The Incorporated Owners of Matauwei Apartments 訴 Lam Kan

LDBM000386/2000

LDBM 384 AND 386 OF 2000
(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第384號

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第386號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年3月5日

______________

判 案 書

______________

1．申請人是九龍馬頭圍道57, 57A-57H, 57J-57K, 65, 67及69號以及庇利街2-18,18A及20號馬頭圍大廈的業主立案法團; LDBM No. 384/2000與LDBM No. 386/2000兩案的答辯人分別是該馬頭圍大廈7字樓B5室以及4字樓A10室的業主。2001年9月4日，本席將上述兩案與及其他案件合併處理。在本席審理案件之前,其他案件已獲處理，故此本席祇需處理上述兩件案件。

2．申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁處”）頒令兩案的答辯人分別繳交30,079元的費用，其中7,400元為“legal costs in preparing Memorandum of Charge”，1,500元為“legal costs (letter of demand issued by Solicitors)”，100元為“search fee”，21,079元為馬頭圍大廈的維修分擔費。

3．LDBM No. 386/2000的答辯人並無提交反對通知書，亦無出庭答辯。 LDBM No. 384/2000一案的答辯人（陳瑞強先生）則提出以下的答辯 ：

“本人因該物業租與印度人，而同意支付大廈維修費。但因業主立案法團將所有追收款項寄或送達馬頭圍大廈57號7th/F；因沒有和本人聯絡。而遭大廈業主法團釘契。本人不同意支付釘契費。”

4．維修工程的性質

1997年12月12日，屋宇署的總結構工程師向申請人發出載有下列內容的函件：

"2. 本人現行使建築物條例第26A(1)條所賦予的權力,命令你(即業主)聘任一名認可人士進行以下工程。工程須最遲於一九九八年六月十二日完成。

樓宅的公共範圍及樓宇的外部

（甲） 勘測上述樓宇外部和公用地方失修/欠妥之處的範圍及位置包括所有鬆脱及損毁外牆批盪和裝飾用伸建物，特别是露台，並提交報告，該等失修/欠妥之處可能對樓宇或其構件造成不良影響，亦可能對樓宇使用人/公眾人士構成危險。

（乙） 就勘測時發現的失修/欠妥之處提交修葺工程建議書。"

4.11998年3月7日，申請人的管理委員會及維修小組成員在會議中通過進行政府的維修令。

4.21998年3月14日，申請人的管理委員及維修小組成員在會議中通過委托屋宇工程顧問有限公司處理馬頭圍大廈維修及投標各項事宜，直至完工。

4.31998年10月7日，申請人的管理委員會向大廈各業主及住戶發出下列的通告：-

“由於政府屋宇署發出強制性維修命令已屆到期，在此之前委員會已申請延期一次，.......若本大廈在到期後尚未動工，政府便會採取進一步法律行動，發出告票罰款及政府代聘大牌承建商進行維修，然後向各戶主收回款項.........再加上政府發出強制性維修令，同時亦將我們的樓宇釘契等。所以維修是必須的，.......”

4.41998年10月31日,法團舉行業主大會。該大會的紀錄有以下的一段：-

“有個別業主提出反維修建議，但不可能，因這是政府屋宇署落的維修令，我們不可能不理，而是要執行，....。”

4.51999年5月20日屋宇署向申請人發出下列的函件：-

“I refer to recent inspections by staff of this department and the Form BA14 dated 16th April 1999 submitted by your authorized person in respect of work carried out as required in my letter dated 15th June 1998.

This is to inform you that as the work has been completed under the supervisor of your authorized person, I consider the requirements in my letter dated 15th June 1998 to have been complied with.”

4.6申請人並無把1998年6月15日的信呈堂，但馬頭圍大廈事實上是在1999年5月20日之前進行大廈維修的工程。這工程便是上述的通告和業主大會的紀錄所指的工程。1999年5月20日的信提及的工程亦是該維修工程，而這工程符合由屋宇署於1998年6月15日發出函件的要求。上述證據清楚證明申請人進行的維修工程是由政府指令進 行的，故此申請人必須執行該命令。

5．繳付維修分攤費通知的送達

1998年12月14日，代表申請人的司徒毓廷律師行（“律師 行”）向兩案的答辯人致函，知會他們維修分擔費繳交的方法。該函件有關的部份如下 ：

“ 本律師行受馬頭圍大廈業主立案法團委託為馬頭圍大厦維修之法律顧問。貴法團自收屋宇署所發出的大厦維修令已開會通過進行大厦维修,並於1998年3月14曰通過委託屋宇顧問工程有限公司進行考察並作出維修建議及與政府有關部門聨絡。1998年10月31曰舉行業主大會甄選响發建築公司承辦此項工程，工程總金額為$4,300,000.00,是次維修費以馬頭圍大厦204單位平均分攤,每户各付$21,079.00。

貴大厦維修工程即將展開，貴法團管理委員會維修小组通過維修費分三期收取如下：-

最後限期	期數	銀碼
31/12/1998	第一期	$8,400.00
31/1/1999	第二期	$6,300.00
28/2/1999	第三期	$6,379.00"

5.1本席須要考慮上述信件是否有送達予2名答辯人。律師行的職員葉偉雄先生作証時說在1998年12月14日，他在2名答辯人的單位的門上分別張貼上該信；他亦把該信分別放入2名答辯人的信箱内。

5.2他是按申請人給予他的一個表（証物A35）找到兩名答辯人的信箱的。在証物A39，他以“X”顯示答辯人陳瑞強信箱的位置。該信箱的表面寫有“八樓57D”數字。陳瑞強在作証時承認他是"八樓57D"的業主。

5.32001年12月21曰，執達吏宋柏榮先生在葉偉雄的陪同下將本案的聆訊通知書(証物T3的Form 2表格)(聆訊曰期為2002年1月11曰)在陳瑞強的處所(Flat No. B5, 7/F.)張貼。陳瑞強承認他是見到此表格而出庭應訟的。

5.42001年10月10曰，執達吏張錦榮先生在葉偉雄的陪同下，將本案的聆訊通知書(聆訊曰期為2001年11月2曰)張貼於兩案答辯人處所顯眼之處。

5.5毫無疑問葉偉雄正確無誤帶領執達吏到兩名答辯人的處所張貼聆訊通知書。對有關兩名答辯人處所及他們的信箱所在的証供，本席接纳葉偉雄的証供。本席裁定葉偉雄於1998年12月14日在兩名答辯人處所張貼1998年12月14日的信，以及在兩名答辯人的信箱分別放入此信件。

6．答辯人陳瑞强的証供

他本人是住於深水埗李鄭屋邨。他把處所租予一位是印籍人士居住。约半年至9個月一之久他才往處所一次。

6.1约於2000年2月與3月之間,他對法團主席黄先生說在沒有通知他本人的情況下,法團對他的業權註下押記。雖然他欠（法團）錢，但他（黄先生）要通知他，他才可以知道要缴付欠款。他說黄先生已知他把處所租予別人，黄先生亦知道他的地址及電話號碼。於2000年2月，當他以面額2萬多元的支票繳付維修費時，黃先生拒絕接納該支 票，黄先生說收費之事與他無關，那是律師樓的事。黃先生叫他接觸建築公司，但答辯人說他與建築公司並不熟絡，黃先生說不能給他幫忙。答辯人並無與律師聯絡。

6.2他說他曾在1990年時通知大厦的看更他的電話號碼及地址,以便有事時找他，但是他已不能記起對他所說的話。他並無提出證據證明他曾囑咐看更法團的函件及通告不要派往7字樓B5室，而要送往他現時的居所，故此申請人將函件及通告送往7字樓4B室，或在該室的門貼上通告，是正確的做法。

6.32002年2月6日，法團的主席黃俊武先生作供。他說他並不認識陳瑞強，亦從未見過他，當欠交維修費的業主向他繳交維修費，他會指示該些業主把維修費交給律師樓; 而他不會對他們說維修費要交給承建商。

6.4本席接納黃俊武的證供。法團已委托律師行代收維修費，他又怎會叫答辯人接觸建築公司商談維修費的事宜，答辯人在這方面的證供並不可信。

6.5大廈公契第15條清楚列出下列有關送達通知的規定：-

"15. All notices required to be served hereunder or either of the parties hereto shall be deemed sufficiently served, if a copy of such notice is posted on a conspicuous part of the Shop or Flat of which the party to be served is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment, notwithstanding that such party may not personally occupy such Shop or Flat or if a copy is sent by registered post to the last known address in the Colony of Hong Kong of the party to be served."

6.6本席裁決申請人在1998年12月14日通過律師行將缴交維修分擔費的通知送達予兩名答辯人。

7.申請人是否有權對答辯人的處所作出押記？

1999年11月11日,律師行在土地註册處對兩名答辯人的處所分別註册押記。本席需要裁定申請人是否有權這樣做。大廈公契第13條是有關針對業主的業權作出押記的條文，它有以下的內容：-

" If either of the parties hereto shall fail to fulfil his share of the re-instatement of or repairs to the said Building if such re-instatement or repairs should become necessary or shall fail to pay his share of the cost of such re-instatement or repairs within two months from the date of any notice from the other requiring the same to be done or paid then the party serving such notice may at his own absolute discretion proceed to carry out such re-instatement or repairs and the defaulting party shall on demand pay to the other party his share of the costs and expenses incurred in such re-instatement or repairs and until such repayment the said costs or expenses or such part thereof as shall remain unpaid shall be a charge upon the share of the defaulting party of and in the said premises...."

7.11999年6月1日,律師行向兩名答辯人追討維修分擔費，信中聲明如答辯人不再繳付欠款，律師行會依法團的指示對答辯人的業權作出押記。

7.21999年2月28日是第三期繳款的最後期限，2名答辯人並無繳付任何款項，申請人遂有權按上述第13條賦予的權力對他們的單位在土地註冊處作出押記。

7.32000年1月19日，律師行向兩案的答辯人致函追討維修費及律師費用。但2名答辯人至今仍未繳交任何費用。

8.維修費之分攤是否正確？

1998年12月17日，申請人與晌發建築公司簽訂維修工程合 約，合約費用為4,300,000元。

8.1公契第3條規定業主須支付大廈維修的條文，第4條是有關費用款額的分攤方法；它有下列的規定：-

"4. The amount which the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last proceeding clause hereof shall be as follows, that is to say as to the First Owner 228/229 shares and as to the Second Owner 1/229 share."

8.2兩名答辯人分別佔有大廈229份之一的業權。大廈共有229個業權份數，天台的業權份數佔去25個，但天台是公眾可到地方，無人在那?居住，大廈共有204個單位，故此每個業權份數的維修分擔費是21,079元(4,300,000 ÷ 204)，申請人要求兩名答辯人繳付的維修分擔費的款額是正確的款額。

9．7,400元的申索

大廈公契第13條並無明文規定誰要負責繳付註册押記的費 用，但當申請人註册押記時，它必然要付出有關的費用，而在解除押記時,申請人亦需付出有關的費用。這些費用的產生全因業主沒有繳交維修費而引起的。如果簽訂大廈公契的各方面對此問題時，他們一定會同意欠交維修費的業主須負責支付涉及註册以及解除押記的合理費用，本席因此裁定公契第13條載有隱含的契约條款：即欠交維修分擔費的業主須支付涉及註册以及解除押記的合理費用。

9.1申請人要求的7,400元的申索是按有關工作而收取的。該些工作是載於律師行向申請人收取費用的賬單內：-

" Preparing, engrossing and attending your execution of the Memoranda of Charge and the Memoranda of Release discharging the said Memorandum of charge and registering the same with the Land Registry; General care and conduct throughout including overseeing work by supporting staff and other miscellaneous attendances and telephone conversations HK$6,780.00.

Disbursements
Registration Fees for four Memoranda of Charge	HK$210.00
Registration Fees for four Memoranda of Release	HK$210.00
........
Photocopying, postage, travelling expenses, and miscellaneous charges"	HK$210.00

9.2上述工作內容記載在有關兩名答辯人的收費單都是相同的，但本席不知道律師行如何計算出6,780元。既然兩名答辯人都是同一大廈的業主，在同一情況下欠債，律師行必定是對兩名答辯人的註押同時進行的，例如涉及兩名答辯人的押記都是於同一日註册的; 律師行必定在同一時間準備和註册押記的。本席無從知道律師行用於有關押記的時 間，但這祇是簡單的工作而已。本席認為2小時是足夠用於這工作的時 間。律師的1小時收費通常是2,000元至4,000元。以每小時收費 3,000元計算，本席認為6,780元應降至6,000元方為合理, 而涉及押記的費用應為6,620元 (3,000元 x 2 + 210元 x 2 + 200元)。

10.款額為1,500元的申索

按律師行向申請人發出的收費單，有關1,500元的收費是包括以下的工作：-

" Drafting, preparing and issuing notices of demand to the owner of the Property for recovering of outstanding renovation charges and on 14th December 1998, 1st June 1999 and 19th January 2000 respectively and including all the general care throughout the matter."

10.1申請人負有通知各業主繳交維修分擔費的責任，故此有關1998年12月14日的信的費用應以申請人的行政費支付，而不應由答辯人獨自負擔。這封信與追討欠交維修費和註押之事無關。

10.21999年6月1日的信件是與註册押記有關，故此答辯人須支付此信的費用。

10.32000年1月19日的函件是與本案訟費有關的文件，故此它應在訟費的範圍內計算。

10.4本席裁定答辯人須支付1999年6月1日信件的費用500元 (1,500 元 × ?)，而2000年1月19日信件的費用則在訟費的範疇內計算。

11.款額為100元的申索

這是查冊的費用，在作出註押之前申請人必須在土地註冊處查冊，故此這涉及註册押記的費用，本席批准申請人此項申請。

12.本席頒佈以下的命令：-

甲. LDBM 384/2000

(1) 答辯人須繳交21,079元的維修分擔費。就8,400元的債項，答辯人須繳交利息；利息由1999年1月1日起計，直至債項清償為止; 利率則以終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算；

就6,300元的債項，答辯人須繳交利息；利息由1999年2月1日起計，直至債項清償為止; 利率則以終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算；

就6,379元的債項，答辯人須繳交利息；利息由1999年3月1日起計，直至債項清償為止；利率則以終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算；

(2) 涉及註押的費用(包括解除押記)的費用，答辯人衹需繳交6,620元；

(3) 就1,500元的申索,答辯人衹須就1999年6月1日的信繳交500元的法律費用。答辯人無須在本案支付1998年12月14日信件的費用。涉及2000年1月19日信件的法律費用須在本案訟費內計算；

(4) 答辯人須支付100元查冊的費用。

乙. LDBM 386/2000

(1) 答辯人須繳交21,079元的維修分擔費。就8,400元的債項，答辯人須繳交利；利息由1999年1月1日起計，直至債項清償為止; 利率則以終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算；

就6,300元的債項，答辯人須繳交利息; 利息由1999年2月1日起計，直至債項清償為止; 利率則以終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算；

就6,379元的債項，答辯人須繳交利息; 利息由1999年3月1日起計，直至債項清償為止; 利率則以終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算；

(2) 涉及註押的費用(包括解除押記)的費用，答辯人衹需繳交6,620元；

(3) 就1,500元的申索,答辯人衹須就1999年6月1日的信繳交500元的法律費用。答辯人無須在本案支付1998年12月14日信件的費用。涉及2000年1月19日信件的法律費用須在本案訟費內計算；

(4) 答辯人須支付100元查冊的費用。

13．訟費

本席頒下臨時訟費命令：

13.1除2001年11月6日由暫委法官黃法官頒佈關於訟費的命令 外，兩名答辯人須平均支付申請人本案95%的訟費。如與訟任何一方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。

13.2如在21天內，與訟任何一方不向本席提出申請，則此臨時訟費的命令作實。

申請人：缺席。

答辯人:（LDBM384/2000）：缺席。

答辯人:（LDBM386/2000）：缺席。