The Incorporated Owners of Chung Nga Court 訴 Chu Tze Ping and Another

LDBM000033/2002

LDBM 33 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第33號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年6月28日

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判 案 書

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1.申請人是大埔頌雅苑頌善閣的業主立案法團；2001年2月 1日，它在土地註冊署註冊成為業主立案法團。頌雅苑居民協會（“協會”）是由該居苑的居民組成的團體，其會員超過900人，其中大部份是頌雅苑的業主。朱芷萍及羅嘉洪是協會的正主席及副主席。

2．頌雅苑是1990年落成的居屋屋苑；它的公契是在1990年簽 訂的。根據該公契，房屋委員會（“房委會”）是屋苑的經理人。依照它的管理政策，房委會預留頌雅苑頌善樓10樓B的單位（“10B單 位”）作為居民組織的辦公室用途。按大廈公契的條文，10B單位是公共地方的一部份，因為該單位並未轉讓予任何人。1992年，房委會與協會簽訂「暫准証協議」；根據該協議，由1992年12月開始，協會可使用10B單位。該協議的(甲)(二)條有以下的規定 ：

“任何一方均可隨時在以不少於一個月前，以書面通知對方在任何月份的尾日，即該通知書限期屆滿之日，終止本準可証，屆時持証者須自費遷拆其裝置物及私有物件，並修復遷拆時所造成之損壞。”

3．2001年5月29日，房委會去信協會的主席朱芷萍女士，終止協會的暫准証，並要求協會於2001年6月30日或之前將10B單位空置交回給房委會，以便後者可於2001年7月1日將10B單位轉交給申請人，但協會並無遷出10B單位。

4．答辯人在反對通知書陳述以下的抗辯理由 ：

“頌雅苑居民協會是在一九九二年成立的團体，會員超過900人，都是頌雅苑居民，十多年來都為本苑居民義務工作，沒有收取任何金錢，為居民爭取合理權益，曾成功爭取九巴加開271綫巴士、3條屋邨巴士線等，得到不少居民讚賞。但自去年初成立業主立案法團，遭受他們無理限本會遷出本會會址，給他們用作他們的會址，但是他們既有其他合適地方，又不作出給我們合理的安置 ，要將本會趕盡殺絕，故本會反對他們收回本會會址。”

5．至於房委會撤銷暫准證一事，答辯人有以下的抗辯理由 ：

“關於房屋署撤銷本會的暫准證一事，本會的法律意見指出，房屋署當年發出的暫准證，是一項臨時安排，因為房屋署只是代管人，不能簽發永久的許可證。至於當中有關以一個曆月通知而撤銷暫准證的條文，作用是讓使用者（即本會）可以一個月通知而終止使用，或在使用者違反使用規則時，房屋署可撤銷暫准證，著令使用者在一個月內遷出。由於暫准證上列明使用者須遵守的規則，但沒有對房屋署作出任何規限，由此可以推斷，房屋署只應在使用者違反這些規則時才撤銷暫准證，否則便構成不合情理的契約，在法律上變成無效。房屋署在7月1日把頌雅苑的管理權交回業主立案法團後，暫准證實際上已經失效，但按照一般慣例，業主立案法團會取代房屋署，成為授權方，也可以與使用者重新訂立使用合約。…………。”

（原文無底線）

5.1《不合情理合約條例》是於1995年10月由立法會通過而成為法例的。該條例的第4條規定該條例的任何條文對在該條例生效日期 前所訂立的合約，概不適用。該條例的條文祇適用於貨品售賣合約或服務提供合約；房委會在批出的是一個暫准証，故此《不合情理合約條 例》並不適用於本案。

5.2暫准証協議的(甲)(二)條並無規定房委會祇能在協會違反暫准証的規則時才撤銷暫准証，故此答辯人的抗辯理由不能成立。房委會既然按照(甲) (二)條的規定終止暫准証，自2001年7月1日開始協會便是非法佔用10B單位。

6．《建築物管理條例》（“條例”）第18條賦予法團管理大廈公用地方的責任 ：

“(1) 法團須

(a) ………………

(b) ………………

(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。”

7．根據頌雅苑的大廈公契第5(c)(15) 條的規定，申請人有權阻止任何人仕非法佔用屋苑的公用地方。條例第34I條亦禁止大廈的公共地方被非法佔用 ：

“(1) 任何人不可 -

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；

(b) ………………

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

8.依據條例第18條的規定，申請人必須執行大廈公契第5(c)(15)條和條例第34I條授予的職責，而協會已無合法的理由佔用10B單位，因此它必須遷出10B單位。

9．損失、代租金的申請

申請人指自2001年7月1日起，答辯人非法佔用10B單位， 故此它要求答辯人支付非法佔用時期的代租金及差餉費用。它指稱一 位區議員在頌雅苑公用的地方租用等同10B單位一半面積的地方作為辦公室，而該地方的租金是3,700元，故此10B單位的合理租金是 7,400元。10B單位是公用地方，除非在符合法例規定的情況下，否則申請人不能將它租出。即使申請人有權可以把它租出，申請人並無証據顯示它會成功將10B單位出租。法團第一屆管理委員會曾於2001年 6月11日通過決議案，決定收回協會現有會址（即10B單位）作為法團的永久會址，這顯示申請人在收回10B單位後會將它用作會址，而不會將10B單位出租；申請人又無提出証據証明因協會非法佔用10B單位而迫使申請人租用某地方作會址，因而招致租金的損失，故此申 請人代租金之申請不能成立。

9.1答辯人在2001年6月30日之前，每月要付300元差餉及1元准許証費，故此它要每月繳付301元。因為申請人拒絕接受它繳交每月300元的差餉，故此自2001年7月1日起它便沒有繳交這筆費用。在缺乏其它証據下，本席以此款額作為申請人的每月損失。

10．本席頒令 ：-

1． 申請人的禁制令的申請得直，答辯人和它的授予許可証的人士須於2002年6月30日或之前遷離和停止佔用10B單位，並在遷離10B單位前恢復它的原狀；

2． 如在2002年7月1日起，10B單位內仍有答辯人的裝置及物品，申請人可將該些裝置及物品移去，而答辯人須 支付與此有關的費用；

3． 答辯人須支付申請人自2001年7月1日起至答辯人遷離10B單位為止的損失，每月為301元。

11．訟費

申請人的代租金的申請失敗，此約佔本案1/10的訟費，申請人須支付答辯人此1/10的訟費，而答辯人須支付申請人9/10的訟費，在兩者抵銷的情形下，申請人可得本案4/5 (9/10 - 1/10)的訟費。本席頒佈臨時訟費的命令 ：答辯人須支付申請人本案4/5的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。如在21天內與訟任何一方不向本席提出申請，此臨時命令作實。

申請人：由葉謝鄧律師行代表。

答辯人（朱芷萍）：缺席。（無律師代表）

答辯人（羅嘉洪）：親自應訊。（無律師代表）