王伯勤等人的申請

[Chinese Translation - 中譯本]

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院雜項案件1996年第965，1927及1972號

主審法官: 高等法院原訟庭法官施偉文

聆訊日期: 1998年3月9至13日及16日

判決日期: 1998年3月19日

________

判 決

________

1. 申請人基於本席在1996年6月所作出的判決，提出申索，要求賠償。申請人必須明白，本席所釐定的賠償額只可以涉及兩方面的賠償︰其一是關於失去所住的建築物方面；其二是關於無限期喪失在調景嶺居住的機會方面。

2. 對於這些曾在調景嶺居住而現已被逼遷離家園的人，本席當然同情，然而，本席卻只能按照公認的法律原則來裁斷賠償數目。事實上，這些居民並不是調景嶺的土地擁有人，他們只是獲准佔用該土地的一部份，而佔用方面也受到居住許可證的條款及條件所規限。因此，為這類居民評定賠償額實屬少有。同時，由於他們年齡不同，平房人數又各異，所以本席在評定賠償額時，會考慮多方面的因素。

3. 關於失去建築物方面，房屋委員會所提出的賠償方案是每平方公尺7,000元，而附屬面積則另計。大多數居民都接納了這個方案。至於第二方面的問題，本席已作出裁決，即要求賠償的人士必須能夠證明兩方面的事情，才可以因為政府在1961年作出承諾而獲得賠償。這項裁決對所有人都具約束力。 本席強調「證明」這兩個字，因為申請人有責任令法庭信納他有權獲得賠償。

4. 申請人必須證明︰(a) 政府在1961年6月作出承諾時，他是調景嶺的居民，意即當時他通常居住於調景嶺。舉例說，即使申請人到了別的地方求學，又或因病而未能實際居住在調景嶺，而他這樣離開只屬短暫性質，則他仍然算是該處居民；以及(b) 他一直在調景嶺居住至少直到1995年4月4日，即宣布清拆當日。同樣，即使申請人曾在某些時間離開調景嶺，只要屬於短暫性離開，而他仍然通常居住於調景嶺，則沒有問題。簡單來說，他必須在調景嶺居住，以此為他的家。能夠證明自己符合這兩項條件的人便有權獲得賠償。律師稱之為合資格人士。

5. 圖表上共有82名申請人的名字，其中兩名已逝世，另十五名已終止申請。郭兆銘先生代表約62名申請人，其中48人獲接納為合資格人士，4人上庭作供。本席必須補充一點，即使某一申請人本身並不符合資格，但若他的共住家庭成員能夠符合上述兩項條件，該名成員也可能符合資格，而本案亦有兩名屬於這種情況的人士作供。

6. 有關該些曾在庭上作供的人士的情況，本席作出以下結論，現簡述之。

鄭菊花女士 (MP 965，第11號)

7. 她在1953年出生，1959年起開始在調景嶺126號平房居住。房屋委員會稱，她在1976年1月離開調景嶺，直至1981年才回來。根據房委會紀錄，似乎她與另外六人曾經從該間平房遷出，後來房委會在該平房的外牆上張貼了一張「報到」通告書，此通知書寫明，除非她前往房委會辦事處報到，否則房委會便會在名單上刪去她的名字。鄭女士稱，她從平房126號搬到128號之後，便一直居住在該處。雖然在1979年12月簽發給她的長女的出生證書顯示，她當時報稱的住址是她的家翁在北角的地址，但她解釋這樣做是為了避免女兒因出生於調景嶺而蒙上政治污點。她的女兒的覆診咭顯示，該名女兒曾在1980年在調景嶺接受治療。此外，答辯人的紀錄也顯示鄭女士在1981年購入128號平房時是居住在157號平房的。

8. 若她當時居住在北角，她不可能會在荃灣誕下一名子女，亦不可能看到該份「報到」通知書，因為該通知書可能已被塗污或撕去。本席認為她的證詞是可信的，而且她是誠實的證人。本席裁斷她已證明自己符合資格。

孫維榮先生 (第2號)

9. 他是鄭女士的共住家庭成員，也是她的丈夫。1956年，他來到調景嶺，當時六歲。房屋委員會同意他在1961年6月時是在調景嶺居住，但房委會又稱，他在1967年10月離開調景嶺，當時已把他的名字從3段20號平房的居住許可證中刪除。孫先生的母親曾代表他及他的兄弟姊妹簽署一份取消戶籍表格，只餘他的父親沒有取消。他明顯是在調景嶺接受教育，在庭上又出示了一張學校畢業證書。對於被刪去戶籍一事，他說毫不知情，而且，他一直跟父親一起住在調景嶺，並在調景嶺繼續接受教育。

10. 雖然在1983年12月簽發給孫先生的次女的出生證書顯示，他當時報稱的地址是調景嶺，但經本席察看他作供時的舉止及聆聽他的證詞後，決定相信他。他也符合資格。

劉秀媚女士(第3號)

11. 房屋委員會稱，她在1980年12月至1981年11月期間不是在調景嶺居住。1957年她來到調景嶺，當時五歲。她在1976年9月結婚，在12A號平房居住。她作供時稱，當她把結婚一事通知房委會時，房委會便告訴她應把她在12A平房的戶籍刪去。1980年，她的丈夫申請入住公屋，而所報稱在九龍的地址亦與在1979年9月簽發給她的女兒的出生證書上的地址相同。她遷入92號平房時就是用該地址。

12. 本席認為，房委會的文件不足以令本席相信劉女士及其家人確曾遷居別處11個月。若她的丈夫當時正在申請入住公屋，他們當然會繼續居住在調景嶺直至獲分配單位為止，而且，當時她的兩名子女只有1歲和3歲。本席認為，該家庭極不可能會在這段短短的時間遷居別處。本席相信她的證詞，她是出色的證人。她符合資格。

何鴻強先生，又名何報國(第4號)

13. 他是張家?的共住家庭成員，張家?本人不符合資格。據稱，何鴻強在1979年5月之前離開調景嶺。1955年他在調景嶺出生。1969年他的父母離婚，母親離開家庭。何先生稱，當時他留下來與父親一起居住。

14. 雖然何先生在1983年10月結婚後，同年11月返回調景嶺居住，但房屋紀錄卻清楚顯示他曾經遷出。本席認為他確曾與母親一起遷出。他的結婚證書上的地址正是他的母親在秀明?的地址。本席不接納他的證詞。本席裁斷他不符合資格。

趙美華女士(第5號

15. 她承認在結婚後於1962年從調景嶺遷出。她育有五名子女，1994年返回調景嶺居住。雖然她聲稱一直都想返回調景嶺居住，但她的居所卻在別處，而她亦不是通常居住於調景嶺。因此，她不符合資格。

高惠心女士及徐廣興先生(第6號)

16. 本席現在一起處理這兩位申請人。高女士現年73歲，她說自1950年起，一直居住在調景嶺。在1961年至1963年期間，調景嶺成為平房徒置區，房委會進行了一次審查資格的登記。雖然在審查登記表上沒有高女士和她的兒子的名字，然而，她的證詞看來是真實的。

17. 此外，她的兒子說他是在調景嶺讀書，又出示一張由信義小學發給他的1967年畢業證書。他現於機埸管理局擔任高級職位，明顯是個相當聰明的人。雖然有關他們的居住許可證，最早的紀錄顯示是在1976年才發出，但高女士和她的兒子必定至少在之前十年便開始在調景嶺居住。徐先生是一位令人信服的證人，他的證詞中唯一令人質疑之處就是他遲了提出申請。但本席認為這一點無損他的可信性，本席接納他們二人的證詞，裁斷他們都符合資格。

18. 至於其他在此沒有處理到的賠償資格申請，本席全部予以撤銷。

19. 本席現轉而處理關於賠償數額方面的爭議。雙方傳召作供的專家均同意，可以把平房面積的理論租值乘一個可以將這租值轉化為資本的因數作為補償喪失居住機會的計算原則。要確定這個賠償數額，則必須要對申請人正要失去的居住權作資本價值的估算。

20. 計算的方程式是以平房面積乘估計租值再乘一個可以將這租值轉化為資本的因數，而這個資本化因數則是市場投資收益及預期壽命二者的組合。但雙方對以上三項因素均有爭議，故須由本席一一決定。

專家證詞

21. 申請人傳召張小姐作供。本席認為她是差勁的證人。她原本採用類比例子來推算每月租值，後來棄用這些例子，卻又斷定每月租值為每平方米64元。她的計算方法實在令人生疑。對於多個可能有利於她的當事人的論點，她均未能加以證明。本席完全拒絕接受她的證詞。

22. 房屋委員會則傳召高樂施先生作證。雖然他從前受僱於政府，而且他的觀點也略為保守，但他是一名經驗非常豐富和表現出色的證人。就如何計算方程式的各組成部分，雖然本席不同意他的計算結果，但卻接納他的處理方法。

平房面積

23. 究竟平房面積應以建築物的實際面積抑或居住許可證上列明的面積為準﹖本席認為以建築物的實際面積計算較為適當，主要理由有以下三項：

(1) 房屋委員會補償居民失去所住建築物的損失時，也是用建築物的實際面積計算。

(2) 若以許可證列明的建築物面積為準，則在研究類比例子，並因應調景嶺的物業情況作調整時，便不是以類似情況比較類似情況了。

(3) 房屋委員會堅稱加建物和擴建物均是未經許可搭建的。

24. 雖然居住許可證確實規定居民加建或改建均需徵得房屋署的同意，而且房屋署在調景嶺也設有辦事處，並有職員駐守，但是除了在1972年發生過一宗事件外，房屋署一直都未有對居民採取任何行動。本席非常懷疑這些加建物和擴建物是否真的未經許可。

投資收益

25. 高樂施先生表示由於投資風險越大，收益越高，因此收益率應為8%。本席同意他處理收益問題的方法，唯一有所保留的是他曾表示其中一項要考慮的因素是續租的風險。這是他接受大律師郭兆銘先生盤問時所作的回應。然而，有關調景嶺的證據卻顯示續租風險不可能是一個有關的考慮因素，因為市場對平房的需求甚為殷切。因此，高樂施先生是略為高估了投資收益率。若以茅湖仔的物業投資的預期收益率6%作比較，則本席認為將調景嶺物業的投資收益率定為7( %會較為恰當。在此，本席必須強調，雖然張小姐曾認為投資收益率應為7%，但本席並沒有考慮她的證詞。

每月租值

26. 高樂施先生的報告附件3(a)列出茅湖仔地區一些可作比較的物業交易數據。此等數據沒有受到質疑。高樂施先生根據這些數據和因應調景嶺的特殊情況作一些扣除，然後得出結論，最後計算出的每月租值是每平方米55元。就扣除比率而言，除了建築密度和居住環境這兩方面外，本席接納他提出的建議。高樂施先生認為這方面的扣除幅度可介乎15%至17%之間。

27. 本席認為他並沒有充分顧及調景嶺那種較為寧靜和不同的生活方式，故本席會採納這個幅度的下限。因此，整體的扣除率應為60%。

28. 最後要計算的數字是每平方米的租值。參照那些用作比較的物業交易，然後將交易涉及的金額乘6%來把資本轉化為租值，便得出一系列由136元至290元不等的數字。雖然高樂施先生表示不應以該等數字的平均數作計算，但高先生必然是採納了148元這個數字，方能以折扣率62.5%計出每平方米的租值是55元。即使因為第6個類比例子與其他例子不協調而不予以考慮，這個數字也似乎太小，依本席之見，152元才算合理。

29. 折扣率經調整至60%後，每平方米的租值便應為61元。本席並沒有忽視高樂施先生提出的另一種以分析類比例子的租值來推算的投資估值法。然而，這種方法也是以主觀的折扣率作推算為基礎。即使分析過這方法後，本席依然認為將每平方米租值定為61元是合理的。

30. 因此，本席得出以下結論。以第一申請人王伯勤為例，他的有蓋建築物的實際面積是50.2平方米，因此他的賠償額的計算方式是50.2 乘 61 乘 155.432715，而155.432715是將租值轉化為資本的因數，這個數是基於投資收益及他本人的預期壽命而釐定。這樣計算後，他的賠償額便是475,966元。至於附屬地方的賠償額則是123.31 乘 6.1 乘 同一個資本化因數的值，即116,915元。因此，他因為喪失在調景嶺居住的機會而獲得賠償的總額是592,881元。

31. 現在本席處理另一方面的損失問題。多數申請人現已居住在公共房屋，而本席也曾巡視過好幾個這些單位。有人形容這些單位原始簡陋，本席認為這樣形容不盡正確。但依本席之見，這些單位顯然只提供基本設施；單位的地台凹凸不平又未經加工，屋內的裝修也是最簡單的，既沒有間隔，又連氣體爐具也欠奉。本席肯定任何一個普通住客都會花一大筆金錢把單位整理一番，特別是花錢舖設地板，裝修單位以及安裝氣體爐具，才可以使單位具備居住條件。雖然，居民也需要購置傢俬，電視，雪櫃，洗衣機等，但這些都不是可予賠償的項目。

32. 本席認為，每一平房的合理賠償額是65,000元。如果在同一平房居住的住客遷入不同的公屋單位，則每一平房的賠償額依然是65,000元。

33. 其他需要本席決定的事項只有 -

(1) 申請人擁有多過一所平房：今次的賠償是因居住權而產生，並非因物業所有權而產生，因此申請人只能收取一所平房的賠償。

(2) 賠償是以平房作單位計算：如果平房住有多過一名住客，則有關的賠償應由這些住客平均攤分。或許有人會持不同意見，但依本席來看，只有這種處理方法才算公平。

房屋委員會另須支付賠償額的利息，由居民搬離住所當日起計算。至於息率問題，本席準備聽取雙方的陳詞。但依本席來看，10%的息率應是合理的，這已較最優惠貸款利率及判決利率為低。

34. 本席認為本席所判定的各個數目都是公平和合理的。本席確信部份居民曾痛苦焦慮，因為他們現在所住的是一幢幢石屎公屋，而非平房村落，而這個村落臨近海邊，遠離繁囂，又有興旺的社區，肯定曾為居民提供美好的居住環境。但是，法律不容本席因這種損失而給予他們額外賠償。

35. 因此，以上述王伯勤這位申請人為例，他將會獲得總共657,881元。另外，不可忘記他因為失去所住建築物而收了一筆款項，本席不肯定確實數目，但相信約為400,000元。因此，王伯勤會共獲賠償約一百萬元。

36. 本案審結時，本席曾向各位大律師和律師致謝，感謝他們向法庭提供協助。雙方不但將文件準備得非常妥善，而且給予法庭極大幫助。在此，本席並要多謝付出時間和精神到庭聆聽審訊的巿民，以及感謝他們在審訊進行時能保持安靜。今年九月，本席有另一宗案件將要開審。看來該案件的申請人將會提出另一種不同的估值方法，屆時本席會聽取這方面的證據。對此等申請人來說，已有定案並對其有約束力的事項就只有本席所定的資格條件。

除1996年第965宗雜項案件的第12，20及22號申請人以及1996年第1927宗雜項案件的第4，27，41及43號申請人外，其餘全部申請人由廖陳林律師事務所轉聘資深大律師郭兆銘及大律師陳健強代表。

答辯人由西蒙斯律師行轉聘資深大律師李志喜及大律師吳家輝代表。

第43號申請人湯甜女女士無聘請律師，由梁全安先生代表。