德昌大廈業主立案法團（炮台街） 訴 唐偉德及另一人

LDBM000104A/1999

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDBM 104宗

主審法官: 李何禧蓮暫委法官及盧偉光審裁委員

宣判日期: 二零零零年二月八日

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判 決 書

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申請人以大廈外牆業主之身份，及根據大廈公契，要求頒布禁制令，制止第一答辯人及第二答辯人在德昌大廈（該物業）3字樓D室的外牆興建任何廣告招牌，及強制執行令，勒令第一答辯人及答二答辯人拆除在該外牆的廣告牌。

2. 第一答辯人是德昌大廈3D單位的業主， 第二答辯人是第一答辯人控制的公司，負責建造該廣告牌。第一答辯人為第二答辯人其中一位董事，也代表第二答辯人出席聆訊。以下簡稱第一答辯人及第二答辯人為答辯人。

3. 雙方曾就此事，於一九九八年興訟(土地審裁處申請編號 BM 6/1998)及後經上訴庭於 CACV 147/98裁定，申請人並非外牆業主。外牆業權屬前管理公司恆益物業管理有限公司（恆益）所有。外牆與“業主有共同權益的事務”無關，因此申請人無權就此事興訟。

4. 於一九九八年十一月二十日，恆益將外牆業權以一元代價轉讓與 申請人，土地註冊登記編號為7638285。

5. 大廈公契在一九七七年八月二十四日以註冊編號1433388 登記。

6. 申請人根據現在擁有的外牆業權及公契，提出本申請。

7. 答辯人不否認在大廈外牆建造了廣告牌。

8. 答辯人認為同一案件已經上訴審結，申請人敗訴，以後不能再因此興訟。答辯人質疑申請人的業主身分。答辯人認為轉讓契上沒有前任業主公司印鑑，所以恆益業權不完整，未能有效把外牆業權轉讓與申請人。

9. 答辯人指稱：

申請人主席因私人利益，牽起有關訴訟；

宣傳品附例(Advertisement By-laws)容許招牌存在；

申請人沒有召開業主大會議決本案有關訴訟，違反建築物管理條

10. 例；

廣告牌是位於官地之上；

3D的窗及門口屬該單位物業一部份；

廣告牌經前業主默許建造；

申請人的業權資料沒有在土地註冊處登記，理應出示有印鑑的

文件， 否則申請人無權向答辯人提出訴訟；

申請人違反建築物管理條例20A(2)及(3)條。

11. 其後答辯人數次提出類同以上之各種理由，要求撤消申請，修改答辯書內容及提出反申索。

12. 因提出修改的內容，大部份已在原來的反對通知書內，其餘部份屬證據，最後只批准加入以「既判案件」(Res judicata)為反對理由。

13. 就答辯人要求撤消申請的各理由，申請人反駁如下：

14. 申請人指出，雖然申請人曾以BM 6/1998興訟，但因事實環境有變，申請人已自一九九八年十一月二十日成為外牆業主， 所以申請人並不需上訴法院批准提出新的申請。

15. 在一九九八年十二月十七日，申請人曾召開業主大會議決提出有關申請。

16. 答辯人沒有證據證明廣告牌乃建於政府土地之上。

17. 答辯人沒有證據證明前業主曾允許答辯人建造該廣告牌。再者，即使前業主曾經許可，答辯人只可算有許用權，身分並非租用者或業主。當業權移交到另一業主時，後者可撤回許用權。

18. 答辯人曾提出廣告牌可減低天橋往來車輛的噪音及車頭燈光騷擾，但對本案而言，並非有效的反對理由。

19. 有關對申請人主席及其友人的指控，亦非本案有效的反對理由或撤消申請的理由。

20. 答辯人亦指稱，外牆為共用地方(Common area)。事實上，因外牆有一份業權，此點不能成立。

21. 根據建築物管理條例第VIII部，45(3)條，土地審裁處在建築物管理方面所具的司法管轄權，不得解釋為有權發出命令，“其效力會使任何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利， 或另於土地註册處註册的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利，完全或部分作廢，或被否定或實質上改變。”因此，土地審裁處無權，因任何答辯人所提出有關轉讓契之印鑑疑點，否定申請人對外牆所擁有的業權。

22. 再者，就上訴法院於CA 147/1998案中，上訴法院已接納恆益為外牆業主之事實，答辯人於該案並無就此點提出異議。答辯人在該案指稱恆益乃外牆業主。

23. 就答辯人稱沒有收到申請人召開一九九八年十二月十七日業主大會的通知書， 申請人指出，建築物管理條例第37條規定，“根據本條例召開的會議所通過的決議，不得純以開會通知並無派予有權利收到通知的人為理由而致無效。”所以，通過的決議仍有效。

24. 申請人曾根據建築物管理條例附表3，第2(1A)(c)“將通知放入他的信箱內。”把有關通知放入答辯人單位信箱。

25. 本席接納申請人上述各點，駁回答辯人撤消本申請的要求，案件繼續聆訊。

申請人第一證人

26. 申請人第一證人霍尚寧女士（申請人第一證人）乃申請人之主席。她由一九九八年五月十一日起任此職。

27. 證人同意申請人曾為外牆廣告牌一事與答辯人訟爭。申請人最後因並非該外牆業主而敗訴 (CACV 147/98)。其後，申請人從外牆業主，即前管理公司恆益，獲得外牆業權（土地註冊處證冊編號7638285）。申請人也曾為是否進行本申請而於一九九八年十二月十七召開業主大會。證人指派管理公司草擬開會通知及議程，並將有關通知及議程張貼於報告箱內。在開會日期十四天前，管理人員遵照證人吩咐，在證人面前把有關通知及議程放入該物業每一單位的信箱。證人在開會日期十四天前已收到通知。

28. 開會前一天，管理人員再在該物業大堂升降機控制板附近，張貼告示提醒各業主。

29. 業主大會通過決議繼續就3/F, D單位外牆廣告牌事項進行訴訟。

30. 證人認為無須另行召開特別大會通過以一元代價購入外牆業權。自一九九七年，業主大會已確認須清拆該廣告牌。所有業主都已知悉CACV 147/98的敗訴理由，乃因申請人無外牆業權，而購入外牆業權是繼續進行訴 訟的必備條件。在通過議决時，業主大會認同所有有關相連行動，以便繼續進行訴訟。在討論該議程時，有關購入外牆一事亦為其內容一部份。

答辯人第一證人

31. 答辯人第一證人吳文健先生同意他曾代表申請人第一證人或其他業主出席業主大會。他否認有向任何人表示自己是裝修工人。因證人並非管理委員會成員，對管理事務細節未有留意。

答辯人第二證人

32. 答辯人第二證人曾鎮達先生乃黃開基測計師行專業顧問部門經理，學歷及資歷不詳。 在收到第二答辯人指示後，測計師行從土地註冊處及地政處取得該物業公契，及其地段索引圖則。

33. 證人親自往該物業外及3D單位內進行視察及測量，以確定3D單位外牆的兩個廣告牌所在位置的業權。

34. 證人同意申請人所提出，廣告牌建於金屬支架之上，而該金屬支架則固定安裝在德昌大廈外牆。

35. 因第二答辯人的指示乃「查證兩個廣告牌所在位置的業權」，證人並無確定金屬架用何種方法安裝在該物業外牆。證人作供，若從廣告牌底部，劃一條垂直線，該線會落在該物業外之政府地上。證人指出兩廣告牌與外牆有一段距離。大廣告牌與外牆成平衡向，離外牆約為3.3英呎，小廣告牌與外牆成直角，離外牆約1英呎，因此就廣告牌本身而言，證人認為它們位於該物業地界以外，政府地之上空。證人沒有對金屬支架作出測量。

36. 第一答辯人承認，第二答辯人是得到第一答辯人同意下建造有關廣告牌。而第一答辯人是第二答辯人的其中一位董事。

37. 廣告牌上有第二答辯人名稱及電話。第二答辯人乃第一答辯人之許可人，也應遵守公契。

38. 答辯人所持反對理由，在數次其要求撤消申請，及更改答辯理由時，已重複提出。

39. 證據顯示，而本席接納及裁定以下為本案事實：

40. 第一答辯人乃該物業3D單位業主，亦為第二答辯人其中一位董事。

41. 第二答辯人在第一答辯人同意下，建造本申請所涉之廣告牌。第二答辯人乃第一答辯人之許可人。

42. 廣告牌以金屬支架支撐，建於3D之窗戶外及該物業外牆上。

43. 金屬支架固定安裝於該物業外牆。該物業之公契（土地註冊編號1433388）對答辯人有約束力。

44. 申請人自一九九八年十一月二十日成為該物業外牆業主，亦根據公契第一條，唯一可享用外牆權益者。

45. 該廣告及金屬支架乃違反公契及妨礙申請人業權權益。

46. 第一答辯人對第二答辯人違反公契及侵權行為要負責任。

47. 直到聆訊期間，廣告牌仍未拆除。

48. 申請人已放棄申請書內第三項要求。

判决：

49. 由於第一答辯人容許第二答辯人建造廣告牌，第一答辯人對此也要負上責任。

50. 第一答辯人違反公契第一段。唯有外牆業主能享用外牆權益。

51. 有關第一及第二項要求照准：

52. 禁制第一及/或第二答辯人不論其本人或其工人或代理人或任何人等建立上述招牌或任何招牌於該單位外牆上。

53. 命令第一及/或第二答辯人拆除上述招牌。

54. 答辯人須付訟費與申請人，雙方對訟費數額如不能達成恊議，得由法院評定。

55. 案件宜由大律師處理證書，予以發岀。

申請人：由韋雅成律師行轉聘陳聰大律師代表

答辯人：自辯