卓能物業管理有限公司 訴 卓能中心第一期業主立案法團

LDBM000156/1999

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDBM 156宗

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主審法官 ： 李何禧蓮暫委法官

聆訊日期 ： 一九九九年十二月九日

宣判日期 ： 一九九九年十二月二十四日

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判 決 書

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1. 申請人卓能管理有限公司（申請人）提出本申請要求裁定答辯人卓能中心第一期業主立案法團（答辯人）是否有效終止了申請人對卓能中心第一期的管理權。

2. 申請人所持理由為：

沒有人召開業主大會；

開會通知並非依據建築物業管理條例，在十四天前發出；

沒有發出開會通知給所有業主；

沒有遞派議程給所有業主；

開會所討論的項目沒有列於議程內;

業主立案法團的決議由少於百分之五十的業權通過。

3. 申請人第一證人何秀芬女士是申請人及其附屬公司， 銀枝發展有限公司之產業經理。 銀枝發展有限公司是卓能中心第一期（該物業）的發展商。

4. 該物業公契已於一九九三年六月三十日在土地註冊處以編號5692422登記。

5. 銀枝發展有限公司以註冊業主身分， 盈佳實業有限公司以首位買家身分， 及申請人以管理公司身分共同簽署公契。

6. 一九九九年三月十七日， 第一證人由該物業管理處獲悉， 答辯人在該物業大堂張貼了一份一九九九年一月二十七日的會議記錄， 議決終止申請人的管理權。 稍後， 管理處以圖文傳真方式送交該記錄與申請人。

7. 自一九九九年三月十七日後，答辯人從來沒有召開業主大會，討論更換管理公司。

8. 在一九九九年三月二十二日， 答辯人送交了一份正式通知與申請人，聲明將在一九九九年六月三十日， 終止申請人的管理合約及管理人身分。 答辯人要求申請人在一九九九年五月三十一日前， 移交所有關於該物業之文件與答辯人主席。

9. 申請人第一證人指出， 答辯人沒有召開業主大會以終止申請人之管理權。 議決結果並沒有於會議後十四天遞派與申請人。 銀枝發展有限公司， 申請人之附屬公司， 乃該物業之一位業主，擁有173份或百份之24.8不可分割業權， 但從未收到有關開會通知。 答辯人也從未知會申請人列席或作任何解說。 因此，申請人認為答辯人違反了建築物條例附表七第7(2)(d)。

10. 證人同意， 根據公契12.01段， 申請人之管理人身分乃訂明由入伙紙簽發日期起計，（即一九九三年六月三日）， 為期兩年。 其後繼續直到正式被終止。 因該物業在一九九五年後，並沒有成立業主立案法團，或設有業主委員會， 申請人繼續執行管理人的職務。

11. 答辯人於一九九九年一月十八日正式註冊成立後， 申請人沒有與答辯人簽訂新管理合約。

12. 申請人同意答辯人有權終止管理合約， 但認為答辯人之通知， 因違反物業管理條例而無效。

13. 答辯人之主席，譚潤田先生作證，指出答辯人於一九九九年一月十八日正式成立。

14. 根據建築物管理條例附表七第7(4)段， 答辯人行使公契第12.01條所授與的權利，在一九九九年三月二十二日正式通知申請人終止其管理權。

15. 管理委員會（管委會）於一九九九年一月二十七日開會，作出上述議決。 就當日之議決， 管委會於一九九九年三月二十九日在報章刊登廣告，召標承投該物業管理服務， 及公告將於一九九九年六月三十日終止申請人之管理人身分及管理權。

16. 主席作供， 開會通知及議程是於一九九九年一月十八日發出與各委員， 但沒有發給各業主。

公契條款

18. 該物業之公契第24.02條訂明當成立了業主立案法團後， 公契內第22.01條所提及之業主會議(meeting of owners)將由業主大會取代，而業主委員會(owners' committee) 將由管理委員會(management committee)取代。 所有公契賦予管理人的權利及職務亦授予業主立案法團。

19. 該條款首句為：

"Nothing herein contained shall prejudice the operation of the Multi-Storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance." 這法例現已由建築物管理條例取代。

20. 公契第12.01條：

"The management of the Development shall be undertaken by the Management Company as the Manager for a term of 2 years from the date of the Occupation Permit or Temporary Occupation Permit of the Development whichever is the earlier and thereafter until it is removed by a majority resolution of the Owners' Committee being passed giving the Management Company 3 months' prior notice through the Owners' Committee to terminate its service ....."

21. 公契第21.09條：

“A meeting of the Committee may be called at any time by the Chairman on his own initiative or at the request of any member. Notice of not less than 14 days shall be given." 這條款規定， 召開委員會會議，必須有不少過十四天通知。

22. 根據答辯人的證供， 通知在一九九九年一月十八日發出，而會議在一九九九年一月二十七日召開，明顯不足十四天。

23. 答辯人提出， 終止申請人之管理權不必單依據建築物管理條例，也應可以公契為依歸。

24. 建築物管理條例附表七，第7(4):-

本段的實施， 並不損害可以終止經理人委任的任何其他權力。

25. 在公契條文規定下， 立案法團是可以根據有關條款， 終止管理人的管理權。

26. 若答辯人依據公契條款， 以不少於十四天通知期召開委員會會議，議決便有效。答辯人的證供否定了這一點。 有關議決因此無效。

27. 答辯人管理委員會於一九九九年一月二十七日的議決無效， 並未能正式終止申請人管理人的身分及管理權。

28. 建築物業管理條例第45條(2):-除本條適用的人外， 任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。第45(4)(e)條:-第VIA部所指的經理人，。即第34D條的 "經理人" "Manager"，就一座建築物而言，指當其時為有關建築物的公契的執行而管理該建築物的人。

29. 由於申請人在申請時已非屬建築物管理條例第45條內，可向土地審裁處提出申請的人， 其申請， 因本審裁處無司法管轄權， 不能被接納。

30. 就訴訟費用， 本席不作任何命令。 對於訟費命令若有異議， 可於6週内提岀，否則作實。

申請人没有律師代表

答辯人没有律師代表