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甄有浣 訴 Lam Ping Foon and Another

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1. 申請人是九龍深水埗桂樹街 21號唐3樓（“有關處所”）的租客，而兩名答辯人是有關處所的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）授予新租賃。兩名答辯人的代表並不反對這項申請，雙方唯一的爭議是新租賃的租金款額。

Case No.LDNT 104/2002
Court
LDNT
Date—
Judge—
Case Document
100%Judiciary

LDNT000104/2002

LDNT 104 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2002年第104號

甄有浣 申請人
對
Lam Ping Foon 第一答辯人
Lam Ying Ming Milton 第二答辯人

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年7月5日

______________

判 案 書

______________

1.申請人是九龍深水埗桂樹街 21號唐3樓（“有關處所”）的租客，而兩名答辯人是有關處所的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）授予新租賃。兩名答辯人的代表並不反對這項申請，雙方唯一的爭議是新租賃的租金款額。

2．本席藉以裁定租金金額的証據，就祇有由差餉物業估價署提供的租金資料一覽表。該表有以下的內容:-

地址 落成
年份		 升降機
服務		 實用面積
(平方米)		 附屬部份 租金
(元)(每月)		 包括/不包括
差餉
(元)(每月)		 生效日期
租期		 新租賃(NL)/
續訂租賃(R)		 附註
（有關處所）
S) 21 KWEILIN STREET 2ND FLR. 1956 No 52.4 - - - -
（參考處所）
1) 286 YU CHAU STREET 1ST FLR. 1964 No 50.5 Side
roof
6.0M2		 5800.00 Incl.
225.00		 04/Apr/2002
24 Months		 NL
2) 190 APLIU STREET 4TH FLR. 1964 No 57.8 5000.00 Incl.
220.00		 01/Apr/2002
24 Months		 R
3) 202 YEE KUK STREET 3RD FLR. 1955 No 67.3 5400.00 Excl. 13/Mar/2002
24 Months		 R
4) 72 PEI HO STREET 3RD FLR. 1962 No 69.9 4300.00 Incl.
245.00		 08/Mar/2002
24 Months		 NL
5) 215 KI LUNG STREET 2ND FLR. 1957 No 60.7 4500.00 Incl.
222.50		 01/Mar/2002
24 Months		 NL

Rent free from 1.2.2002 to 28.2.2002.
6) 258 KI LUNG STREET 2ND FLR. 1963 No 57.8 5200.00 Incl.
232.50		 01/Feb/2002
24 Months		 R

3．第1參考處所有附屬部份6平方米。該部份的租值應為有關處所實用面積1/10的租值。這是一個新的處所。通常在將新處所出租時，業主都會耗費一筆金錢將處所維修以吸引租客，而這筆費用亦會計算 在租金之內。本席不知道這筆裝修費用的款額；依審裁處的慣例，本席將該處所的租金下調3%。這參考處所是在1樓，而處所是在2樓。通常樓層越高，它便越離地面的噪音和塵埃，審裁處通常給予每一樓層 高度的差別±0.5%的調整。經調整後，第1參考處所的每平方米的租值是110.665元 [5,800元×(-3%+0.5%)÷(50.5+0.6)]。

4．第2參考處所是位於4樓，故此本席給予它的租金-1%的調 整，經調整後它的每平方米的租值是85.64元 (5,000元×99%÷ 57.8)。

5．第3參考處所的租金並不包括差餉，本席無法計算包括該處所差餉的租金的款額，故此在評估有關處所新租賃的租金時，本席不會考慮第3參考處所的資料。

6．經調整後，第4參考處所的每平方米租值是59.363元 [4,300元(-3% - 0.5%)÷69.9]。

7．第5參考處所的租客獲得2002年2月份的免租期。本席不知道免租的原因，而這免租期是在該處所的24個月租期之外，本席不知道這免租期是否對租值有所影響。在缺乏証據下，本席不會把這免租期視為對租值的調整有影響的因素。經調整後，第5參考處所的每平方米租值是71.911元 (4,500元×97%÷60.7)。

8.經調整後，第6參考處所的每平方米的租值是89.965元 (5,200元÷57.8)。

9．上述五個參考處所的每平方米的平均租值是83.5088元[(110.665元+85.64元+59.363元+71.911元+89.965元)÷5]，因此處所的租值是4,375.86元。本席將這租值訂於4,400元。

10．本席頒佈以下的命令 ：

1． 本席授予申請人新租賃，為期二年，由2002年7月 20日開始，至2004年7月19日止；

2． 新租賃的每月租金為4,400元；申請人無須繳付新租賃的差餉；

3． 新租賃的按金為8,800元 (4,400元×2)。在現行租賃的按金11,400元扣除該8,800元後，答辯人須在14天內將餘 額2,600元 (11,400元- 8,800元) 退還給申請人；

4． 新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。

周兆熊法官
土地審裁處

申請人：親自應訊。（無律師代表）

第一及第二答辯人：由葉慧中女士代代表。（無律師代表）