吳世光 訴 Wan Chan Kin

L&TA 1/1997

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號1997年L&TA第1宗

主審法官：周兆熊法官

判案日期：2001年3月6日

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判 案 書

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1. 1996年9月27日，差餉物業估價署署長（“估價署署長”）發出批准加租證明書，批准答辯人可將上述處所的每月17,795元的租金，增加5,053元。當時上訴人是標的處所的租客，而答辯人則是他的業主。

2. 1996年10月30日，上訴人提出4項書面陳詞，要求估價署署長對該證明書作出覆核。該4項書面陳詞是如下列：

“1. 我認為市值租金（$25,000-$24,000）的估算過高（其估值是否包括裝修傢俬在內？）

2. 附利嘉閣、美聯及世紀21資料，1135呎之租金分別叫價20K，22K，22K討價還價之後通常可更低。

3. 過去兩年通脹遠低於30%，而政府去年更不增反而減少公務員之私人樓宇租賃津貼，為何本樓租金可增加近30%？

4. 政府推出南區（碧瑤灣及薄扶林道122號）之單位租金/呎之值遠低於上述估算市值租金換算的租金/呎之值。

我認為孔祥禮先生並未妥當衡量此十多年未再裝修樓宇之殘舊程度以恰當地折減租值。”

3. 1997年1月13日，估價署署長函覆上訴人他已覆核上述的證明書，並確認證明書內所准許的加租金額5,053元不予以更正。信內又說：

“業主與租客（綜合）條例第58條對可批准的加租額有所規定。批准的加租額是以下兩個數額當中較少的一個；（一）市值租金與現行租金的差額；（二）現行租金的30%。不過，如果用這個方法計算用來的加租額與現行租金相加，所得數目少於市值租金的90%，則准許加租金額是可使現行租金提高至市值租金的90%的數額。”

4. 對於加租金額5,053元的計算，估價署署長作出下列的計算方法及其解釋：

"The amount of increase in this case is determined as follows:-

(A)	Current Rent
	Existing rent including rates:	$17,795.00	per month
	Deduct rates per month:	$948.75
	Current rent:	$16,846.25
(B)	Permitted increase
	Step 1 Prevailing market rent as at 27 September, 1996:	$22,500.00	per month
	Current rent:	$16,846.25	per month
	Difference:	$5,653.75
	Step 2 30% of current rent:	$5,053.87
	Step 3 90% of prevailing market rent:	$20,250.00

Comparing Steps 1 and 2 above, Step 2 gives a less amount of increase ($5,053.87). Adding this amount to the current rent gives a sum ($21,900.12) which is not less than 90% of the prevailing market rent ($20,250.00 as arrived at in Step 3). By virtue of Section 58(2A) of the ordinance any cents in the amount ascertained should be disregarded. Therefore, the amount of increase certified is $5,053.00 per month."

5. 1997年2月12日，上訴人在土地審裁處對估價署署長的決定提出上訴。

6. 2001年2月8日，估價署的陳美兒女士代表該署就本上訴作出誓章（“誓章”）以及有關標的處所的物業估價報告。

市值租金評估

7. 在誓章內陳女士說，在處理「加租證明書」時，估價署是參考當時同一屋邨內相若處所在公開市場取得的租金，並考慮標的處所的修葺情 況。估價署評估的市值租金如下：

“實用面積90.7平方米	=	21,315元
（每平方米235元）
管理費	=	1,100元
總計	=	22,415元	或22,565元（若管理費為1,250元）
約為每月22,500元			”

8. 列載於物業估值報告內的6個比較處所，與標的處所的面積是相同 的。

9. 首三個比較處所都是與標的處所位於同一座大廈的B室，祗不過是位於不同的樓層。第6個比較處所是位於第25座C室，而第4和第5個比較處所則是位於第26座。

10. 本席認為這6個處所都是合適的比較處所。

11. 就上訴人指政府推出碧瑤灣及薄扶林道122號剩餘的政府宿舍，每呎租金遠低於標的處所的每呎評估租值。林女士指出，標的處所的面積為90.7平方米，而上述所有單位的實用面積比其大得多。碧瑤灣第41-44座剩餘政府宿舍每個單位為193.1平方米，而薄扶林道122號剩餘政府宿舍為192.3平方米。陳女士又說上述單位的租客不能享用泳池與綱球場，故此，該些剩餘政府宿舍的有關租金的資料並不太適合作比較用途。本席認為她的決定正確。

12. 薄扶林道122號剩餘政府宿舍的租金是由每平方米181至202元。但該些宿舍並不是位於維多利亞555號。本席認為這亦是它們不適合作為比較用途的處所。

13. 至於碧瑤灣第41-44座剩餘政府宿舍的每平方米租金是由198元至230元，它們的租值與標的處所的每平方米235元租值的差距不是很大。

14. 上述6個比較處所的每平方米租金是237元[(242元 + 255元 + 248 元+ 210元 + 232元 + 237元) ÷ 6]

15. 陳女士採納每平方米為235元的租金並未超越此金額。

16. 上訴人認為估價署並無對標的處所的殘破程度作出足夠的衡量，並認為署方祗對每一個比較處所的租值作出10%的下調是不足夠的。

17. 陳女士在每一個比較處所的租金調算方面，都有作出租金調算的理由。

18. 上訴人說估價報告將第6個比較處所的租值下調7.5%。他認為該處有良好的海景，它的租值應被下調15% - 20%。

19. 碧瑤灣是位於接近海濱的屋邨。它所面對的，祗是開揚的海景，景觀並不是特別優秀，故此估價署給予第6比較處所 -7.5% 的租金調算，是合理的調算幅度。

20. 因為6個處所的內部情況比標的處所較佳，估價署對每一個比較處所的租金作出 -10% 幅度的調算。上訴人對這劃一的調算幅度覺得奇怪，但他承認他對這6個比較處所沒有掌握實質的資料，故此他不可以說估價署所作出的評估是錯誤的。就這6個比較處所的內部情况，估價署在附錄B的“備 註”一欄，都有作出記錄。

21. 有關標的處所的修葺情况，陳女士在估價報告的第2.2段有以下的說明：

“2.2 至於處所在1996年9月27日……的修葺情况，在考慮其樓齡後，本人認為整體上尚算合理。日久失修的地方主要是有部份鋁窗失去手柄、有些地板鬆脫或失去、牆壁有裂痕、數處地方油漆剝落，以及部分木門的鑲面薄板脫落。”

22. 估價報告內所載的照片顯示出上述的情况。本席認為標的處所的殘舊情况，並不嚴重。在比較處所與標的處所比較後陳女士所作出的10%的租金調算，非常合理。

23. 上訴人說在估價署的職員視察標的處所後不久，厨櫃完全毀壞。估價報告的第18張照片，顯示該厨櫃祗是普通的厨櫃。故此安裝相同的厨櫃不會耗費很多金錢。在評估租金方面即使將這個事實加以考慮，本席認為不應改變陳女士所作出的租金估值。

24. 上訴人認為估價署“並未採用立法局最近通過之准許加租金額為現行租金之20% 或巿值租金之80% 與現行租金之差”的修訂法例。有關法例的修訂是在1996年12月11日才通過，而加租申請是在1996年7月提出的，所以估價署必須採用當時仍然有效的法例。

25. 本席裁定估值報告並無任何不妥的地方，故此本席撤銷上訴人的上 訴。

訟費

26. 根據《業主與租客（綜合）條例》第68B條的規定，本席頒下後列訟費的命令：與訟雙方各自負責其訟費。如在14天內，無人向本庭提出反對的申請，則此命令作實。

上訴人：無律師代表。

答辯人：由劉黃陳律師事務所代表。