The Incorporated Owners of Allway Gardens v. Allway Gardens Management & Services Ltd. and Another

LDBM000154/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 154/1999

主審法官：周兆熊法官

聆訊日期：1999年12月29日

宣判日期：2000年1月13日

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判 決 書

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1. 申請人是荃威花園的業主立案法團（“法團”）。第一答辯人是該大廈的經理人，而第二答辯人是第一答辯人的代理人，履行該大廈經理人的功能和職責。第二答辯人向該大廈的業主收取管理費和其他費用，並將其存入它的銀行戶口；從這些已收取的費用，第二答辯人支付該大廈的管理經費。

2. 1999年3月26日，法團的管理委員會通過下列的決議：

"(i) all bank accounts (including current, savings and fixed deposits) of the building for the deposits of management fees and other incomes of the building now under the name of the 2nd Respondent shall be transferred to the name of the Applicant; and

(ii) all management fees and other incomes of the building shall be paid directly into such bank accounts as may from time to time be designated by the management committee and all invoices therefor shall be issued, and all payments by cheques be made, in favor of the Applicant; and

(iii) members of the management committee be elected to be the authorized signatories for the operation of such bank accounts."

3. 基於上述的議決，申請人向法庭尋求解決以下的法律問題：

"Whether the Applicant by the above resolutions passed at a meeting of the management committee has powers

(1) to collect the management fees and other incomes of the building from the owners of the building directly and

(2) to hold bank accounts for the deposit of such management fees and other incomes of the building in the place of the Manager of the building and

(3) to order the 2nd Respondent as well as the 1st Respondent acting through the 2nd Respondent, its attorney to transfer the bank accounts for the deposit of such management fees and other incomes of the building now under the name of the 2nd Respondent into the name of the Applicant."

答辯人的權力與責任

4. 答辯人的權力與責任是由大廈公契（“公契”）與《建築物管理》條例（“條例”）所規範。條例第34E條有下列的規定：

“（1） 除第（4）款另有規定外，附表7的條文

(a) 須隱含地納入在關鍵日期或說日期之後訂立的每一公契內；及

(b) 自關鍵日期起，須隱含地納入在該日期之前訂立的每一公契內。

（2） 憑藉本條納入公契的條文

(a) 對建築物的業主及經理人均具約束力；及

(b) 與公契的任何條文不一致時，即以憑籍本條納入公契的條文為準。”

5. 公契第V段B部第1條賦予經理人管理大廈的權力與責任。它明確表示“except as otherwise herein expressly provided, the Manager shall be responsible for and shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or requisite for the proper management of the Estate.”第一條之下再細分為37款經理人必須執行的職務。與第(1)項申請有關的是第（26）款；它的內容如下：

"(26) To demand collect and receive all amounts payable by Owners under the provisions of this Deed of Mutual Covenant."

"all amounts"一詞當然涵蓋大廈管理費和其他費用。

6. 條例的附表7第3段涉及第二項及第三項的申請；它的內容如下：

“3. 經理人開立銀行戶口

（1） 經理人須開立一個有利息的戶口，而只將該戶口用於建築物管理方面。

（2） 除第（3）及（4）節另有規定外，經理人須不延誤地將其就建築物的管理而收得的一切款項存入根據第（1）節開立的戶口。”

7. 上述的2節與公契第V段H部第2條的內容是一致的。第2條規定"All monies collected by the Manager in the exercise of its powers and duties hereunder (save and except sufficient petty cash for day to day requirements) shall be paid into a separate bank account or accounts in the name of the Manager." 根據公契第V段B部第1（27）條的規定，經理人須將按第1（26）條所收取的款項用於管理開支方面。第1（27）條規定經理人 "To pay and discharge out of all monies so collected all outgoings relating to the management of the Estate or incurred by the Manager hereunder."這清楚地表明，管理開支的費用是從上述的銀行戶口所提取的。

8. 申請人與答辯人的權力與責任均由公契與條例所規定， 但公契並無條款賦予申請人權力以提出本案三項申請。

9. 條例第18(1)(c)條賦予法團權力去“採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。”但申請人並無舉出任何証據，以証明申請人的申請符合第18(1)(c)的規定，是“合理必需的措施”，但在另一方面經理人就責無旁貸，必須執行公契與條例所規定的職責。附表7第3段與公契第V段H部第2條規定它必須開立一個銀行戶口，而第34E（2）條規定憑藉該條納入公契內的條文對建築物的業主及經理人均具約束力，故此經理人必須開立銀行戶口，將其就建築物的管理而收取的一切款項存入該戶口內。 如果答辯人讓申請人直接收取管理費，它便是違反公契的規定。如果它將儲存管理費的銀行戶口轉至申請人的名下，這便會違反附表7第3段第(1)(2)節和公契第V段H部第2條的規定。

10. 基於上述的理由，申請人並無合法的理由或根據提出本案的申請。本席撤銷申請人所有的申請。

11. 就本案的訟費， 本席頒下臨時的命令：申請人須付予二位答辯人訟費。如在14天內與訟雙方不向本席提出任何申請，則此項臨時命令便變成永久的命令。

申請人：由楊福琪女士代表。

第一答辯人：由胡關李羅律師行孔雪珊見習律師代表。

第二答辯人：由胡關李羅律師行孔雪珊見習律師代表。