周思容 訴 朱業倫

LDPE000816/2003

LDPE 816/2003

香港特別行政區

土地審裁處

條例第V部份收回管有申請編號2003年第816號

主審法官:  林潮義審裁成員

聆訊日期:  2003年7月25日及2003年7月29日

宣判日期:  2003年8月15日

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判 案 書

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1.本訴訟涉及的物業位於紅磡春田街18號地下後舖（此後稱為“該物業”）。是次訴訟申請人為周思容，租客（即答辯人）是朱業倫先生。訴訟起因是答辯人自2003年1月15日起欠租。申請人是在2003年6月19日向土地審裁處遞入申請書，要求收回該物業及答辯人所欠租金與訟費。

2.聆訊在2003年7月25日下午及7月29日合共差不多一天半才完成。雙方對於誰是主租客（為免混亂，此後稱為二房東）一事（是申請人或其子周國彪）各有各自的說法，卻又提不出直截了當證據去自圓其說。聆訊順延至7月29日，但雙方交出的證據仍然是非直接的，對法庭幫助有限。整個聆訊充滿着雙方的憤怒，不理性對答，仇恨和不信任（答辯人親屬亦屢次肆意發言指法庭偏幫申請人）。

3.答辯人否定申請人是他的二房東，聲稱申請人年多前已經將二房東地位轉移給其子周國彪，申請人是親自告訴他此後向其子繳納租金的。因此，申請人不具資格向他追索欠租。事實上，他亦不認為有欠任何人包括周國彪在內租金（在多次反複盤詰後，答辯人承認從未繳交自2003年1月15日起租金，因其子己成該物業業主）。他無法憶及申請人何時何日告訴他二房東資格由周國彪接替，只是提供過去年餘（由2002年1月15日至2003年1月14日）由周國彪簽署發給租金收據。又提交三封分別由律師寄給周國彪及其子朱江與朱淇信件。信中有提及向周國彪詢問該物業的租務問題及轉告朱江及朱淇在此方面查詢結果。朱江及朱淇是在2003年1月中旬購入該物業的，而該律師行是替朱江及朱淇辦理購入該物業手續。

4.答辯人又提及其子朱江與朱淇於月前二度透過土地審裁處向周國彪追收欠租，並獲得裁決勝訴。凡此種種，他覺得已充分證明是案申請人不其備二房東資格。

5.申請人不同意其子周國彪是二房東，其子只是他的代理人。申請人聲稱他自2001年底患了長期疾病，需要不斷進出醫院，無法處理租務，遂將權力下放其子，由他處理租務事直。他提交了一連串的入院文件及至2003年年中醫療紀錄，證明他患病及進出醫院治病。就他所能憶及，他是在2001年12月至2002年1月期間告訴答辯人，以後由其子代理他處理租務事宜。他又拿出2002年11月15日至2003年11月14日發給答辯人二張租單存根，其簽署人清楚寫明是周國彪代收取租金的。

6.其後，周國彪在庭上亦給予如申請人相若證供，袛是在回覆問題時，往往要良久才能總結其事，有時甚至結結巴巴。周國彪對答辯人提交的律師信是有解釋的。他向朱江 / 朱淇所聘用律師行回覆其查詢，是沒有意識到要表達其代理人身份的重要性。他只是以為代其父回答查詢而矣。

7.雙方就朱江 / 朱淇與申請人及其子周國彪就2003年3月簽署二份協議書及舖前金屬簷篷擁有權，有劇烈爭辯。周國彪亦表示已就土地審裁處較早時對其欠租判決向高等法院上訴。他向高院上訴原由是他已一再在聆訊時申明並非租客，卻得不到對他有利裁決。其後他再度遭現業主（即本案答辯人之子）狀告土地審裁處他欠繳繼後月份欠租。他一再敗訴但發現該業主提交法庭二份協議書（即本案申請人提交證據編號A5及A6是經過多處竄改（證人表示己向警方報案，有關文件己轉送政府化驗所查驗）。例如編號A6上的周國彪簽名，原先是沒有的，是被人後來加上去，又例如編號A5內文最後一句也是後來被人添加上去的，此句字形及筆跡明顯與前文不同。

分析/結綸

8.本案必須先裁決申請人二房東身份才能裁決欠租/收樓一事。如果申請人不具有二房東資格，則毋須就欠租/收樓申請作出裁決。如果申請人具有二房東資格，則須就欠租/收樓申請裁決。答辯人後來改口承認自2003年1月15日起沒有繳交租金，所以欠租屬實，如申請人二房東資格獲確定，則可以獲判收回欠租及該物業。

9.申請人究竟是否二房東呢 ? 在該有關期內業權擁有人何西已逝世（其後人亦不復出現），他實在幫不了忙。雙方所言及解釋雖然未必言之成理，但俱存在可能性。但雙方都不是誠實的人，對事件真相竭盡所能將彼等以為對己不利地方不作詳細說明，例如對有關申請人安排周國彪代替申請人成為二房東或代理申請人處理租務事直，就袛用三言兩語交待，盡可能不對當時環境、時間、人物、談話內容詳細叙述或索性三緘其口，以免露出破綻。證人周國彪則一再更改說法，顯然是在揣摸那一個說法對己方有利。答辯人更毫不誠實地大聲疾呼他沒有欠任何人租金，最後郤露出了尾巴，承認自2003年1月15日開始，未有向房東繳租。答辯人聲稱申請人濫用法律程序，令無辜守法巿民要遭提控於法庭，是其身不正的說法。既然認為周國彪才是二房東，要避免遭訴諸法庭，就袛有交回欠租一途。因為如果周國彪是真正的二房東，他仍會將答辯人提控於法庭。如果以為兒子於2003年1月15日成為該物業新業主，就可以在2003年1月15日開始毋須向二房東繳納租金，如果不是出於無知，就是無良。

10.申請人自以為有前業主立據為憑，自詡是必然的二房東。又憑與前業主有關退回按金書信，自以為二房東身份應獲法庭確定。殊不知這二者都不是最重要的決定因素，最重要者是他在2002年年初如何向答辯人交待其子周國彪的角色。他的醫療紀錄無疑肯定了他的健康狀況，有需要將事務交託其子。但不一定是作為其代理人也有可能是替代他成為二房東。

11.他提交的2002年11月15日至2003年1月14日租單存根，的而且確是寫下“周國彪代理”字句，但交給答辯人的收據卻沒有了“代理”二字。按理代理人身份應是透露給對方知曉才對，而不會在己方紀錄寫下，何況存根的另一半（即發給答辯人作為收據的部份）並沒有填上資料，也沒有撕下而是仍然與存根聯在一起的空白表格，那麼發給答辯人的收據，明顯就是從另一聯存根撕下來的。雖然這並不能表示什麼，但會引起人懷疑是不是原來的存根是與提交的在內容上有所不同。

12.答辯人提交由2002年1月15日至2003年1月14日租金收據上註明是周國彪發出的，也不能全然認定周國彪就是二房東。如果周是申請人的代理，同樣他也是需要簽發收據給答辯人的。答辯人又有提供其子購買該物業時，其子所聘用律師行向周國彪發出的律師信。向周查詢該物業的租務情況，周有向該律師行以電話回覆。不幸地，查詢事項卻不是周國彪的角色，即周不是何西（前業主）的租客及答辯人的二房東。周國彪如果是代理人，他代其父回答律師行所提的問題，絕對是順理成章的事。因此，該兩封信不能證明周國彪才是二房東而申請人就不是。

13.答辯人從研訊開始，就試圖阻止法庭聽取申請人陳詞，焦灼地告訴法庭周國彪已獲之前在土地審裁處的訴訟二度判定為二房東，因此不容申請人浪費其時間金錢，不斷以訴訟向其糾纏。為此，他向法庭遞交 LDPE 149/2003 及 LDPE 291/2003 判決以茲證明。答辯人持此一態度，顯然是受LDPE 291/2003 判決內容影嚮。該判決有這一個說法，即是在朱江 / 朱淇與周國彪在LDPE 291/2003訴訟裡，對周國彪身份的判決，是受到 LDPE 149/2003 的判決約束，這個說法是對的，因申請人和答辯人及訴訟物業在二個案件均是相同的。但本訴訟的申請人是周思容，答辯人是朱業倫。LDPE 149/2003 判決對本案是沒有約束力的。答辯人及其在旁聽席上家人對法庭不滿，完全是盲目的及出於自以為是的誤解。

14.既然上述的種種，都不能推出其所以然。那麼事實就袛能從雙方都認定存在的二份協議書中去找尋。在其一協議書上，有寫上周國彪承諾繳付2,000元作為解決與朱江 / 朱淇（即由2003年1月15日起的新業主）糾紛。在另一協議書上（即朱江、周國彪及本案答辯人與申請人皆簽於其上的協議），則有寫上“租客周國彪”的字句，即申請人承認周國彪與朱江 / 朱淇訴訟中是租客身份。因此，除非正如申請人及周國彪所言，該二份協議書是有人未經申請人及周國彪二人同意而單方面非法竄改，否則雖然證據薄弱，法庭仍需要就此案作出判決，即是要判定申請人不是二房東。至於申請人及周國彪指控二份協議書被非法修改，在沒有科學鑑證方面證據，法庭不能謬然接納申請人及周國彪說法。既然他二人已就此二份文件向警方投訴，相信他倆尋求公義的途徑，並未有堵塞，如果指控屬實，自然有人要承擔所有後果。

判令

1. 撤銷申請人在2003年6月19日遞入追收欠租及收樓申請書；

2. 申請人須負擔是次訴訟費用，如雙方未能協議，則交由法庭裁決。

申請人：親自應訊。

答辯人：親自應訊。