Case Document

LDBM000262/2000

LDBM 258 - 262/2000
及LDBM 264/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年LDBM第258宗

	永發大樓業主立案法團	申請人

	訴

	簡翠玲	答辯人

申請編號2000年LDBM第259宗

	永發大樓業主立案法團	申請人

	訴

	蔣培端	第一答辯人
	鄧照祝	第二答辯人

申請編號2000年LDBM第260宗

	永發大樓業主立案法團	申請人

	訴

	趙少貞	答辯人

申請編號2000年LDBM第261宗

	永發大樓業主立案法團	申請人

	訴

	曹美嬌	答辯人

申請編號2000年LDBM第262宗

	永發大樓業主立案法團	申請人

	訴

	劉偉明	第一答辯人
	劉行	第二答辯人

申請編號2000年LDBM第264宗

	永發大樓業主立案法團	申請人

	訴

	楊炳籌	答辯人

(依據周兆熊法官於2000年10月10日所作之命令予以合併)

主審法官：唐文暫委法官

宣判日期：2000年12月12日

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判決書

______________

1. 本案的申請人為永發大廈業主立案法團而答辯人為該大廈中6個單位的業主。申請人通過本案向該6個單位之業主追討每個單位就一項大廈電力更換工程攤分費用的729.20元未付款項。

2. 在本案開審時，本席在查詢有關各答辯人後。由於發覺他們均是在去年12月已交付了4,217.10元作為電力維修分攤費之付款，而在付款之時及之前。均沒有說明他們保留追究有關申請人處理大廈電力維修工程時有關決議之有效性，故本席裁定各答辯人該次付款，說明他們所爭議的只為有關的940,400元之總工程費用，是應該以大廈業權為分攤方法的此點之上。故本席不再處理有關申請人在籌備及進行有關工程及收款等各項決議之合法性問題。

3. 就有關的電力工程分攤費用究竟是應以何種方式由業主分攤的這個問題，其實在香港法例第344章建築物管理條例有明顯的規定，即第22條第1節及2節。

“(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須─

(a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。"

4. 在本案而言這即是說，如公契有規定則照公契的分攤方法計算，如公契沒有規定則照業主所佔業權份數計算。

5. 本席綜合各答辯人的論據，他們之所以認為有關的攤分方法是應以業權為基礎，是基於以下兩點，即：

(1) 大廈公契中有關管理費攤分的規定，僅為處理大廈日常的開支所作出的。由於電力更換工程為數十年才做一次的非經常性開支項目，所以不受有關的公契條文規管。而是應該如建築物管理條例中第22條（2）節之規定，以業主所佔份數的方式分攤。

(2) 由於有關工程，令大廈的設備及外觀均煥然一新，大廈的地價增值，故樓下的店舖受惠最大，所以應以業權份數攤分。

6. 本席現在首先處理第2點的論據。本席認為此點論據不能成立。因為大廈之翻新而引致的好處，是每戶均享有的，故很難說那一戶的得益較大。况且，正如前述，法律上所規定的方法，究竟是以公契規定，抑或業權比例作攤分方式，是取決於公契上對此等非經常性的開支，是抑或否有攤分的規定，故此翻新工程進行後，究竟對誰最為有利根本不是法律上的考慮，所以本席不接受此項答辯人之論據。

7. 現在本席處理第1點之論據。正如前面所述，究竟應以那種方式決定攤分非經常性費用的問題核心，在於大廈公契究竟有抑或沒有就此等費用的攤分作出規定，故本席曾小心仔細地研究了有關大廈公契之有關條文。而公契中有關的條文，本席現在節錄如下：

（4）每個業主必須遵守下列之條款以及承擔下列之責任：

(f) 大廈之各各業主必須依照下述之比例繳付以下開列之代價，費用及開支：

(i) …………

(ii) …………

(iii) …………

(iv) "The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the building or any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, watercourse, cable, wires or services therein and all the apparatus equipment and convenience thereof"

“有關修茸、更新、維修、清潔、油漆或裝修大廈或大廈之任何部份以及所有水泵、水箱、水管、汚水渠、排水管、水道、電、電線及其有關儀器，工具及便利設施之費用。"

(v) …………

(vi) The cost of operating maintaining repairing servicing replacing and renewing all the lifts in the building. (Provided the owner of the unit on the Ground Floor shall not be liable to pay the cost as specified in this Sub-clause (vi))

“即營運、維修、修理、更換及更新大廈中所有電梯之代價。(下畧)"

(vii) …………

(viii) …………

可見其中(i) (ii) (iii) (v), (vii) 到 (ix) 所包括的是經常性的開支。但其中 (iv) 及 (vi) 項所包括的，則明顯是有非經常性的開支項目在內，因為要更新大廈的電電器設施及電梯等工程，斷斷不是經常性的開支。

8. 而同段中 (g) 小段及 (h) 小段，則分別規定及大廈每戶所應付按金及每月所交管理費的數目。

9. 本席到此明白各答辯人以及那些可能給他們法律意見的律師，之所以認為有關第4條 (h) 段中所收的管理費，僅限於經常性開支是因為此段的付款是每月上期繳交的。他們因此認為既然此項是一項經常性的交費，便只應限於繳付經常性之開支。

10. 本席認為各答辯人對第4 (h) 條解釋上之錯誤，是源自有關的答辯人沒有清楚研究第4(f)條中第 (i) 小段到第 (ix) 小段中猶其是第 (iv) 及 (vi) 小段中的有關字眼，同時各答辯人更忽略了第4 (i) 條中之規定即：

"If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said buildings as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owner shall make further contributions towards such expenses in the proportion as above provided."

"倘若前述大廈各業主須向管理人繳付的供款總額，不足以包括所有前述之代價，費用及開支時，則此業主須按前述之比例方式供款以應有關費用之所需。”

此段所涵蓋的，肯定是一項非經常性之付款，而整個大廈公契就有關規定付款條款的結構，其實是由第(4)(f)段的第（i）和第（ix）小段去規定各業主所需付責之開支，該等開支已包括了本案中所涉及的非經常性的開支。

11. 接着公契的第4(h)段規定各業主就（f）段內各項經常性開支的攤分比例。最後，公契的4（i）段，則以4（h）段的攤分形式去處理非經常性開支的攤分方法。令人遺憾的是。申請人在証物A5中，沒有援引公契中的第4（i）條去說明公契中有關的規定，致於各答辯人以為第4（h）條中之比例付款，僅局限於每月經常性的開支。因而作出今次抗辯。

12. 到了最後，正如前述分析，本席裁定，由於大廈公契對有關更換電力裝置的非經常性工程費用已作出費用攤分的規定，故建築物管理絛例中的第22條第1節適用於本案。即大廈管理委員會應按公契中第4(i)及（h）條之規定攤分有關的費用。而建築物管理條例中第22條第2節，即有關費用按業主業權比例攤分的規定，不適用於本案。為此，本席現在正式宣佈申請人申請得直。而每名答辯人所屬的單位必須向申請人繳付$729.20之差額付款。