胡麗霞 訴 地政總署署長

HCA 10704/2000

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

高院民事訴訟2000年第10704號

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主審法官： 高等法院原訟法庭暫委法官杜溎峰

聆訊日期： 2002年1月28-29日

判案書日期： 2002年3月26日

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判案書

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背景

1.原告人於1976年購入西貢寶琳道馬游塘村58號村屋（「該村屋」或「原告人的村屋」）。該村屋座落於丈量約份第401約地段第535號（「該地段」）。她稱她是該村屋旁邊另一構築物（「該構築物」）的業權人，而該構築物亦位於屬於她的該地段內。原告人指被告人於2000年10月17及18日拆毀屬於她的該構築物，並向被告人索償。被告人的抗辯理由為該構築物實位於該地段毗鄰的政府土地上，而被告人是根據香港法例第28章《土地（雜項條文）條例》清拆該構築物。本案的關鍵爭議點為（一）該構築物是否建在屬於原告人的該地段內或是在政府土地上；及（二）被告人是否按照《土地（雜項條文）條例》的程序拆除該構築物。

該構築物的所在地

2.原告人的村屋位於馬游塘村中段的一個角落。在原告人的村屋外有一鐵閘（「該鐵閘」）把該角落與該村分隔，所以原告人在鐵閘內的村屋及該構築物自成一角；而該構築物緊貼在原告人的村屋旁，她卻稱該鐵閘內所分隔的角落乃位於屬於她的該地段內。

3.根據該地段的撥地契據(New Grant No. 4576)，該地段的面積約600平方呎。這亦恰好是原告人的村屋所佔的地面面積。原告人對該村屋的地面面積亦無爭議。根據1976年新界理民府的記錄，該署職員曾於1976年5月21日到該地段視察及確認該處建造了一座20呎x 30呎，即面積600平方呎的單層村屋，並於1976年6月4日發出完工證。這亦是原告人日後購入的村屋。這證明該地段及原告人的村屋僅佔地600平方呎，而該構築物必然在該地段之外。

4.此外，根據地政總署的一位高級土地測量師施福恩的證供，他曾於2001年4月11日派職員到該地段及其毗鄰的構築物測量及繪制位置圖。他證明根據該位置圖，該已被清拆的構築物是位於該地段的毗鄰，佔地約360平方呎，而原告人的村屋卻位於該地段，佔地約600平方呎。

5.本席對施福恩的測量師資格絕無懷疑。原告人亦同意她的村屋佔地約600平方呎。在這方面施福恩的證供與原告人所承認的及該地段的撥地契據完全相符。但原告人指稱該鐵閘內所分隔的角落包括她的村屋及該構築物則比撥地契據內所指的面積多出兩倍。她的證供明顯誇大及不可信。

該構築物的清拆過程

6.於1977年10月，原告人在她的村屋上非法加建兩層上蓋，並在牆外的政府土地上建造一條樓梯。她亦因而兩次被檢控。

7.於1983年6月25日，她更致函西貢地政處提及有關建於該地段旁的鐵架。該鐵架佔地12呎x 31呎，約370平方呎，四面及上蓋沒有圍封。在當時的政策下，政府可暫時容許保留該鐵架作門廊（「該門廊」），但佔用人不能隨意加建或更改該門廊。西貢地政處便給予該門廊一個寮屋編號XMYT/235。

8.8年後，原告人致函西貢地政處申請以三合土水泥重建該門廊的上蓋。由於當時管理寮屋的責任已轉移到房屋署，西貢地政處在1991年7月8日致原告人的覆函中指出她的申請已轉交房屋署處理，並警告她不可擅自展開工程。其後，房屋署職員於1992年7月29日發現原告人已擅自用三合土水泥把該門廊改建。她不理會房屋署的口頭及書面警告，結果把該門廊改建為一座單層的平房，即該構築物。

9.原告人不斷向多名區議員及立法局議員求助，以及向行政事務申訴專員投訴，希望保留該非法構築物。雖然西貢地政處同意把該構築物所佔用的土地以租約形式租予原告人作花園，但被原告人所拒絕。

10.最後，行政事務申訴專員於1993年3月2日駁回她對房屋署的投訴。專員更指示房屋署應盡快拆除該構築物。原告人於1993年3月28日再向西貢地政處申請將該構築物合法化。這樣强行霸佔政府土地的申請必然被被告人拒絕。房屋署亦於1993年6月1日致函原告人的代表律師要求原告人自行拆去該構築物，並表示除非原告人願意用臨時物料重建該構築物，否則房屋署更會拆除該構築物，並取消其寮屋編號。可是原告人沒有理會。最後，房屋署於1995年2月8日把該構築物的部份上蓋拆毀，使它不適宜作居所用，並於同年取消該寮屋編號XMYT/235。於1998年，原告人向高等法院原訟法庭就被告人於1993年拒絕她申請以永久性材料重建該構築物的決定申請司法覆核。原訟法庭拒絕她的申請。她向上訴法庭及終審法庭申請上訴許可，亦遭駁回。

11.然而，於1999年10月28日，原告人致函西貢地政處申請再次重建該被拆毀的構築物。西貢地政處職員實地視察後，發現有人用坑鐵修補了該構築物的上蓋，並將該構築物作儲物用途。西貢地政處於2000年4月25日拒絕了原告人的申請。於2000年9月12日，西貢地政處職員根據香港法例第28章《土地（雜項條文）條例》第6(1)條的規定，在該構築物及通道上位於政府土地的該鐵閘張貼告示，飭令有關物主於2000年10月12日前停止佔用該政府土地。西貢地政處亦在2000年9月15日發出警告信，向原告人表示如她未能在限期前停止佔用該政府土地，便會把該構築物及該鐵閘拆除，並將所有有關物件充公。由於原告人未有遵從告示的規定，西貢地政處於2000年10月17日及18日安排了跨部門的清拆行動。

12.於2000年10月17日，西貢地政處與房屋署西貢寮屋管制組、西貢民政事務處、香港警務處及中華電力有限公司組成的跨部門單位到原告人的村屋外的該鐵閘等候。職員向她解釋由於她非法佔用政府土地，所以政府要執行《土地（雜項條文）條例》，把該非法構築物拆除。但原告人卻閉門，拒絕合作。後來警方人員獲原告人的許可進入鐵閘內的範圍談判，並最後獲得原告人許可進行拆除行動。職員便把該鐵閘、鐵閘頂上的光管、簷篷等東西拆下。職員亦照她的要求把這些拆下的物件和在該構築物內的兩桶石油氣放置於通道旁交還給原告人。職員於當日及翌日把該構築物的頂部及部份牆壁拆掉及清理廢料後才離開現場。

13.《土地（雜項條文）條例》第6條第(1), (2)及(3)段規定如下：

「（1） 除第2(A)款另有規定外，如有並非根據許可證、撥地契據或撥地備忘錄而佔用未批租土地的情況出現，則當局可安排張貼通知，飭令在通知內指明的日期前停止佔用該土地，通知可張貼在下列一處或多處地方 -

（a）該土地上或附近；或

（b）該土地上的任何財產或構築物上。

（2） 如佔用未批租土地的情況未有遵照根據第（1）款發出的通知所飭令者而停止，則按當局指示行事的任何公職人員或其他人（有需要時由其他公職人員或其他人協助），可-

（a）將該土地上的任何人（如有的話）驅逐；及

（b）接管該土地上的任何財產或構築物。

（3） 根據第(2)(b)款或第(2A)(iii)款接管的任何財產或構築物，即成為政府的財產而不再受任何人在該財產或構築物中的任何權益所規限，並可按當局認為適合的任何方式，將該財產或構築物拆掉或作其他處理。」

14.以上的過程顯示，早於1993年，行政事務申訴專員調查有關她的投訴及於1995年房屋署的清拆行動時，原告人已清楚知道該構築物是非法僭建及位於政府土地上。被告人已於2000年9月12日按照《土地（雜項條文）條例》第6(1)條張貼通知，飭令原告人在2000年10月12日前，停止以該構築物及該鐵閘佔用未批租的政府土地，而她亦沒有獲得有關許可證、撥地契據或撥地備忘錄。被告人已給予原告人一個月的通知，這通知期亦算合理，因為清拆工程只需一天半便完成。原告人沒有於指明的日期前停止佔用該政府土地。所以被告人可按照第6(2)(b)條接管該土地上的任何財產與鐵閘及該構築物。該等財產包括該鐵閘及該構築物則根據第6(3)條成為政府的財產而不受任何人或原告人在該等財產中的任何權益所規限。被告人更可按他認為適合的方式處理該等財產。所以從法律論點而言，原告人已失去她在該構築物及該構築物內的財產及該鐵閘的所有權。此外，被告人的職員亦按照她的意願把該鐵閘、光管及簷篷等交還她作保管。原告人的索償實在沒有任何理據。

15.原告人稱她已為該構築物繳付差餉，所以她擁有該構築物的業權。本席不同意她的說法。首先，繳付差餉並不是購買所有權或業權。政府收取差餉是按照《差餉條例》第18(1)條及21(1)條所賦予的權力徵收差餉。該條規定如下：

「（1） 除本條例另有規定外，每年4月1日起載錄於有效估價冊的每個物業單位，均須按應課差餉租值繳交差餉，該等物業單位的差餉須按就本款而訂明的適用於有關物業單位的應課差餉租值百分率計算。」

16.第21(1)條規定如下：

「（1） 物業單位的擁有人及佔用人，均有法律責任向署長繳交物業單位的評定差餉，但差餉須當作為佔用人差餉，如沒有相反協議，即須由佔用人繳交。」

17.從這兩條文可見，任何被載錄於有效估價冊的每個物業的擁有人及佔用人均須繳交差餉，而如沒有相反協議，即須由佔用人繳交。由於該構築物建於政府土地上，原告人沒有業權。她繳交差餉的責任是基於她是該構築物的佔用者。所以她繳交差餉並不可視為政府承認她擁有該構築物的業權或所有權。

總結

18.原告人的索償實在是無理取鬧。該非法構築物很明顯是建於她的村屋毗鄰的政府土地上。在1998年的司法覆核，她致函西貢地政處的信件及向行政事務申訴專員的申訴中，她亦承認該非法構築物是位於政府土地上。她現在指稱該構築物位於屬於她的該地段內，實屬謊謬及狡辯。議員對她的姑息及政府對她的忍讓已使她非法享用該構築物長達18年。被告人同意她可使用臨時物料重修該構築物及以短期租約給她租用有關的政府土地已對她極度寬仁。她還不滿足，而向行政事務申訴專員申訴。結果招來專員建議被告人採取執法行動把該構築物拆除。她實在咎由自取。她反向被告人索償，並指被告人服務不週。被告人是根據及按照《土地（雜項條文）條例》規定執法，拆除該非法僭建的構築物。根據該條例，她已失去該構築物及在其內的財產及該鐵閘的所有權。她的索償必然敗訴。所以本席撤消她的索償，並頒令她須繳付被告人的訟費。若雙方未能就訟費達成協議，則交由聆案官評定。

原告人：無律師代表，親自出席

被告人：由吳旭峯政府律師代表