溫熾和 訴 崇齡大廈業主立案法團

LDBM000213/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 213/1999

主審法官 ：周兆熊法官

聆訊日期 ：2000年1月13日

宣判日期 ：2000年1月25日

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判 決 書

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1. 申請人自1989年起便是九龍崇齡街85號崇齡大廈16字樓B6室的業主，而答辯人則在1980年成立為該大廈的業主立案法團（“法團”）。B 6室與B 5室是毗鄰的單位，而此二單位之間是走廊的一部份，這一部份的面積是大約30平方呎。B5室的業主是施月娥女士。在1971年，她在上述走廊建造一度鐵閘，目的在於“照料小孩”。

2. 1999年3月，申請人向答辯人投訴有人用力把該鐵閘關上，以致鐵閘發出聲響。1999年6月3日，答辯人舉行委員會會議。就應否拆除該鐵閘一事委員會達成下列的議決：-

“B座某樓兩業主向會議陳述收到律師信，要求拆去建在走廊之鉄閘，她們詢問法團之意見。

主席答覆走廊加建鉄閘由來已久，消防局人員來巡察，亦沒有對此提出責難，要求拆卸，而且此類鉄閘本大廈約有數十個，一旦要求清拆，牽涉甚大。所以在消防局未作出清拆令前，而此等鉄閘對居民沒有構成危險情形下，本法團不擬採取行動。”

1999年7月28日，答辯人去信予申請人的律師，表明它相信鐵閘“對大廈的結構沒有即時危險及沒有妨碍公眾安全。故本法團在未獲得政府指示前，不擬亦無權要求住戶拆除此等鐵閘。”

3. 1999年8月13日，申請人向土地審裁處提出申請，要求法庭下令答辯人拆除該鐵閘。

答辯人是否具有拆除鐵閘的權力？

4. 崇齡大廈公契的第4(k)(iii) 條賦予該大廈的經理人拆除該鐵閘的權力。第4(k)(iii)條的規定如下：-

"To remove any structure or installation in the said Building which is illegal or contravenes the terms of this Deed and to demand and receive from the owner by whom such structure or installation was erected or installed the costs and expenses of such removal."

大廈的經理人是法團的代理人，代替法團管理大廈，大廈的經理人既有權力拆除有關的鐵閘，法團當然亦擁有該權力。

5. 鐵閘是建於走廊之處，而根據公契第4(r)(i)條的釋義，"走廊”(passage)是“公用部份”(common parts)之一。第4(r)(i)條的內容如下：-

"(r)	The common parts services and facilities referred to in this Deed shall include the following:-
(i)	The lavatories entrances yards staircases landings passages which are not included in any part of the building exclusively owned by one owner or several co-owners as specified in the First Schedule hereto."

6. 《建築物管理條例》（“條例”）附表1第8條所列載的範圍，公用部份包括"通道"及"走廊"，而條例的34I條有下列的規定：-

"(1)		任何人不可 -
	(a)	將建築物公用部份的任何部份改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；”

施月娥女士在走廊建造鐵閘，是違反了34I(1)(a)條的規定;答辯人有權按公契4(k)(iii)條將該鐵閘拆去。

7. 條例18(1)(c)亦賦予答辯人權力去 "採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。"如法團拒絕採取行動拆除鐵閘，便是違反公契4(k)(iii)條和條例18(1)(c)條的規定。

答辯人申辯的理由

8. 答辯人基於《時效條例》第7(2)條對它的規限，認為它可能無權拆去鐵閘。第7(2)條的規定後列如下：-

"(2)	自有關訴訟權在任何其他人方面的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟，如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟："

在本案，第7(2)條唯一可以適用的情況就是施月娥通過“逆權管有”("adverse possession")的方式佔有答辯人在鐵閘後的公用地方。對“逆權管有”一詞Stroud's Judicial dictionary (5th Edition, Vol. 1)載有如下的定義：-

"Adverse possession" designates a possession in opposition to the true title and real owner; and implies that it commenced in wrong and is maintained against right (Alexander v Polk, 39 Miss 755).'

施月娥本身是法團的一份子，而公用地方就是所有業主共用的地方。如果說施月娥“逆權管有”答辯人的土地，那就是說她“逆權管有”她自己與其他業主共用的土地。她是沒有可能“逆權管有”自己使用的地方的；她的作為並不構成“逆權管有”，故此《時效條例》第7(2)條並不適用於本案。

9. 根據Incorporated Owners Of Chungking Mansion v. Shamdasani [1991]2HKC342一案的裁決，《時效條例》祇可用於調整侵佔者與被侵佔者的關係，而對第三者與被侵佔者之間，並不適用。主審該案的暫委法官Jerome Chan法官在353頁說："The Ordinance only regulates the relationship between the person being dispossessed and the person dispossessing him, and no others."因此第7(2)條並不適用於本案。

10. 答辯人在反對通知書有如後的申述 "the Respondent may not be allowed to take down or remove the said iron gate or at all by reason of section 7 of the Limitation Ordinance, Cap. 347 of the Laws of Hong Kong."如答辯人說它未能肯定它不可以把鐵閘拆去，它怎可以採納這不肯的因素作為答辯理由。

11. 答辯人的第二個申辯理由是：就此案的申請，申請人自己造成不可原諒的延誤。施月娥女士既然不能通過“逆權管有”去佔有她自己與別人共用的土地，申請人向答辯人提出訴訟有延誤之說，根本上便不能成立。此外，條例的第16條亦對申請人以他本人的名義向施月娥提出訴訟有所限制。第16條有如下的規定：-

“建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部份有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部份有關的法律責任，除本條例另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此：-

(a) ...............

(b) 有關建築物公用部份的任何在審裁處及提起及進行的法律程序，可由法團提出及進行，或針對法團而提出及進行。”

答辯人負有拆除有關鐵閘的責任，但是它沒有這樣做。按上述第16條的規定，申請人不能對施月娥提起訴訟，以迫使她拆除鐵閘。答辯人在1999年7月28日表示不會將鐵閘拆除，申請人即在同年的8月13日對答辯人提出訴訟；因此申請人並無造成任何延誤。答辯人此點申辯不能成立。

12. 基於上述的原因，本席裁決申請人的首項申請得值。本席頒佈下列的命令：-

（1）	答辯人須於2000年3月25日或之前把位於崇齡大廈16字樓B6與B5之間的鐵閘拆除。（該鐵閘的位置顯示於申請通知書的附圖以綠色標明的位置）。
（2）	就申請人要求損失賠償(damages)的申請，本席並不頒下任何命令。申請人沒有提出証據証明該鐵閘引致他在金錢上有所損失。
（3）	就頌費的事宜，本席頒下臨時的命令：答辯人須付申請人本案的訟費（包括轉聘大律師的費用，但並不包括修訂申請通知書的費用）。如與訟雙方在14天內不向本席提出任何有關訟費的申請，則此臨時命令便變為永久的命令。

申請人：由林健培律師行代表。

答辯人：由黃崇文律師事務所代表。