區美玲及另一人 訴 德勝大廈業主立案法團及另一人
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1. 二位申請人是位於九龍土瓜灣名為 德勝大廈 15樓D室（“D室”）的業主，第一答辯人是該大廈的業主法團（“法團”），而第二答辯人
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LDBM000245/1999 香港特別行政區土地審裁處 建築物管理申請編號1999年第LDBM 245宗
主審法官：周兆熊法官 宣判日期：2000年5月4日 ______________ 判 決 書 ______________ 1. 二位申請人是位於九龍土瓜灣名為德勝大廈15樓D室（“D室”）的業主，第一答辯人是該大廈的業主法團（“法團”），而第二答辯人 （“MVO”）是該大廈的管理公司。 2. 1999年9月10日，二位申請人向土地審裁處提出訴訟，要求土地審裁處頒令法團及MVO履行該大廈公契的職責，維修D室外牆的牆身部份，以防止水份滲入D室，引致申請人遭受損失。 申請人的証供 3. 1999年7月，二位申請人把D室租予別人。1999年8月22日，D室的租客通知申請人區美玲，表示D室兩個睡房的牆身出現滲水情況。翌日，區美玲與另一申請人陳健明前往D室，查看它的情形。她發現兩個睡房確實有滲水的情形，而其中的細房更出現裂痕，滲水情況嚴重，因此他們即時通知MVO有關D室滲水的情形。在8月22日，天文台懸掛8號颱風訊號。 4. 8月24日，MVO的王先生前往D室查看；他証實是大廈外牆滲水，影響兩個睡房內距離窗邊近1至2呎之牆身。 5. 8月26日，MVO的王先生回電表示，查閱公契後,根據公契的規定，維修（牆身）是業主的責任，他並說他可給她介紹做防漏工程的人。 6. 9月8日，她請求當時該大廈的管理委員會主席龍耀雲或其他委員到D室查証，但無人前往單位視察。 7. 9月14日她與租客一起會見龍耀雲與MVO的代表， 由租客說出有關滲水的情況。 8. 10月8日,“法團”委派工程人員楊先生在10月11日到D室查察。10月11日，楊先生查證後回覆是外牆滲水，原因是大廈在興建時沙石與水泥不平均所致。 9. 9月2日她拍下4幅張照片（証物A7至A10），而在這些照片拍攝後的一個月內，她又拍下4幅照片（証物A11至A14），作為証據。証物A7與A10的箭咀所指之處，顯示牆身剝落的情況。 楊銘的証供 10. 他是啟滔有限公司的專業檢查員。在10月他前往D室視察情況。事後他撰寫了一份報告（証物A1），其內容如下：
11. 他並沒有視察大廈的外牆，故此本席對報告的(a)項不予重視，但本席接受他在(b)項提述的評估判斷。 蘇幼聰的証供 12. 他是卓越工程顧問有限公司（“卓越”）的主任；他是負責公司有關建築物的磡察。2000年2月19日，他磡察D室，以下是他作出的報告：
13. 他指出大廈的石屎牆身的外牆滲水，外牆有缺陷。証物A4的單箭咀所指的外牆之處顯示該處有濕氣，而濕氣使該處發黴。本席接受他的証供。 第二答辯人（MVO）的証供 14. 鄧海東先生替MVO作証；他是MVO的股東及經理。1999年8月23日，歐美玲致電MVO的王先生。她說她發覺D室有滲水現象，希望他們前往查察。8月24日，王先生便前往D室視察。 15. 8月26日，王先生向申請人說，如果地方涉及裝修，會不會是裝修引致滲水，根據公契，應該申請人負責。因為D室曾經裝修過，滲水似乎應該是D室內部的問題，而與大廈問題無關。 16. 在9月之時他向“法團”提述D室的問題。 針對法團的訴訟 17. 《建築物管理條例》（“條例”）第8條有以下的規定：
18. 條例第16條有以下的規定：
19. 法團是於1999年11月18日才得以根據條例第8(1)條為土地註冊處處長註冊成為業主立案立團，而二位申請人則在1999年9月10日對法團提出起訴，但法團在當時並不存在，法團是從11月18日才成為法人團體，故此它不須為11月18號 以前之事負責。該起訴是針對一個不存在的答辯人而提出的，故此該起訴對法團而言，並無訴訟因由，本席撤銷申請人針對法團的申請。 針對MVO的申請 20. 根據公契第6.2.1條的規定，經理人在管理德勝大廈的方面負有各種職權及責任，其中之一是載於(ah)款內。(ah)款的內容如下：
按照公契的釋義部份，住宅單位的外牆是公用部份之一；條例的附表1的第1段亦將外牆列為公用部份。 21. 本席接受區美玲的証供。MVO並沒有傳召王先生反駁她的証供。她拍下的照片包括A7至A14。照片A7上箭咀所指之處，是D室細房的窗台對下的牆面，牆上有一條長約200至300毫米、濶約1至2毫米的裂縫。該裂縫是被玻璃膠所堵塞；裂縫對下牆身的部份的油漆及批盪已剝落。照片A11顯示D室細房的外牆。該外牆窗台對下之處（單箭咀所指之處）顯示出一塊顏色糢糊的地方。該地方是差不多位於上述室內裂縫位置對出的外牆部份。明顯地該處顏色糢糊是因為它發黴以致顏色有所改變。批盪剝落之處 很接近裂縫,但縫裂、批盪剝落之處與窗邊之間, 並沒有水份乾掉後的痕跡，故此水份不會是源於窗框或窗子，而一定是從裂縫之處而來，而裂縫為何會有水份?發黴之處是不會在短期之內形成，它需要一段時間才構成發黴的痕跡，本席推斷來自裂縫之水，既無可能源於窗子或窗框，一定是來自外牆之處，而這外牆之處必定是外牆發黴之處。毫無疑問，1999年8月22日，當下大雨的時候，雨水是從這地方滲入D室內牆面裂縫之處，而水份跟着滲入裂縫對下的牆面，引致該牆面的油漆及批盪剝落，正如証物A10所顯示一樣。 22. 區美玲的照片（証物A11）與卓越的照片（証物A4第4幅照片）同樣顯示出上述D室外牆發黴之處，而兩張照片拍攝之日是相隔半年，這亦即是說此發黴之處已存在半年，這証明該處是長期受濕氣所影響，而不是偶然受濕氣才產生發黴的痕跡。即使這不是雨水滲入D室之處，這處的外牆牆面決不是在良好的狀態中。蘇幼聰說D室的外牆有缺陷。他的証供是正確的，這發黴的地方必須被修補以免又進一步惡化，影響外牆的功能。 23. D室的外牆既有缺陷，而MVO受公契第6.2.1(ah)條的朿縛，它有責任將D室外牆的缺陷消除，以維持其良好狀態，但根據MVO代表鄧東海先生的証供，MVO的職員王先生於8月24日視察D室之後，便在8月26日告訴申請人，因為D室曾經裝修，滲水應該是該室的內部問題，並不是大廈的問題, 故此在8月26日MVO已將滲水問題定性為申請人本身的問題，與大廈的問題無關，亦即是說與MVO無關。 24. 鄧東海說MVO已盡適當的努力（due diligence）以處理此事，因此MVO無須負責，但MVO在8月26日已決定滲水的責任在於申請人，己盡適當努力之辯說，根本上並不適用。 25. 在10月 ，他把D室的問題告訴“法團”的主席龍躍雲，以待“法團”解決。既然MVO己決定責任在於申請人，他又何需這樣做？ MVO的作為，前後並不一致。 26. 本席裁定申請人針對第二答辯人的申請得直。第二答辯人須維修D室外牆的牆身部份，以阻止雨水滲入該單位。 27. 申請人亦要求第二答辯人作出賠償，原因是於1999年7月分他們將D室以7,000元的月租租予別人，而該租客以D室的外牆遲遲沒有被維修為理由，於2000年1月31日退租，而直至審訊之時，D室仍是空置。該租客沒有出庭作証，只有陳健明轉述該租客搬離的理由，本席對這方面的証供不予重視。租客可以有不同的理由退租。租客必須出庭作供，以使其証供的可信性得到測試。即使租客退租的原因確實是由於D室的外牆缺乏維修，申請人亦可以在這方面採取補救的行動。根據租約第二條的規定，租客如欲退租，他須給予業主一個月的書面通知，故此在得知租客有退租之念時，申請人應盡速與二位答辯人協商，進行外牆維修的工作，或向法庭提出有關的申請，以減低或免除答辯人的損失，但申請人並沒有這樣做。故此，本席撤銷他們的“賠償”申請。 訟費 28. 在與訟各方同意之下，就2000年1月7日的聆訊，本席不作出該日訟費的命令。除此之外，本席頒下臨時訟費的命令：二位申請人需付予第一答辯人本案的訟費，如雙方未能就訟費的金額達成協議，則訟費金額由法庭評定；第二答辯人需付予二位申請人本案的訟費，如雙方未能就訟費的金額達成協議，則訟費金額由法庭評定。如與訟各方在14天內不向本席提出有 關上述臨時訟費的申請，則此臨時命令變為永久性的命令。
申請人：親自應訊。 第一答辯人：由曹婉楓小姐代表。 第二答辯人：由曹婉楓小姐代表。 |