Lin Mu Shin and Others 訴 the Incorporated Owners of Fook Cheung Building

LDBM000064/2003

LDBM 64/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第64號

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2003年9月25日、26日及12月1日

宣判日期: 2004年1月14日

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判 案 書

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1.據申請通知書所示，第一申請人是位於福澤街33-47號及嘉善街32-48號福祥樓地下第12號舖位、一字樓(1/F)、二字樓(2/F)、三字樓(3/F)的Flat Roofs及第6、7、8號室（“處所”）的業主；第二申請人是在處所經營 "Tak Shin Kindergarten and Tutorial Center"的公司。答辯人是福祥樓的業主立案法團。

2.申請通知書的第1(ba)段指稱 ：-

"...............the entrance lobby portion on the Ground Floor ("the Portion") ...... and the staircase ("the Staircase") leading from the Portion to the First and Second Floors were and are used as the main entrance to the First and Second Floors. The Portion and the Staircase were and are part and parcel of the First and Second Floors and under the sole and exclusive possession of the Applicants and/or their predecessors-in-title."

3.兩名申請人要求審裁處頒怖以下的命令 ：-

"	1.	A Declaration that the Portion and/or the Staircase were and are
		(a) under the sold and exclusive right and privilege of the 1st Applicant as registered tenants-in-common to held use occupy and enjoy;
		(b) not common parts of the Building as provided under the said DMC dated 19th April 1973 under Memorial No. 1000382;
	2.	An injunction to restrain the Respondent whether by itself, its Chairman, management committee members, servants or agents or otherwise howsoever from making, publishing or repeating the said allegation, namely, that the Portion and/or the Staircase were common parts of the said Building and/or that the Applicants have unlawfully trespound thereon".

4.1973年4月19日，發展商的附屬公司Crimson Company Limited把福祥樓14字樓9室售予何碧儀，於同日，Crimson Company Limited、何碧儀及管理公司（Kai Tak House Management Co. Ltd.）簽訂福祥樓的大廈公契。

5.1978年3月15日，Crimson Company 將處所售予林蘇珊珊及陳月琴。

6.1997年10月13日，第一申請人成為處所的業主。自1975年起，第二申請人租用處所作辦學之用。

7.本案爭議之點是 ：The Portion及the Staircase是否福祥樓的公用地方？根據公契附表3所列載條文，大廈的公用部份 "common parts of the said building"是以下的地方 ：-

"	1.	The entrances, lobbies, staircases, landings and passages.
	2.	The lifts and machine rooms.
	3.	The common pumps and pump houses.
	4.	The water tanks installed on the roof."

8.The Portion 是大廈地下的出入口大堂（entrance lobby portion）之處。這部份與the Staircase都為附表3第1段所涵蓋，故此都是大廈公用地方的一部份。這兩部份既然是大廈的公用部份，而發展商又沒有就這兩部份公用地方保留獨有的行使權利，發展商便無可能將這兩部份出售賣予別 人。

9.依據証物AR1的Ground Floor Plan (C部第10頁)，Entrance Hall 與地下的Shop 12是被一幅牆所隔開的，因此申請人的指稱，即Entrance Hall是屬於Shop 12的一部份，不能成立。

10.現有的証據顯示，大廈的消防入水掣並不是安裝在核准建築圖則規定的位置。大廈核準建築圖則（証物AR1 C部第10頁）顯示大廈的消防入水掣（FSI）須被安裝於大廈出入口之處，因此發展商須將消防入水掣安裝於公用地方。當火警發生時，消防員便能夠把消防車的滅火喉與消防入水掣連接，以方便滅火。如果消防入水掣是安裝於私人物業之內，消防員便未必能夠進入此物業之內，因此大廈的出入口 "Entrance" 必定是公用的地 方。

11.疏氣窗（証物AR1的第126頁第6圖）是位於 "Entrance Hall"之內，該疏氣窗對大廈的升降機有提供流動空氣的作用，疏氣窗是不應設於私人物業之內的，因此 "Entrance Hall"是公用地方無疑。

12.根據公契的第(2)及第(3)條反映出 "the Staircase"是在公用地方，該兩條有以下的內容 ：

"	(2)	There is now constructed on the said premises a new 15 storey building (hereinafter called "the said building") known as IMPERIAL COURT comprising 15 shops for non-domestic use on the Ground Floor, non-domestic premises on each of the First Floor and the Second Floor and 108 domestic flats on the Third to the Fourteenth Floors inclusive.
	(3)	For the purposes of sale the said premises and building have been notionally divided into 154 equal undivided 154th parts or shares which have been allocated in the following manner:-
		(a) 15 shares to the 15 shops on the Ground Floor (being 1 share for each shop),
		(b) 15 shares to the non-domestic premises on the First Floor,
		(c) 15 shares to the non-domestic premises on the Second Floor,
		(d) 108 shares (being one for each flat) to the domestic flats on the Third to the Fourteenth Floors inclusive,
		(e) 1 share to the roof, or portions of the roof and the external walls from the fourth to fourteenth floor level of the said building."

(底線後加)

13.在1973年4月19日簽訂的轉讓契的第(3)段與1978年3月 15日簽訂的轉讓契的第(3)段具有完全相同的內容 ：-

"

(3)

For the purposes of sale, the said land and building have been notionally divided into 154 equal undivided 154th parts or shares thereof 15 shares (being one each) have been allocated to the said 15 shops on the ground floor, 30 shares (being 15 each) to the non-domestic premises on the first floor and the second floor and 108 shares (being one each) to the 108 domestic flats on the third to fourteenth floors inclusive and the remaining 1 share to the roof or portions of the roof and all the external walls of the said building."

14.這兩段轉讓契的內容與公契第(3)段的內容是一致的。公契及轉讓契的第(3)段的內容顯示，地下的商舖、1字樓及2字樓非住宅用途單位的業主可以各自把他們在該些商舖、非住宅用途的單位的業權獨立地轉讓，這清楚表示出1字樓、2字樓的非住宅單位與地下的商舖各有獨立的業權，如果the Staircase是私人物業，它是屬於那一個單位？如果the Staircase是私人物業，當1字樓的非住宅單位被售予別人時，the Staircase是否能夠一併出售；如果可以這樣做，這豈非剝奪了地下及2字樓的業主對它擁有的業權？

15.當地下商舖、1字樓及2字樓非住宅用途單位的業權由不同業主擁有時，該些業主可以共用the Staircase，這無疑顯示the Staircase是公用的地方。

16.如果the Staircase不是公用地方，公契必會有相應的條文將其顯示出來，但公契沒有這樣的條文。

17.基於以上的分析，申請人所說：the Portion及the Staircase不是屬於公用地方是毫無理據的說法。

18.申請人傳召証人呂華利先生作証，但是他的証供根本上未能証明the Portion及the Staircase是私人擁有業權的地方，而第二申請人雖然多年來佔用這兩處地方，但這証據本身並不能証明the Portion及the Staircase是私人擁有業權的地方。

審裁處的司法管轄權

19.據申請通知書所示,兩名申請人的申請是按《建築物管理條例》（“條例”）附表10第3、6、7及9條提出的，條例第45(1)條指明土地審裁處（“審裁處”）具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管理權，第45(2)條指明“除本條適用的人外，任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何程序。”，而第45(4)條說明第45條適用於下述各人 ：-

"	(a)	業主；
	(b)	主管當局；
	(c)	第3(1)(a)或(e)條所提述的人
	(d)	管理委員會；
	(e)	法團；
	(f)	第VI A部所指的經理人；
	(g)	第VI A部所指的業主委員會；
	(h)	已登記承接人；
	(i)	管理人；
	(j)	在審裁處許可下，租客代表；或
	(k)	在審裁處許可下，於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。"

19.1第二申請人並不屬於第45(4)條內指明的任何人，因此它無權提起本案的申請。

19.2附表10第3、6、7及9段有以下的條文 ：

"	3.	與建築物的公用部份或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律程序。
		.............................
	6.	與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權（包括建築物的或上有建築物土地的一份不可分割份數的擁有權）的法律問題有關的法律程序。
	7.	在不損害第6段及在第45(3)條的規限下，與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
		............................
	9.	與第7段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第8段所提述的任何契諾、條款或條件（視屬何情況而定）的執行（不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行）有關的法律程序。"

19.3在申請通知書第5段，兩名申請人指答辯人於2002年9月開始錯誤地指摘申請人非法侵佔the Portion及the Staircase。申請人提出5項証據以支持其說該些証據詳列如下 ：-

'	(a)	管理委員會2002年9月13日會議記錄的1(b)段：－
		"b. 佔用公用地方
		委員會經查証土地註冊處資料，証實目前「德善」正門入口上二樓之樓梯及大堂屬本廈之公用地方，理應收回。但考慮到對「德善」業務經營的影響，經詳細討論後，一致通過向「德善」作出協商要求；即如「德善」容讓本會佔用目前由「德善」佔用的本廈3/F，其中一單位作為本會會址，本會亦將容讓「德善」佔用上述上二樓樓梯大堂之公用地方。有關建議，呂校長表示會在校董會內商議決定後回覆。"
	(b)	2002年9月27日管理委員會的主席報告第7項：－
		"7. 跟進處理本廈地下部份地方被地舖12單非法佔用及更改消防入水掣問題。"
	(c)	2002年9月27日業主大會的會議記錄第五段：－
		"五、 佔用公共地方
		委員會經查証土地註冊處資料，証實目前「德善」正門入口上二樓之樓梯大堂實為本廈公用地方。委員會展示文件証據包括大廈公契副本、地下12號舖、1/F.2/F及3/F之6、7、8號室第一手樓契副本，與及上述業主與「德善英文書院」之租約副本,均可對証上述上二樓之樓梯大堂並非任何業主之私人物業。法團理應向有關佔用人收回使用權。"
	(d)	管理委員會於2002年10月31日會議記錄第3段：-
		三、 地下上1/F.梯口大堂
		委員會多次為「德善幼稚園」佔用地下上1/F.梯口大堂一事與該幼稚園負責人開會商議。由於「德善」只為租客身份，而又拒絕透露業主之聯絡方法。委員會經討論後一致通過對有關上述公用地方被佔用問題，應與業主及租客交涉，而租客既不透露業主資料，本會將對有關本會會務之查詢，對租客不作回應。委員會並且一致通過聘請何梁律師行發信要求地舖12號之業主及租客在合理時間內還原及交回佔用之公用部份。假如該業主及租客不作回應，則再開會商議下一步法律行動如何進行。”
	(e)	2003年1月29日管理委員會會議記錄第3段：－
		".............而對於地下上1/F之樓梯底業權問題，委員會經討論後一致通過保留追究權利，日後再商議如何跟進下一步行動。" '

19.4申請人指答辯人將上述的文件擺放於大廈內顯眼的地方，和分派給大廈的業主及租客，第二申請人是有名譽的教育機構，因此它的名譽遭受損失。第二申請人並無提出証據証明它遭受任何以金錢計算的損失，它的証人Lui Wing Kong Vincent在他的誓章的第19段說："I am authorized by the 2nd Applicant to say that it is not the purpose of these proceedings to enable the 2nd Applicant to seek monetary damages from the Respondent。"上述主席的報告及會議記錄祇是局限於語言的活動；而不是實際的行為。無論有關人士對第二申請人作出任何評論或決定，都是止於言論的層面，而不涉及實際的行為，所以該些言論並不影響第二申請人對有關公用地方的使用、佔用、管有或擁有權，亦不會影響第一申請人所享有合約上的權利或所有權權利，因此附表10的第3、6、7及第9段的條文不適用於本案。該些言論並不是針對第一申請人的言論，申請人亦沒有提出是那些合約上的權利或所有權權利受到該些言論影響，因此附表10第7段及第9段不適用於本案，所以就本案的提起兩名申請人缺乏法律的根據。

19.5基於上述的理由，本席撤銷兩名申請人的所有申請。

20.訟費

本席頒下臨時訟費的命令：兩名申請人須支付答辯人本案的訟費（包括答辯人聘請大律師的費用），如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按高等法院訟費水平為基準而予以評定。

20.1如在14天內，與訟任何一方不向本席提出申請，前述的臨時命令作實。

第一及第二申請人：由M/S K. Y. Woo & Co., Solicitors代表

答辯人：由M/S Hoosenally & Neo, Solicitors代表