Camelot Oil Co. Ltd. 訴 Caroline Cun Hung Lee and Another

LDNT000199/2001

LDNT199 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第199號

主審法官: 黃一鳴暫委法官

審訊日期: 2001年8月24日

宣判日期: 2001年8月31日

______________

判 案 書

______________

1．申請人是Apartment D, 6th Floor, Block CD and Car Parking Space No. 19, Grenville House, 1-3A Magazine Gap Road, Hong Kong（“處所”）的租客，而答辯人是處所的業主。處所的租賃期是由 1999年8月1日起至2001年7月31日止，每月的租金是85,000元，不包括差餉及管理費。申請人的申請是要求土地審裁處授予新租賃。答辯人並沒有反對授予申請人新租賃。雙方同意新租賃可由2001年 8月1日起至2003年7月31日止。因此本席只需裁決新租賃的租金及相關條款。

2．與訟雙方就這次新租金的評估分歧不大，亦沒有傳召專家來評 估新租金，只希望本席可作出一個公平的裁決。証物“AB1-28”號是雙方同意呈堂的共同証物，其中包括了兩份差餉物業估價署租金資料一覽表，即証物“AB2-3”號。這兩份資料提供的參考處所有部份相同，但包括了9個與處所屬同一屋苑的參考處所，分別為單位11D，9D，3B，8H，6B，1H，11I，4A及9F。

3．雙方的証供亦顯示A及B單位的景觀受前面的一幢大廈所阻擋，而且單位面積較少，所以有別於其他單位。本席認為在這次評估中可以不需考慮A及B單位。因此，本席只參考了單位11D，9D，8H，1H，11I及9F，一共6個參考處所來作比較。

4．根據証物“AB2-3”，這6個參考處所的資料如下 ：

5．這6個參考處所的租值分別為每平方米369.66元，417.87元，265.19元，282.87元，337.51元及321.44元。本席認為這些單位層數的高低對租金會有一定的影響，高層的應該可以得到較高的租金，需要作一個調整。本席認為每層0.5% 的調整是合理的。因此，這6個參考處所需要分別作以下的調整 ：-2.5%, -1.5%, -1%, +2.5%, -2.5%, -1.5%。

6．本席認為新租約與續租租約是有分別的。因為在香港一般的業主在出租單位時，都會先裝修單位，然後把裝修費用加在新租金上，而續租則一般沒有這樣的裝修費用，所以在一般的情況下，新租約的租金要比續租的租金貴。當然舊租客亦會在續約時，考慮到搬遷的費用而願意付較高的租金來續約，但同樣道理，業主亦會考慮到如果要找新租客，可能需要一些時間，在租金上會有一定的損失及要支付地產經紀的佣金，所以亦會願意用較平的租金來續租給舊租客。因此本席認為這兩個因素可以互相抵消而不需考慮。但由於上述裝修費用的因素，本席認為新租約與續租約應作 3% 的調整。

7．申請人的証供顯示單位11D及9D是包括了很多傢俬及電器，而處所則沒有。証物“AB2-3”亦可證實這點，所以本席認為單位11D及9D的租金應作調整。本席認為5%的向下調整是合理的。

8．雖然這些參考處所的租約生效期有所不同，但由於沒有證據 顯示在這些時間內租金有什麼波動，所以本席不會在時間上對租金作出調整。在這些參考處所的景觀上，亦沒有証據顯示有什麼差異，所以本席亦不會在景觀上對租金作出調整。

9．由於處所位於特區首長住所的同一屋苑內，答辯人提出這個因素應該對租客有利，因為保安會比較嚴緊，但申請人則提出這個因素相反會對租客及其訪客帶來不便，因為出入可能會受警方查問。本席認為這個因素有利有弊，但可以互相抵消而不需考慮，因此本席不就這個因素對租金作出調整。

10．總括來說，本席認為該6個參考處所的租值應作以下的調 整 ：

11．上述6個參考處所經調整後的租值的平均數為每平方米 313.52元。因此，處所的每月租金應為97,536.07元，或約數 97,500元。

12．基於上述原因，本席裁定處所的巿值租金為每月97,500元，不包括差餉及管理費。

13．本席頒佈以下命令：

(1) 本席授予申請人新租賃，為期兩年，由2001年8月1日起至2003年7月31日止;

(2) 新租賃的月租為港幣97,500元，此款項不包括差餉和管理費；

(3) 申請人須在此命令之一個月內繳付款額為兩個月租金的按金，即港幣195,000元，但可扣除在舊租賃已付之按金；

(4) 除上述外，新租賃的條款與舊租賃的條款相同；及

(5) 與訟雙方各自負責本身的訟費。

申請人：親自應訊。（無律師代表）

答辯人：由林姜高律師行代表。