德昌大廈業主立案法團（炮台街）訴 唐偉德及另一人

LDBM000104/1999

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDBM 104宗

主審法官 ： 李何禧蓮暫委法官

聆訊日期 ： 一九九九年十二月六日

宣判日期 ： 一九九九年十二月六日

判决理由書日期： 一九九年十二月二十三日

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判 決 理 由

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1. 申請人以大廈外牆業主之身份，及根據大廈公契，要求頒布禁制令，制止第一答辯人及第二答辯人在德昌大廈（該物業）3字樓D室的外牆興建任何廣告招牌，及強制執行令，勒令第一答辯人及答二答辯人拆除該在外牆的廣告牌。

2. 第一答辯人是德昌大廈3D單位的業主， 第二答辯人是受第一答辯

人控制的公司，負責建做該廣告牌。第一答辯人為第二答辯人其中一位董事。

3. 雙方曾就此事，於一九九八年興訟。 BM 6/1998及經上訴庭於 CACV 147/98裁定，申請人並非外牆業主。外牆業權屬前管理公司恆益所有。外牆與“業主有共同權益的事務”無關，因此申請人無權就此事興訴。

4. 於一九九八年十一月二十日，恆益將外牆業權以一元代價轉讓與 申請人，土地註冊登記編號7638285。

5. 大廈公契在一九七七年八月二十四日以註冊編號1433388 登記。

6. 申請人根據現在擁有的外牆業權及公契，提出本申請。

7. 兩位答辯人不否認在大廈外牆建做了廣告牌。

8. 答辯人認為同一案件已經上訴審結，申請人敗訴，以後不能再因此興訟。答辯人質疑申請人的業主身分。答辯人認為轉讓契上沒有前任業主公司印鑑，所以恆益業權不完整，未能有效把外牆業權轉讓與申請人。

9. 答辯人指稱：申請人主席因私人利益，牽起有關訴訟；宣傳品附例(Advertisement By-laws)容許招牌存在，申請人沒有召開業主大會議決本案有關訴訟，違反建築物管理條例；廣告牌是位於官地之上；3D的窗及門口屬該單位物業一部份；廣告牌經前業主默許建造；申請人的業權資料沒有在土地註冊處登記，理應出示有印鑑的文件；否則申請人無權向答辯人提出訴訟；申請人違反建築物管理條例20A(2)及(3)條。

10. 其後答辯人數次提出類同以上之各種理由，要求撤消申請，修改答辯書內容及提出反申索。

11. 因提出修改的內容，大部份已在原來反對通知書內，及其餘部份屬證據，最後只批淮加入以「既判案件」(Res judicata)為反對理由。

12. 就答辯人要求撤消申請的各理由，申請人反駁如下：

13. 申請人指出，雖然申請人曾以BM 6/98興訟，但因事實環境有變，申請人已自一九九八年十一月二十日成為外牆業主， 所以申請人並不需上訴法院批淮提出新的申請。

14. 在一九九八年十二月十七日，申請人曾召開業主大會議決提出有關申請。

15. 答辯人設有證據証明廣告牌乃建於官地之上。

16. 答辯人設有證據証明前業主曾允許答辯人建造該廣告牌。再者，即使前業主曾經許可，答辯人只可算有許用權，身分並非租用者或業主。當業權移交到另一業主時，後者可撤回許用權。

17. 答辯人曾提出廣告牌可減低天橋往來車輛的噪音及車頭燈光騷擾，但對本案而言，並非有效反對理由。

18. 有關對申請人主席及其友人的指控，亦非本案有效反對理由或撤消申請理由。

19. 答辯人亦指稱，外牆為共用地方(Common area)。事實上，因外牆有一份業權，此點不能成立。

20. 根據建築物管理條例第VIII部，45(3)條，土地審裁處在建築物管理方面所具的司法管轄權，不得解釋為有權發出命令，“其效力會使任何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利， 或另於土地註册處註册的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利，完全或部分作廢，或被否定或實質上改變。”因此土地審裁處無權，因任何答辯人所提出有關轉讓契之印鑑疑點，否定申請人對外牆所擁有的業權。

21. 再者，就上訴法院於CA 147/98案中，上訴法院已接納恆益為外牆業主之事實。 答辯人於該案並無就此點提出異議。 答辯人在該案指稱恆益乃外牆業主。

22. 就答辯人稱沒有收到一九九八年十二月十七日業主大會通知， 申請人指出，建築物管理條例 第37條，“根據本條例召開的會議所通過的決議，不得純以開會通知並無派予有權利收到通知的人為理由而致無效。”所以，通過的決議仍有效。

23. 申請人曾根據建築物管理條例附表3，第2(1A)(c)“將通知放入他的信箱內。”把有關通知放入答辯人單位信箱。

24. 本席接納申請人上述各點，駁回答辯人的要求，撤消本申請，案情繼續聆訊。現已審結。詳細判詞，稍後頒佈。

申請人：由韋雅成律師行轉聘陳聰大律師代表。

答辯人：自辯