Mtr Corporation Ltd 訴 Leung Ngoi Ling Heidi and Another

LDBM000285/2003

LDBM 285/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第285號

主審法官: 盧偉光審裁成員

聆訊日期: 2003年12月19日

宣判日期: 2004年1月15日

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判 案 書

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背景

1.申請人是東涌市3號地段海堤灣畔，即Seaview Crescent, Tung Chung Town Lot No.3, Tung Chung, Lantau Island, New Territories. （“該屋苑”）之管理公司。兩位答辯人（以下簡稱“答辯人”）是該屋苑的Flat A on 5th Floor of Block 2（“該處所”）的業主。

2.2003年10月8日，申請人在土地審裁處（“審裁處”）提出本案的申請，指答辯人違反該屋苑的公契（Deed of Mutual Covenant and Management Agreement）及在收過申請人的多次警告信後，仍然繼續下列違反公契的事項：-

"	(a)	placing and/or affixing two spotlights at the external wall of Block 2 of Seaview Crescent.
	(b)	placing flowerpots on the edge of the flat roof of the Premises; and
	(c)	erecting, affixing and/or adding plastic fences to enclose the flat roof of the Premises."

3.答辯人要求審裁處作出以下的頒令：－

"	(i)	An order that the 1st and 2nd Respondents do forthwith remove and demolish the following unauthorized installations, namely:-
		(a)	the spotlights added, placed and/or affixed at the external wall of Block 2 of Seaview Crescent immediately above the flat roof of the Premises;
		(b)	the flowerpots added, placed and/or affixed on the edge of the flat roof of the Premises; and
		(c)	the plastic fences added, placed, affixed and/or erected to enclose the flat roof of the Premises.
	(ii)	An injunction restraining the 1st and 2nd Respondents, whether acting by themselves, their servants or agents or occupiers of the Premises, from erecting, placing or causing or permitting to be erected or placed the unauthorized installations mentioned in paragraph (i) above or any similar unauthorised installations or additions at the external wall of Block 2 of Seaview Crescent or in or on the flat roof of the Premises;
	(iii)	Costs;"

4.2003年10月27日，答辯人提交反對通知書，反對申請人的申請，理由如下：－

“	(i)	本人同意及明白，遵守DMC所有內容，包括身為業主所得到的限制及保障。
	(ii)	(a)	本人沒有在上述單位進行外牆上的改建或結構上的破壞。
		(b)	所有的加設，是屬一般性的裝飾物件，例如風車,風鈴等
		(c)	所有裝飾性物品，都不包含商業性廣告內容和利益。
		(d+e)	不同意，從沒有第三者業主作出投訴。
	(iii)	由2003年5月起，管理公司方面，只有信件對本人的接觸，並沒有派人了解及查看各樣裝飾的事情。就斷然採取法律行動。
	(iv)+(v)	申請人身為物業管理人：是提供服務予各業主的,沒理由在這些事情上，沒有經過深入了解業主的須要和沒有充足的溝通下過份地濫用權力地進行法律指控。根據上述各點，本人認為沒有違反DMC內業主，和單位所詳述的條款。"

5.申請人傳召證人李偉源先生，他是申請人的職員，由2002年5月開始負責該屋苑第2座及第3座的管理事務，他呈堂證物兩份：供詞(證物A-1)及文件夾（證物A-2）。第二答辯人親自作供，也呈堂兩份證物：他的陳述書（證物R-1）及的近律師行給他的信件（證物R-2）。綜合雙方的證供，雙方對本案的分岐集中在申請書上所陳述的物品或設施，包括(i)接駁射燈遺下的電線，(ii)在處所平台邊沿放置的花盆及(iii)在處所平台邊沿的玻璃柵欄上的膠籬笆是否有違反該屋苑的大廈公契的附表3的規定。

6.申請人陳詞指答辯人的物品及或設施違反公契的附表3的1(a), 1(b)，1(f)，1(n)及1(o)等條款。

7.答辯人的陳述書，重申他在反對通知書上所指出的理由，主要為(i) 並沒有在外牆上進行改建或結構上的破壞；(ii) 所有加設(即物品或設施)屬於裝飾物及沒有包含商業性廣告內容和利益及(iii)並沒有其他業主作出投訴。

8.該屋苑的公契並沒有中文版本，它的第3附表的有關條文摘錄如下：－

"............. The owner shall not without the previous consent of the Manager ...........:

(i)	make or permit or suffer to be made any external or structural alteration in or addition whatsoever .......... to any building, or other structure erected on or in the Development；(Clause 1(a)).
(ii)	make or permit or suffer to be made any alterations to the existing design or external appearance of the façade or elevations of any building or other structures erected on or in the Development; (Clause 1(b)).
(iii)	erect or install or permit or suffer to be erected or installed aerials, satellite dish, sunshade, awning, air-conditioning hoods, air-conditioning or ventilation unit, planters or clothes drying racks or any other fixture on the external wall or roofs other than at the designated locations as advised by the Managers ...........; (clause 1(d)).
(iv)	erect, affix or place or cause or permit or suffer to be erected, affixed or placed any sign or other structure whatsoever whether of a permanent or temporary nature on the roof or flat roof forming part of a Unit or any part thereof. ........ (Clause 1(f)).
(v)	do or cause or permit or suffer to be done any act or thing which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to the other Owners and occupiers of the Development (Clause 1(n)).
(vi)	use or permit or suffer to be used any portion of any Unit or the roofs or flat roofs held and enjoyed therewith, in any way so as to alter the external appearance of the buildings or cause nuisance or annoyance to the other owners and occupiers of the Development (Clause 1 (o)).

9.答辯人認為如果申請人要根據公契附表3取締他的物品或設施,該等物品或設施是要含商業性廣告的內容或利益，或是屬於一般性裝飾的性質以外，或申請人事先要收到其他業主投訴。本席裁定這是錯誤的，公契的條文並沒有附帶這些條件。

10.總結來說，無可置疑，本席裁定答辯人的下列物品或設施違反公契的附表3的條款，包括以下幾點：－

(i) 電線及膠籬笆違反1(b)條，改變大廈的原有設計及外觀；

(ii) 花盆也違反1(n)條；

(iii) 電線、膠籬笆及花盆等也違反1(o)條；

11.答辯人承認他們的射燈是“以螺絲夾夾附在外牆上所裝設的小鋁板上”，不過射燈早已在聆訊前拆了。本席裁定剩下來留在外牆外露的電線明顯破壞大廈的原有設計及外觀（"existing design or external appearance"）,因而違反公契附表3的第1(b)條及1(o)條。

12.答辯人指膠製籬笆可以加強美觀效果，保護玻璃片，有助保養該柵欄，亦可以減低小孩爬高的意欲及因而產生的意外。本席裁定該膠製籬笆顯然破壞原有的玻璃柵欄的設計，並改變整座大廈的原有設計及外觀,因而違反公契附表3第1(b)條及1(o)條。

13.最後，答辯人指他們的花盆置放於可拆式的鋁角框架上，全部穩陣地擺放於平台上。本席裁定因為該些花盆放在平台外圍的玻璃柵欄外，容易被大風吃起跌出平台外產生意外，對該屋苑的其他人仕長期造成滋擾（“nuisance”），因而它們的放置及使用違反公契附表3的第1(n)及1(o)條。

14.本席在考慮過全部的證供後,裁定申請人的申請成立,理由如下:－

(1)	答辯人已承認申請人的申請書及申請人證人提交的誓章所陳述的事實，包括答辯人在該處所的平台內或平台對上之大廈外牆仍加設有下列設施/物品: (1)接駁射燈之電線（在答辯人移走射燈後仍遺留下來的）(ii)在該處平台之玻璃柵欄(glass fence)上自設的膠製籬笆及(iii)在處所平台邊沿放置的花盆。
(2)	上述物品或設施違反公契附表3的條款；
(3)	答辯人同意根據屋苑的公契的有關條文，答辯人作為該處所的業主得受公契的限制及保障；及
(4)	答辯人的反對理由全部不成立。

頒令

15.基於以上的理由，本席頒佈以下的命令：－

(1)	申請人的申請得直，禁制答辯人、其傭人或代理人或其他佔用該處所的人仕在該處所的平台之內或之上或在該屋苑第二座的外牆上搭建，放置或導至他人搭建或放置，或容許他人搭建或放置違例的裝置物，包括
	(i) 射燈及接駁射燈的物品（包括電線）；
	(ii) 加在、放置在或附在處所平台邊沿的花盆；
	(iii) 加在、放置在、附在及/或搭建在處所平台外圍之玻璃柵欄上的膠籬笆；或
	(iv) 其他類似上述(i)至(iii)項的違例裝置物；
(2)	答辯人須在28天內拆走及搬走在頒令前加在、放置在或附在(i)該處所平台之上的大廈外牆的電線、(ii)在該處所平台邊沿加在、放置在或附在的花盆及(iii)在該處所平台外圍之玻璃柵欄上加在、放置在或附在的膠籬笆。

訟費

16.答辯人須支付申請人本案的訟費，訟費按區域法院的訴訟各方對評基準計算，如雙方對訟費金額不能達成協議則交由法院釐定。

申請人：的近律師行Mr. CHIU, Koon G 律師

第一答辯人：第一答辯人代表應訊（無律師代表）。

第二答辯人：親自應訊。（無律師代表）