偏低，亦欠缺證據支持其說法。婚姻破裂，有可能有需要早一點賣出物業，但未必需要大幅削價求售，只要價錢貼近市價或稍低一點，就能找到買家。這個稍低一點的價錢，看來不會多於5%，而且未必存在。

14.黃先生又以買賣協議中的特殊條文，推論編號9成交不屬一般買賣而是借貸合約。他的推論是合理的，所以編號9成交，不應放進估價之列。此外，黃先生又認為編號11是以銀主盤出售，價格會偏低。但無論此說是否真確，編號11, 12及13俱是估價日期6個月前的交易，實在不適宜作參考之用。

15.對於高或低一層單位以0.33%用作調整，黃先生其實並不同意此百分比，認為幅度過低，未能反映市況，更認為不適用於極低層。他採納這百份比，是基於土地審裁處在前數起案例中採用。此說法無根據，在前數起案例中，並沒有以此百份比引用在極低層單位（見張雲卿 vs 房屋署長：LDHA4/2002），在此等案例中，極低層是以大於0.33%來推算，高於中層則小於0.33%。而0.33%差距是從房屋署過去的售樓價格得知，並非土地審裁處閉門造車所得，如果黃先生認為不符市場現況，需要提出證據，不能憑一己之主觀意見，否定房屋署釐定準則，而該準則是市場買家巳接納者。

16.黃先生在時間，景觀和噪音方面所給予的價格調整百分此，由於上訴人推算該物業市值時，均採用同一百分比，相信大致上是合理的，但在方向方面的取向就有商恪的地方。一般來說，向西單位因午後陽光照射猛烈，較不受歡迎。向南的，就認為是最佳的，其次是東方。因此，調整次序應為西，西北，北，東北，東/西南，東南及南。如果採納黃先生的基數1.5%為最佳與最劣（方向）的差距，則其調整額順次為0%，0.25%，0.5%，0.75，1%，1.25%及1.5%（加或減視乎該物業與另一物業比較何者為佳）。

17.至於2003年5月22日成交個案，看不到因其成交日期較估價日期後了10天，可以成為否定其適合性的理由。土地審裁處是要從雙方資料找出市值，不能僵化地以在估價日期當天未能預見稍後成交價格資料為由，否定一些能對找出市場趨勢有幫助的資料。事實上，估價工作在2003年5月12日後仍在進行中。

結論

18.基於上文的分析，本席的評估如下表：－

編號	成交日期	座	樓	室	成交額 (萬元)	實用面積(平方米)	每平方米價值($)	樓數	時間	方向	景觀	噪音	總計	巳調整每平方米價值
0*	22.5.2003	B	24	23	59	35.4	16,667	-1%	0%	-0.25%	0%	0%	-1.25%	$16,459
2#	29.4.2003	C	10	19	54	35.4	15,254	+3.63%	-0.5%	-0.25%	+4%	+2%	+8.88%	$16,609
4#	25.3.2003	C	24	11	75	35.4	21,186	-1%	-1%	-1.5%	+2%	+0%	-1.5%	$20,868
5#	24.3.2003	C	18	17	60	35.4	16,949	+1%	-1%	-0.25%	+4%	+2%	+5.3%	$17,847
7#	17.3.2003	B	18	19	66	35.4	18,644	+1%	-1%	-1.25%	+2%	-1%	+0.25%	$18,691
8#	20.1.2003	C	24	24	55	35.4	15,537	-1%	-2%	-1.25%	+2%	0%	-2.25%	$15,187