Urban Property Management Ltd 訴 Yip Pui Shan and Others

LDBM000164/2002

LDBM 164/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第164號

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2003年9月22日、23日、24日及10月11日

書面陳辭最後日期：2003年10月31日

宣判日期: 2003年12月31日

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判 案 書

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1.申請人是上水龍豐花園的經理人，第一答辯人是龍豐花園第一層26號舖（“第26號舖”）的業主，而第二答辯人是第26號舖的租客。

2.2002年6月18日，申請人在土地審裁處提出以下的申請－

"(1) A mandatory injunction that the 1st and 2nd Respondents and each of them, their respective directors, shareholders, agents, employees, servants, tenants, licensees, occupiers or otherwise howsoever do within 14 days from the date of the order to be made herein and failing which the Applicant be at liberty and at the costs of the 1st and 2nd Respondents to remove the goods or articles placed on the Estate Common Area adjacent to and/or at the shop front of the premises.

(2) An injunction restraining the 1st and 2nd Respondents and each of them, whether by themselves, their respective directors, shareholders, agents, employees, servants, tenants, licensees, occupiers or otherwise howsoever from placing or continuing to place or allowing or permitting the placing of any goods or articles on the Estate Common Area adjacent to and/or at the shop front of the said Premises and/or any Common Areas of the Estate."

(3) Damages for breach of the Deed".

申請人的証供

3.2003年9月22日，本席批准申請人取消(C)項（即第(3)項）的申請。申請人只傳召一位証人作証，該名証人是簡志仁（“簡”）先生。自2000年11月開始，簡便是申請人的助理經理。他的職責之一是監控屋邨公用地方被非法阻礙之事。他指出，自1996年7月11日與龍豐花園的業主立案法團（“法團”）訂立管理合約後，申請人便成為屋邨的經理人；按該合約以及公契有關的條款，申請人有權阻止屋邨公用地方被阻礙，它亦有權就屋邨之事提起訴訟。

4.証物A1的第92頁至132頁以及第187頁至207頁顯示由2000年11月2日至2002年7月31日，及由2002年9月1日至2002年10月16日，第26號舖的門前擺放了許多待售的物品。証物A5顯示，由2003年9月16日至2003年9月20日，情況仍是一樣。上述的無數照片顯示第26號舖當時正在營業，而該等物品必定是由26號舖的舖主(即第二答辯人)放在舖前的地方，因為沒有店舖會容忍別人在它的舖前擺放如此多的物品,証物A5的第2及第5張圖片顯示裝有物品的一個金屬架的一部份（近大廈門口牆邊）佔用第26號舖外的一部份地方。這貨架上藍色的貨品與對面貨架上的貨品，都是同類的貨品。第2張圖片顯示在“葯房”兩字之下的貨架是從舖內伸展出舖外的貨架的一部份，毫無疑問舖外的貨品是屬於26號舖的貨品。

5.26號舖外的地方是否屋邨的公用地方？

簡指出屋邨A座入口以及第26號舖外的地方(“舖外地方”),是屋邨用作行人通道的地方，而第二答辯人在舖外擺放貨物，但該些地方並無分配予任何人佔用。兩名答辯人並無提出相反的証據。証物A1的照片顯示這是事實的真相。

5.1.屋邨的建築物必須座落在它的範圍內。從舖外地方垂直而上是A座第二層的露台底部，該露台既然是建於屋邨範圍之內，則露台所遮蓋的地方（包括舖外地方）當然亦是位於屋苑範圍之內。前述証物A1的照片顯示，第26號舖前的貨品所擺放的地方，都是A座第二層露台遮蓋的地方,因此該些地方都是在屋邨範圍之內，從前述的照片來看，該些地方是用作行人走廊的地方，因此該些地方是屋邨的公用地方。

5.2.根據大廈公契的釋義而言，屋邨公用地方"Estate Common Areas"是包括"The Corridors in the Podium surrounding Level 1 and Level 2 and any other corridor or corridors in the Podium intended for Common use and benefit of the Estate." 環繞第一層的走廊是屬於屋邨公用的地方。既然走廊是環繞第一層的走廊，那走廊必定是環繞第一層建築物的走廊，毫無疑問這必定在A座出入口門前以及第26號舖門前的行人通道。第二答辯人把貨物擺放在店舖外，亦即是把該些貨物放在屋邨內的公用地方。屋邨公契第IV部第16條規定屋邨的公用地方不可被阻塞；第9條規定業主須為他的單位的佔用人的行為負責，而按《物業轉易及財產條例》第41(3)條的規定公契對第二答辯人有約束力。

6.2001年11月21日，申請人向兩名答辯人發出第一次警告信，指責第二答辯人把貨品擺放在商舖外，使該些貨品佔用商場走廊通道而導致嚴重阻塞行人通道，違反大廈公契條例，它要求商戶於14天內將貨品放回舖內，否則它會採取適當行動及考慮將個案交由律師入稟法院對業主之物業作出檢控行動。2000年12月5日，它對兩名答辯人發出第二次警告信; 2001年11月8日，代表申請人的律師樓分別對兩名答辯人，發出最後的警告信。

7.就商戶佔用屋邨公用地方之事，立案法團的管理委員會與申請人曾於1999年的3月19日、4月23日、5月20日。進行討論及決定採取的措施。2000年的8月25日、9月26日、10月26日、11月17日、2002年2月6日、4月11日，法團的管理委員會亦有對該事對論及跟進。

8.自1998年5月開始，法團已向阻礙屋邨公用地方的業主及佔用人採取以下的訴訟行動：－

Item	Action No.	Shop No.	Date
1	HCA 7722/98	45	14/05/1998
2	HCA 7723/98	40A	14/05/1998
3	HCA 7724/98	22	14/05/1998
4	HCA 7725/98	35A	14/05/1998
5	HCA 7726/98	37	14/05/1998
6	HCA 7727/98	10	14/05/1998
7	HCA 7728/98	30A	14/05/1998
8	LDBM 207/2001	35B	9/5/2001
9	LDBM 225/2002	36	10/09/2002

9.法團沒有在同一時間控告違例的商舖，原因是財政的問題。1999年1月18日法團致函（証物A1第209頁）區議員要求就商舖阻街擺賣一事要求協助。信中說：－

“由於財政問題，不能同時控告所有違例商舖（約70間），現時本法團已對其中八間違例商舖提出訴訟，.........."

10.2000年6月15日，法團管理委員會舉行會議，在會議中，各委員認為檢控太多商戶阻街個案的法律訴訟費用會很昂貴，但精簡地選擇幾單最嚴重/最惡劣阻街的個案來檢控會比較恰當及收阻嚇作用。

11.上述的証據顯示法團對屋邨公用地方遭阻塞之事一向以來都有採取行動，而並非採取袖手旁觀的態度。

第一答辯人的答辯

12.於審訊的第一天，第一答辯人採納第二答辯人反對通知書的第5段作為它的答辯理由之一，該段答辯有以下的內容：－

"The 1st Respondent further avers that the Incorporated owners of the Estate and the Applicant deliberated to allow, permit, acquiesce various common areas to be obstructed, items be left thereon and such common areas be used for the following business including hawkerings or private purposes and become a nuisance or cause annoyance to such other owners or occupiers including tenants of the Easter.

(a) The common areas outside entrance of Hung Sing Restaurant have been continuously being used, adversely possessed by another in running a newspapers stall and that was done with the authority, express or implied permission, acquiescence of the Incorporated Owners of the Estate and the Applicant;

(b) Further, the Incorporated Owners of the Estate and the Applicant allowed, permitted, acquiesced or procured the footbridge leading from the Estate to the adjoining building to be rented out, adversely possessed by various hawkers for such alleged exhibition purposes.

(c) The Incorporated Owners of the Estate and the Applicant allowed, permitted or acquiesced the footpaths and corridors for more than 1,000 square feet in total areas outside Hung Sing Restaurant being adversely possessed by the restaurant without proper intervention.

13.第一答辯人並無傳召証人，對上述3項指稱提出証供，他們所倚藉的祇是簡的証供。(a)項及(c)指稱涉及 "Hung Sing Restaurant"，但簡在作証時指出並無一間“鴻昇”為名的酒樓。本案亦無 (a)、(b)及(c) 項所指有關逆權佔有的証據。

14.有關(b)項所指的文橋的業權，法團與政府仍有所爭議。本案沒有証據清楚顯示該文橋的業權屬於法團或是政府，因此(b)項的指稱根本上不能成立。

15.法團過去數年的作為清楚顯示它有決心解決屋邨公用地方遭受阻塞的問題，事實上它亦採取了訴訟的行動以收阻嚇的作用，本席裁定它並無容忍該問題的存在而不理，因此第一答辯人提出的答辯不能成立。

16.無論如何，法律並不容許法團對第一答辯人指稱之事採取容忍的態度，條例第18(1)(c)條規定法團“須採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。” 在The Incorporated Owners of Hoi Tuen Industrial Centre & Anor. V. Ohashi Chemical Industries (HK) Ltd. [1995]2HKC11一案，上訴庭在判詞中說：－

"It follows that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants. It follows, too, that they could not have granted expressly to this defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as this defendant has done. What cannot be done expressly cannot be done impliedly. Although equity will sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all the circumstances to allow him so to exercise those legal rights, equity will not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant."

(原文無底線)

17.這案件對本庭有拘束力，因此，即使第一答辯人指稱的事實能夠成立，他們所提出的衡平法的答辯亦會失敗。

18.第一答辯人並無傳召任何證據反駁申請人的申請。

19.基於上述的理由，本席裁決申請人的申請得直。

第一答辯人針對第二答辯人的申請

20.第一答辯人指根據第26號舖的租約的第11條的條文，第二答辯人因它的錯誤須承担第一名答辯人在本案的訟費。

21.有關建築物管理條例的案件，本案祇有對附表10所指明的法律程序具有司法管轄權。

22.第一答辯人的申請是根據高等法院規則第16號命令第8條提出的，該申請的詳情共有7段，其基本理由為第二答辯人把貨品放在店舖附近的公用地方，以致違反第26號租約的條文，因此它要負担第一答辯人的訟費。

23.根據附表10的規定，本席對是項申索沒有司法管轄權。

24.第一答辯人指根據《土地審裁處條例》第8(7)條本庭對是項申索有管轄權，第8(7)條祇授予審裁處審理收回樓宇管有的訴訟，但第一答辯人的申索並不是收回樓宇管有的申索，而是承担訟費的申索，因此本庭對是項申索並無司法管轄權。

25.本席頒佈以下的命令：－

(1).	本席批准申請人第(1)及第(2)項的申請，但本席刪去在兩項申請中 "directors, shareholders" 等字。
(2).	本席撤銷第二答辯人對申請人提起的反申索。
(3).	本席撤銷第一答辯人針對第二答辯人的申索。

訟費

26.本席頒下臨時訟費的命令，就申請人的申請，第一及第二答辯人須支付申請人該申請的訟費。

27.第一答辯人須支付申請人以及第二答辯人因修改它的反對通知書而引致產生的訟費。

28.就第一答辯人針對第二答辯人的申索，第一答辯人須支付該申索的訟費予第二答辯人。

29.所有上述的訟費均包括聘用大律師的費用。

30.如與訟各方未能議定訟費的款額、該款額按高法法院訟費水平為基準而予以評定。

31.如在14天內與訟任何一方不向本席提出申請，上述臨時訟費命令作實。

申請人：由M/S Lo & Lo, Solicitors 代表

第一答辯人：由Leung Kin & Co., Solicitors代表 （缺席）

第二答辯人：由Bough & Co., Solicitors代表（缺席）