梁華君 訴 偉恆昌新邨偉景閣業主立案法團

LDBM000389/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 389宗

主審法官：李何禧蓮暫委法官

聆訊日期：2000年3月3日，2000年4月6日及2000年4月7日

宣判日期：2000年 4月25日

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判 決 書

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1. 申請人是偉恆昌新邨偉景閣D座7/F., 5室的業主。

2. 答辯人經註冊證書證明是偉恆昌新邨偉景閣業主立案法團（“法團”），而非申請人所稱：偉恆昌第三期業主立案法團。

3. 偉恆昌新邨偉景閣位於土瓜灣偉景街及朗月街（“該大廈”）。

4. 該大廈公契在土地註冊處以1694121編號登記。

5. 申請人申請頒令：

（一） 答辯人第九屆管理委員會（“管委會”）的選舉舞弊，要求審裁處解散該管委會，並委任一名管理人，直到答辯人舉行業主大會重新選出管委會。

（二） 要求查1994年的賬目，有關出現結欠364,000元及管理費按金的下落。另外申請人質疑管理公司三次轉名。

（三） 答辯人違反建築物管理條例，不准申請人出任第八及第九屆管委會會員。

（四） 在十四個月內加管理費百分之二十七。加管理費未經合法通過。賬目未公佈。

（五） 答辯人不准申請人列席管委會會議，而管委會在無合法人數下舉行，決議無效。

（六） 管委會主席在區議會選舉期間容許一名參選人士在大廈張貼海報，此舉不當。

第一項申請

6. 申請人認為在1999年7月8日的法團週年大會中，有四十多名非業主參與舉手選出管委會，乃舞弊行為。申請人作供時，聲稱在1999年7月8日業主大會舉行時，出席業主不須登記，會場未設有投票卡或投票箱與會者只需舉手投票。

7. 申請人第二證人尹鑑鈞先生，歷任第七、八及九屆管委會委員。

8. 申請人第二證人曾出席1999年7月8日的業主大會。申請人第二證人指出，各業主須跟據自己的單位層數，在簽到表上簽名登記，簽到表由管理公司職員掌管。他們負責核對業主授權書，及向主席交代。未經登記人士不獲准進入會場。

9. 申請人第二證人否認在簽到後曾從管理公司職員收到一張白色的投票卡。但申請人第二證人不清楚知道其他業主是否有收到投票卡。證人沒有見到以舉起投票卡作投票之用，亦無聽到管理公司職員提及此規定。

10. 在申請人第二證人提議下，大會採納以每戶一投票權，以舉手方式由出席業主選出第九屆管委會會員。業主可以對參選者投贊成或反對票。

11. 申請人第二證人同意該大會會議記錄內容真確。主席，副主席，秘書及司庫由大會通過選出。

12. 申請人第二證人否認與第九屆其他委員關係不融洽。在大廈管理問題上，因大家有不同意見，亦會有激烈辯論。他認為與各委員無私人恩怨，只是公事公辨，對事而不對人。

13. 答辯人第二證人鄭籃玲女士，是第九屆管委會會員。答辯人第二證人作證時指出，在1999年7月8日業主大會上，業主須簽到登記，及每戶獲發一張投票卡。投票選每一位委員時，工作人員只數高舉的投票卡，並非舉手投票。

14. 答辯人第三證人沈楚明先生是恆生物業有限公司大廈管理組主管。該公司受聘為該大廈管理公司。

15. 答辯人第三證人有出席管委會會議及1999年7月8日的業主大會。大會期間，管理公司職員協助業主登記及發放投票卡。若非已登記業主則不獲發投票卡。答辯人第三證人向與會業主聲明，投票時須舉起投票卡，大會只計算高舉的投票卡，而非舉手投票。會議進行時，並無任何人士對投票結果提出異議。本席接納答辯人證人的證供。

第二項申請

16. 申請人依據一份文件（1995年度收支預算），日期為1995年5月，認為有一筆為數364,000元的款項下落不明。

17. 申請人的第一證人黃權先生，曾為答辯人管理委員會委員。他認為法團根本上有盈餘，不可能在1994或1995至1996年度有這樣的虧損預算。因證人不同意簽署有關預算文件，最後離開管委會。

18. 申請人並無其他證據，證明答辯人曾經有這364,000元的款項，後不知何去。

19. 申請人同意答辯人本月有公佈法團收支表及資產負債表，其中列出公共按金及管理費按金等項目。收支表及資產負債表張貼於告示箱內。

20. 申請人認為該等按金應分開處理。他覺得告示箱被鎖上，而答辯人要求收取五十元費用才肯提供一份副本，就是不准申請人查賬。

21. 答辯人第三證人證實，管理公司每月在大廈張貼收支表及資產負債表，業主可自行查閱。管理費按金共293,850元在答辯人的賬戶內，該賬戶由管理公司代答辯人管理。這筆現金存放在恆生銀行，利息收入歸答辯人所有，亦在年度預算中顯示出來。

22. 答辯人第三證人證明管理公司，前稱恆潤管理有限公司，不過這己在1996年6月11日註冊改名稱為恆生物業管理有限公司。

23. 從文件上可見，若不加管理費，將會有這一筆預算的虧損，並非實際上答辯人有這款項。文件上「九四」年度明顯乃筆誤，因標題訂明為「1995年度收支預算」，而日期為1995年5月。

24. 本席接納虧損預算並不等同答辯人失去一筆現款。按金下落分明。而管理公司易名亦無不良動機或可疑之處。

第三項申請

25. 現在的管委會是第九屆，於1999年7月8日選出，再重新討論有關第八屆的選舉全無實際效益，土地審裁處也不能給與申請人任何濟助。因此在本申請中，只裁決有關申請人是否不獲准參選及出任第九屆管委會。

26. 申請第二證人在庭上作證時，同意1999年7月8日的會議記錄。

27. 該記錄顯示，申請人曾參與競選管委會委員。贊成票有三票，而反對票有二十三票，因此申請人落選。

28. 申請人認為大會秘書不讓他向大會發表意見，是不公平。他自願參選，在自己無錯失情况下，應該當選。申請人不否認當日大會中，有三票贊成，及二十三票反對，申請人出任委員。

29. 申請人覺得，參選人數未超過管委會會員限數，不論其他業主反對與否，他都應該當選。對此，申請人明顯有誤解。

第四項申請

30. 從時間距離而言，所謂十四個月內加管理費百分之二十七，是指1995至97年間的加幅。

31. 申請人認為加管理費的決議，是在無足夠法定人數的管委會會議通過，所以無效。

32. 申請人列舉1998年3月31日的管委會會議記錄及1998年5月28日的管委會會議記錄作為證明。

33. 答辯人第三證人指出，該大廈管委會於1995年12月29日曾開會通過增加管理費。會議記錄，及管委會會員當選時的業主大會會議記錄，呈堂以證明當時管委員確實有足夠法定人數。

34. 1997年3月13日，管委會召開會議。證人呈堂簽到表，及根據會議記錄，證明有關增收管理費的決議，經有足夠法定人數的管委會會議合法通過。

第五項申請

35. 在1999年1月14日，申請人中途列席管委會會議。會議記錄顯示有委員提出因申請人騷擾會議，要求申請人離開。主席認為雖然根據建築物管理條例，業主可列席管委會會議，但若有搗亂行為，可請其離場。後各委員同意如申請人安靜下來，便可繼續傍聽，否則便要離去。

36. 申請人則指稱在這會議前後，管委會尚有其他閉門會議，不讓他參加。申請人並無提出證明，支持這指稱。

第六項申請

37. 有關第六項申請，應於當時向選舉管理委員會轄下的投訴處理會投訴。土地審裁處無管轄權。

裁決：

38. 第一項及三項申請中，由請人不能證明所謂不明來歷的與會人士曾被獲准登記入大會會場及投票，或申請人不獲准參於競選管委會會員。申請人的證人同意，非登記業主不獲批准進入會場。

39. 由請人第二證人同意1999年7月8日的業主大會記錄。本席接納會議記錄為本案事實。記錄中，出席業主及授權人佔大廈份數1,378份，15.3%，已有足夠法定人數。選舉結果清楚列明申請人在提名榜，榜上有名。但因反對票以贊成票多出二十票，所以競選落敗。

40. 並無證據申請人被否決參選，或被選出而不獲委任。

第二項申請

41. 本席接納為事實：該筆364,000元的數目，乃1995至96年度的虧損預算，並非一筆不翼而飛的款項。

42. 按金已清楚列明於每月收支表及資產負債表，亦由管理公司存於銀行，並非下落不明。

第四項申請

43. 申請人以管委會會議無足夠法定人數為理由，認為答辯人不能有效增加管理費。但會議記錄清楚證實，申請人的指稱全無事實根據。本席接納為事實在有關會議，都有足夠法定人數。

44. 證人及文件證明，申請人每月的帳目都有公佈及張貼於大廈告示箱。本席接納為事實。

第五項申請

45. 申請人沒有提出實際證據，答辯人不准他列席管委會會議。答辯人提出在1999年1月14日的會議記錄，曾有提議，若申請人不安靜下來，便要離去。此舉無不是之處。

46. 申請人意志堅定，但對事實及法律理解不足。

47. 因申請人的各種誤解，所以導致有這申請。

48. 申請人所有申請不被接納。

訟費：

49. 申請人須付答辯人本案的訟費，如雙方不能達成協議，則由法庭作出評估。

申請人：梁華君自我代表。

答辯人：由林健文、林新賢律師行林健文律師代表。