胡麗霞 訴 地政總署署長

CACV 207/2002

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號: 民事上訴案件2002年第207號

(原高等法院原訟法庭民事案件2000年第10704號)

_______________

_______________

聆訊日期: 2004年9月1日

判案書日期: 2004年9月8日

_______________

判案書

_______________

由高等法院上訴法庭副庭長胡國興頒發上訴法庭判案書:

背景

1.2000 年12月30日，原告人胡麗霞在HCA10704/2000案向被告人(地政總署署長)發出傳訊令狀。傳訊令狀內的申索陳述書指，地政署無理拆毀原告人家園的民房、家用電器及財物，又無理要求收地，嚴重地經常性困擾及嚴重地損害原告人，因此她要求被告人作出一切費用和損失的賠償和還回原告人既有的產業權。在同日的“起訴狀”中，原告人指，2000年10月17日及18日，地政署人員強行毀破她家大門及闖入破壞原告人的民房、家具、電器及電燈等物，故她要求損害賠償及道歉。該“起訴狀”亦指，地政署違反了香港法例第383章《香港人權法案條例》(“《人權法》”)第1條及第14條和《基本法》第120條等法例。

2.在2001年1月30日被告人的抗辯書中，被告人指，政府在2000年10月17日所拆卸的非法構築物(“該構築物”)是位於西貢馬游塘村第401約第535號地段毗鄰的政府土地上(“該政府土地”)。該抗辯書簡述了自1982起原告人在該政府土地上興建構築物的歷史。政府曾多次拒絕原告人擬在該政府土地上重建構築物的申請。2000年4月25日政府發信通知原告人，政府拒絕她重建該構築物，並要求原告人將之拆除。2000年9月12日，根據香港法例第28章《土地（雜項條文）條例》第6(1)條，政府張貼通知在該政府土地上，飭令在2000年10月12日之前，須停止佔用該政府土地。因原告人沒有停止佔用該政府土地，於2000年10月17日，根據《土地（雜項條文）條例》第6條，政府進入該政府土地進行清拆行動。

3.在2001年2月12日的答覆書中，原告人指出西貢寶琳道坑口馬游塘村DD401約第535號地段(門牌是58號) (“該地段”)乃原告人的私人物業，卻被被告人的人員毀壞。她指稱，政府違反《人權法》第14條、《公民權利和政治權利國際公約》第17條及《基本法》第29條，並援引香港法例第121章《建築物條例(新界適用)條例》，稱政府應就該構築物發予豁免證明書給她。她又指出，她有就該地段毗鄰的土地繳交差餉。她稱，因該構築物日久失修，為了安全起見，她才申請重建。

4.2002年1月28日至29日，案件在高等法院原訟法庭暫委法官杜溎峰席前審理。2002年3月26日，杜法官頒下判案書，判原告人的索償敗訴，撤銷她的申索，並命令她須繳付被告人的訟費。

5.在判案書中，杜法官指出：

“本案的關鍵爭議點為(一)該構築物是否建在屬於原告人的該地段內或是在政府土地上；及(二)被告人是否按照《土地（雜項條文）條例》的程序拆除該構築物。”

6.杜法官在判案書指出，原告人於1976年所購入的西貢寶琳道馬游塘村58號村屋(“該村屋”或“原告人的村屋”)座落於該地段。根據該地段的撥地契據，即新撥地契據第4576號(New Grant No. 4576)，該地段的面積約600平方呎。原告人亦同意她的該村屋佔地約600平方呎。被政府所拆除的該構築物建於毗鄰該地段的土地上，根據地政總署高級土地測量師施福恩的證供，被清拆的該構築物是位於該地段的毗鄰，佔地約360平方呎，而原告人的村屋卻位於該地段，佔地約600平方呎。所以，原告人指稱該構築物是建於她有業權的土地上的證供，杜法官認為是明顯誇大及不可信。

7.杜法官也指出，西貢地政處職員根據《土地（雜項條文）條例》第6條的規定，已於2002年9月12日按該第6(1)條張貼通知，飭令原告人在2000年10月12日前，停止以該構築物及在構築物上的鐵閘佔用未批租的政府土地，而原告人亦沒有獲得有關許可證、撥地契據或撥地備忘錄佔用該政府土地，所以被告人可按照第6(2)(b)條接管該政府土地上的任何財產，包括該構築物及鐵閘。

8.就原告人稱她已為該構築物繳付差餉，所以她擁有該構築物的業權的爭議，杜法官不予接納。杜法官指出，按照第116章《差餉條例》第21(1)條的規定，原告人繳交差餉的責任是基於她是該構築物的佔用者，並不可視為政府承認她擁有該構築物的業權或所有權。

9.杜法官的總結如下：

“18. 原告人的索償實在是無理取鬧。該非法構築物很明顯是建於她的村屋毗鄰的政府土地上。在1998年的司法覆核，她致函西貢地政處的信件及向行政事務申訴專員的申訴中，她亦承認該非法構築物是位於政府土地上。她現在指稱該構築物位於屬於她的該地段內，實屬謊謬及狡辯。議員對她的姑息及政府對她的忍讓已使她非法享用該構築物長達18年。被告人同意她可使用臨時物料重修該構築物及以短期租約給她租用有關的政府土地已對她極度寬仁。她還不滿足，而向行政事務申訴專員申訴。結果招來專員建議被告人採取執法行動把該構築物拆除。她實在咎由自取。她反向被告人索償，並指被告人服務不週。被告人是根據及按照《土地（雜項條文）條例》規定執法，拆除該非法僭建的構築物。根據該條例，她已失去該構築物及在其內的財產及該鐵閘的所有權。她的索償必然敗訴。所以本席撤消她的索償，並頒令她須繳付被告人的訟費。....”

10.就杜法官的判決，現原告人向本庭提出上訴。

上訴理由

11.就本上訴，原告人不僅提供了一份長達36頁的“上訴動議書”，更在她所備就99頁的上訴文件夾目錄表中，寫下了她對多份文件的陳述和評語，道出她的上訴理由。向本庭陳詞時，她也向本庭指出她所依賴的多份文件。她指稱，她的業權被剝奪、她的合理安全及合理期望的法定權益被剝奪及損害、她的私有產權房屋被破壞毀爛及無理沒收包括有合法牌照和私有的土地、和她未得到公平審訊。在該兩份共135頁文件中，原告人詳細地道出從她購入該地段和被政府人員干預的歷史。她所提出的理由可歸納為6項：

(1) 她有該構築物的業權。

(2) 她應得《人權法》第1及第14條和《基本法》第6、25、28、29、39、122、123及160條的保障，而政府拆毀該構築物是違反該等條文的。

(3) 原告人有權重建該構築物。她依賴香港法律第121章《建築物條例（新界適用）條例》附表第II部關於農業用途土地的豁免證明書的條文而有此權利。

(4) 她有繳交該構築物的差餉。

(5) 在1978她被檢控霸佔官地(即政府土地)時，北九龍裁判司署(即現時的裁判法庭)葛勵修裁判官(Mr Crawshaw)判她勝訴，因此“一案不能兩告”。

(6) 逆權管有。

(1) 業權

12.原告人指，她買入該地段是有註冊備忘的。根據該註冊備忘，原告人是向李己有先生於1976年6月11日購入該地段，該地段是為政府新撥地契據第4576號所批的土地。該撥地契據乃政府於1964年11月26日批給李己有先生的。在該撥地契據中，該地段面積明示為約600平方呎，為住宅用途地。該撥地契據亦指明，獲批者要在該地段建設一屋宇，樓高不得超過25呎。1976年6月4日，政府發出滿意紙，證實在該地段上的屋宇“已依照建屋牌照之特別章程或批地規約之特別章程之規定興建。”上述文件並沒有包括該屋宇外的任何構築物或該地段外的任何土地，所以原告人所説她是買入兩間村屋(或孖屋)的指稱並沒有根據。

13.而且，原告人稱她的按揭文件有包括兩間村屋的圖則，這在文件上也找不到支持。根據上訴文件夾內的文件，1979年9月4日，原告人把新撥地契據第4576號所批予的DD401第535號地段按揭給銀行借款5萬元正。該按揭文件亦沒有顯示該地段包括兩間村屋。

14.根據上述資料，原告人不能證明她擁有毗鄰該地段的土地。由此可見，杜法官的判決，即在原告人的村屋毗鄰土地上的構築物是建於政府土地上，並無錯誤。

(2) 《人權法》及《基本法》

15.至於原告人所引用《人權法》及《基本法》的各項條文，其中一些條文明顯不適用於本案，而另外的其他條文，雖然保障業權，但也完全不適用於本案的情況，因為本案有關的標的物是在政府土地上非法僭建的構築物，除非得到政府的批准，原告人並無權利建造、重修或重建，也沒有權利佔用。在本案有關的歷史中，政府並無作出任何有關批准，只是採取容忍態度，容許原告人的非法行為，但政府已多次採取檢控及清拆行動加以阻止。原告人多次向各議員求助，甚至向行政事務申訴專員作出投訴，阻撓政府人員對她採取的合法行動，讓她可非法享用在政府土地上她僭建的構築物長達18年之久。

16.本庭認為不需陳述原告人所引用的《人權法》及《基本法》內的條文，只需指出，該條文對原告人非法侵佔使用政府土地的情況並不適用。簡單一句，除符合下述“逆權管有”條件的情況外，霸佔者是沒有法律保障的。

(3) 重建權利

17.原告人所依賴的《建築物條例(新界適用)條例》，只適用於有權在處於新界的土地建屋的人，該人可按照該條例申請豁免。一般來説，建屋者是必須符合第123章《建築物條例》有關建屋的規劃、設計和建造的規定才可建築屋宇的，但獲豁免的便不須符合這些規定。在本案，原告人是否可獲豁免並非問題所在，因問題的癥結在於原告人是否有權在該政府土地上建屋。很明顯，答案是否定的。《建築物條例(新界適用)條例》對原告人的非法佔用政府土地的情況並不適用，故此本庭也不需多言。

(4) 差餉

18.《差餉條例》第21(1)條規定如下：

“(1) 物業單位的擁有人及佔用人，均有法律責任向署長繳交物業單位的評定差餉，但差餉須當作為佔用人差餉，如沒有相反協議，即須由佔用人繳交。"

19.正如杜法官所說，原告人繳交差餉的責任是基於她是該構築物的佔用者，所以她繳交差餉並不可視為政府承認她擁有該構築物的業權或所有權。

20.本庭在上文已指出，就該構築物或在該構築物座落的政府土地而言，申請人並不能證明她是業主，或她有任何業權。但因為她是構築物的佔用者，故她需要在有關時間繳交差餉，並不指示也並不證明她是該構築物或其座落的該政府土地的業主。

(5) “一案不能兩告”

21.原告人依賴葛勵修裁判官判她勝訴而聲稱，一案不能兩告，以支持她的說法，即在她獲葛判官裁判勝訴後，政府無權在2000年10月17日及18日採取拆除該構築物的行動。

22.該裁判法院案件，源於1977年。當時政府人員發現，在該地段上的村屋外牆，僭建了一條樓梯，兩個露台及一道簷篷，該等構築物皆在該地段外，伸展到政府土地上。1978年年底，政府在北九龍裁判法庭對原告人作出檢控，提出四項控罪。

23.根據本上訴文件夾文件顯示，1978年11月24日，該刑事案件在葛勵修裁判官席前審理。當時代表原告人的是蘇秉樞律師行的蘇秉樞律師。在葛裁判官席前，原告人承認四項控罪，她也承認她有四項同樣犯罪前科，於1978年6月被定罪及罰款150元。因蘇律師的陳詞，葛裁判官把案件押後至1979年1月5日，並要求控方作出報告，是否在原告人的村屋附近的其他村屋也有僭建物，而政府卻不採取行動。

24.1979年1月5日，控方向葛裁判官提交報告，報告指出在原告人村屋附近其他有23間村屋，都有僭建的露台、簷篷及其他屋外的僭建物，但他們不會被檢控。因為此原因，葛裁判官認為，法律應一視同仁，既然政府不檢控該23間屋宇的僭建物，而只控告原告人，政府的執法行動會被視為不公，因此葛裁判官不對原告人判處任何刑罰，並命令控方支付當天的訟費1,250元給原告人。

25.葛裁判官不是裁定原告人罪名不成立。他只是避免司法不公而不對原告人處以任何刑罰。而又因檢控方面要呈交1979年1月5日的報告而須原告人支付於當天到庭的律師費用，所以命令控方要支付當天的訟費給原告人。在這情況下，“一案不能兩告”的原則並不適用。該原則只適用於被告的人曾被檢控一項罪行而被判無罪時，則不能再就同一項控罪重新被檢控。這與上述原告人獲葛裁判官不處以刑罰的情況簡直風馬牛不相及。

26.而且，原告人在該刑事案件中承認該四項控罪，表示她承認在她的村屋上所建築的一條樓梯、兩個露台及一道簷篷，均伸展到政府土地上。很明顯，她承認在該地段外的地方，是政府土地，而不是她有業權或她所擁有的土地。

27.另外，1978年9月12日，蘇秉樞律師行亦按原告人的指示致函向西貢地政署申請，就理民府要求原告人拆卸的兩個露台、一道簷篷和一道樓梯的非法構築物，要求購買該等非法購築物座落的土地。該信件也提議就算政府不肯出售該土地，他們或可發批租約或許可(牌照)，以供原告人使用該土地。這信件顯示原告人在有法律代表之下，承認該四項構築物為非法的構築物，及它們所處的土地乃政府土地，而非原告人所擁有。這信件及原告人在葛裁官席前所作出的認罪，明確顯示在該地段及該村屋的範圍外的土地，乃政府土地，並非原告人所稱是她所擁有的土地。

(6) 逆權管有

28.這逆權管有的上訴理由，在原審時的狀詞中並無提及，故此也並非杜法官在他的判案書中所涵蓋的，也正因如此，原告人無權在上訴時才把這理由提出，或以這理由支持她的上訴。若本庭容許上訴人提出這論點，則會對被告人不公，因為原告人在狀詞中並沒有提出這點，而被告人也因此在其抗辯書中並無提及有關這點的事實，而在原審時，因這點並無在狀書中提出，被告人也沒有就這點加以考慮或提出相關證據。

29.然而，為了避免原告人錯誤以為，這逆權管有的法律對她有幫助，故此本庭就這點作出簡單闡述。

30.根據本上訴的文件夾所載資料，原告人不能依靠逆權管有的法律來支持她的申索。

31.香港法例第247章《時效條例》第7條和第13條規定，要阻止政府提出收回其土地的訴訟權，需要逆權管有達60年。所以，就政府土地而言，逆權管有的聲稱者是需要證明他連續在60年或以上期間，覇佔或逆權管有有關的政府土地，而逆權管有者在該逆權管有的60年期間，不能向政府承認政府的擁有權，否則逆權管有者的管有則並非逆權。

32.在本案，上述1978年9月12日信件所載原告人向政府的要求已清楚承認，毗鄰該地段的土地乃政府土地；她在葛裁判官席前所承認的四項控罪，也顯示她在1978至1979年間，已承認政府是該地段外的土地的業主。另外，原告人也承認，1995年2月8日，房屋署人員到該政府土地，強行清拆原告人所建築的構築物。原告人向政府提出重建被毀的構築物的申請，其後也一直遭拒絕。2000年10月17日及18日，政府人員也根據《土地（雜項條文）條例》第6條所賦予的權力，清拆該構築物。就算這種種情況可能具爭議，但無可反駁的是，從原告人買入該地段或該村屋開始，或甚至由李己有先生1964年獲政府批出該地段起，至今也不到60年，因此逆權管有絕無機會成功。

33.以上種種情況均顯示，就算本庭准許原告人依賴逆權管有的法律，在事實方面，她毫無成功可能。

結論

34.基於上述原因，本庭判原告人敗訴，駁回上訴，並作出暫准命令，原告人須支付被告人本上訴的訟費。

原告人：無律師代表。

被告人：由律政司署吳旭峯政府律師代表。