Yiu Tat Co. Ltd. v. Prime Sun Investment Co. Ltd.

Case No.LDNT 99/2001

Court

LDNT

Date—

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDNT000099/2001

LDNT 99 of 2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第99號

	YIU TAT COMPANY LIMITED	申請人

	訴

	PRIME SUN INVESTMENT COMPANY LIMITED	答辯人

主審法官: 黃一鳴暫委法官

聆訊日期: 2001年8月27日

宣判日期: 2001年9月5日

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判案書

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1.申請人是Unit A, 12th floor and Car Parking Space No. 5 on Lower Ground Floor, Carmina Place, Nos. 7-9 Deep Water Bay Drive, Hong Kong ("處所")的租客；答辯人是處所的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處授予新租賃，而答辯人同意該申請。雙方同意新租賃可從2001年6月1日起開始計算，為期兩年。因此本席只需裁決新租賃的租金及相關條款。

申請人的案情

2.申請人傳召一名專家作證及將其專家報告呈堂，即證物“A1”號。在報告內，該專家引用了5個參考處所，其詳情如下:-

	Address	Commencement Date/Lease Term	View/ Facing Aspect	Rent Passing ($pm)	Rates ($pm)	SA	Adjusted
1	Flat B, 2/F & Parking Space No. 15	10 March 2001 24 Months	Similar to the Subject property	$59,500	Incl. $2,484	2,075 ft²	$52,841
				(Incl. Management Charge $4,175 Pm)
2	Flat D, 2/F & Parking Space No. 105	1 March 2001 24 Months	Open view Northern East	$57,000	Excl.	2,075 ft²	54,720
3	Flat B, 3/F & Parking Space No. 22	16 Dec 2000 24 Months	Similar to the Subject property	$58,000	Excl.	2,075 ft²	58,000
4	Flat A, 2/F, & Parking Space Nos. 18 and 19	14 Dec 2000 24 Months	Similar to the Subject property	$60,000	Incl. $2,638	2,075 ft²	50,000
				(Incl. Management Charge $4,350 Pm)
5.	Flat D, 3/F, &Parking Space Nos. 87 and 94	14 Nov 2000 24 Months	Open view Northern East	$57,000	Excl.	2,075 ft²	54,720

3.申請人的專家沒有在報告內將其對每個參考處所的租值調整詳細列明，但在庭上作證時，提供了調整的詳情，即證物“A3”號。

4.總括來說，申請人的專家認為C座及D座的單位相對A座及B座的單位有比較好的景觀，因為不受附近的一個屋苑阻擋，但高層與低層的景觀則沒有明顯分別。處所所屬的屋苑相對其他年齡相約的屋苑在維修上欠佳，影嚮出租能力，空置率達38%。在參考處所中，新租租約的租金比起續約租約的租金較高，這是因為在新租租約中，業主可在裝修物業後才租出。至於處所的內部裝修，由於申請人已住超過十年，專家認為處所的內部裝修應該比其他參考處所為差。專家亦在作供時指出了幾點處所的內部裝修問題，及認為處所的裝修風格比較古舊。由於申請人要付每月3,000元的租金來租用多一個車位，專家認為該屋苑的每個車位租值應為每月3,000元。跟據專家的計算，處所的租金應為每月50,000元，不包括差餉及管理費。

答辯人的案情

5.答辯人亦有傳召一名專家作證及將其專家報告呈堂，即證物“R1”號。答辯人的專家引用了11個參考處所，其中4個是A座及B座單位，即第1至第4個參考處所，其餘的是C座及D座單位。第1至第4個參考處所的詳情如下:-

Comparable Reference No.	1	2	3	4
Property	Unit A 3/F & CP Carmina Place	Unit A 10/F & CP Carmina Place	Unit A 14/F & CP Carmina Place	Unit B 2/F & CP Carmina Place
Saleable area (sm)	192.8	192.8	192.8	192.8
Rent Passing ($pm)	55,000	69,000	60,000	59,500
Incl./Excl. Management Charges	excl.	incl. $4175	excl.	Incl. $4175
Incl. Excl. Rates	excl.	incl. $2717	excl.	Incl. $2484
Lease Commencement Date	April 7, 2001	June 15, 2001	June 15, 2001	March 10, 2001
Lease Term (months)	24	24	24	24
Exclusive Basis & 1 CP	$55,000	$62,108	$60,000	$52,841
Unit Rate (HK$@sm)	285.27	322.14	311.20	274.07

Adjustment Factors

Floor Level	3/F	10/F	14/F	2/F
Time (1st June 2001)	April 7,2001	June 15, 2001	June 15, 2001	March 10, 2001

Adjustment

Floor Level (12/F)	6.75%	1.50%	-1.50%	7.50%
View	0%	0%	0%	1%

Total Adjustments	6.75%	1.50%	-1.50%	8.50%
Adjusted Unit Rate(HK@sm)	305	327	307	297

6.答辯人的專家不同意C座及D座的單位有比較好的景觀，相反，該專家認為由於C座及D座比較接近附近的屋苑，景觀會受影嚮及比起A座及B座的單位為差。該專家亦認為高層單位比起低層單位較為高貴及少受地面交通的噪音或其他汚染所影嚮，因此需要作出每層0.75%的調整。至於車位方面，該專家認為每個車位的月租應為2,500元。根據該專家的計算，處所的租金應為每月60,000元，不包括差餉及管理費。

新租金的評估

7.首先，本席留意到申請人的專家在其報告內所述的租金為 "Open Market Monthly Rental"，而不是法例要求的 "Prevailing Market Rent"。不過，該專家的計算方法與計算 "Prevailing Market Rent" 的方法並無分別，所以不會影嚮該專家的評估。

8.由於兩位專家對於A座及B座的景觀比較好，還是C座及D座比較好持相反意見，及為了避免不必要的調整，本席認為可以不參考C座及D座的參考處所，而只參考A座及B座的參考處所。兩份專家報告中有以下6個A座及B座單位：A2、A3、A10、A14、B2及B3。不過A2及B3單位的租約是由2000年12月開始，離開今次要評估的日期比較遠，本席認為這兩個單位的租金未能反映有關日期的租金，所以不考慮。因此，本席只參考A3、A10、A14及B2單位(即證物“R1”號中的第1至第4參考處所)的租金來評估處所的租金。這4個參考處所的租約生效期比較接近，本席同意答辯人專家的意見不需在時間上作出調整。

9.本席亦同意答辯人專家的意見，認為高層及低層單位的租金應有分別。不過，本席認為答辯人專家作出的0.75%調整過高，因為在景觀上，高層與低層沒有太大分別。本席認為每層作出0.5%的調整比較合理。

10.由於申請人要用每月3,000元的租金來租一個額外車位。本席接受一個車位的每月租金應為3,000元。不過上述4個參考處所，即A3、A10、A14及B2，跟處所一樣，都只有一個車位，所以本席不需就此作出調整。

11.有關處所的內部裝修，由於未有證供顯示其他參考處所的內部情況，所以本席未能作出比較。不過從兩份專家報告提供的相片中，可以看出處所的內部情況並不比一般出租的單位差。申請人的專家所提出有問題的地方，本席亦認為只是小問題，不需在租金上作出調整，只於申請人專家提及的裝修風格古舊，本席認為這只是個人喜好，不會影嚮租金。因此，本席同意答辯人專家的意見，不需就處所的內部裝修作出租金調整。

12.至於屋苑的維修欠佳及高空置率，由於所有參考處所都是在同一屋苑內，這兩個因素都會同樣影嚮其他參考處所的租金。因此本席認為無須就這兩個因素作出調整。

13.不過本席同意新租租約的租金一般會比續租租約的租金為高，因為一般業主都會將物業翻新才再租出，及將裝修費用加在租金上。由於上述4個參考處所都是新租租約，本席認為應該就此作出3%的下調。

14.基於上述理由，本席對上述4個參考處所作出以下調整：-

參考處所	租值 (元/平方米)	樓層調整	新租約調整	總共調整	調整租值 (元/平方米)
A3	285.27	+4.5%	-3%	+1.5%	289.55
A10	322.14	+1%	-3%	-2%	315.70
A14	311.20	-1%	-3%	-4%	298.75
B2	274.07	+5%	-3%	+2%	279.55

15.這4個參考處所的平均租值為每平方米295.89元。因此，處所的租金應為每月57,047.59元或約數57,000元。

16.基於上述原因，本席裁定新租賃的巿值租金 (Prevailing Market Rent)為每月57,000元，不包括差餉及管理費。

命令

17.本席頒佈以下命令：-

(1) 本席授予申請人新租賃，為期兩年，由2001年6月1日起至2003年5月31日止；

(2) 新租賃的月租為57,000元，不包括差餉及管理費；

(3) 申請人只須繳交兩個月的按金，即114,000元；如在舊租賃中申請人已繳付超過此按金的數額，答辯人須於14天內退還餘額予申請人；

(4) 除上述外，新租賃的條款與舊租賃的條款相同；及

(5) 與訟雙方各自負責本身的訟費。

	黃一鳴暫委法官
	土地審裁處

申請人：由Dibb Lupton Alsop律師行?聘Victor SO大律師代表。

答辯人：由楊廣發代表應訊。