Li Kwai Leung 訴 Global Textiles Ltd.

LDPD000450/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年第LDPD 450宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年5月2日

______________

判 決 書

______________

1. 1999年9月23日，二位申請人與答辯人訂立租約，把Flat F, 19/F., Block 1, Laguna Verde, The Greenwood, Hunghom, Kowloon（“處所”）以每月租金$19,000租予答辯人作住宅之用，租賃期是由1999年10月16日至2001年10月15日。

2. 根據租約第1條的規定，答辯人須於租期內每個月份的第一天上期繳付指定的租金予業主，如答辯人於應繳租金之日的七天內仍未清付該租金，則申請人有權採取行動追討欠租。2000年3月2日，申請人向土地審裁處提出申請，以答辯人自2000年2月16日欠租為理由，要求土地審裁處頒令申請人得以收回處所和欠租。

3. 2000年4月3日，申請人收到答辯人寄回屬於處所的鎖匙。

4. 答辯人在反對通知書指稱它的董事（董明恩先生）在2000年3月期間受到申請人各種滋擾，故此它向申請人提出下列的反申索：

(1) 答辯人因租賃新的住所而付出的6,000元代理人費用；

(2) 遷出處所的搬遷費用2,000元；

(3) 答辯人付予申請人的38,000元按金；

(4) 利息；

(5) 因申請人破壞租約而令答辯人蒙受的損失。

5. 對於欠租之指控，答辯人沒有提出有效的反駁。

答辯人的証供

6. 答辯人的董事董明恩替答辯人作証。他說於本年3月7日他返回香港。3月8日，在聽到門鐘的響聲他便應門。當他開門時他看到消防員、警員及該大廈管理處的職員。經他解釋後，警員及消防員便離開，只有管理處的職員留下來。當時他問申請人李季良他是否要收樓；他又要求李季良將兩個月的按金交回給他，但李季良並沒有答應他。

7. 在3月8日之後，答辯人的職員收到一些電話；該些電話指稱他們的僱主不是人，和他們的僱主沒有給予他們薪酬。在此期間，他看到“慎防「職業租客」第二章”、“「職業租客」讀者回應”的單張以及售賣黃埔樓宇單位的廣告（証物R1、R2和R3），而他的公司又接獲查詢樓宇單位出讓的電話；其後有記者向他訪問事件的經過，並將事件在報刊上報導出來。

反對通知書的內容

8. 答辯人在反對通知書（表格7）內提出對申請人的反申索。《土地審裁處規則》（“規則”）第68及第69條對法律程序的展開及對申請的反對，有下列的規定：

“68. 法律程序的展開

(1) 根據條例第I、II、IV及V部提出的法律程序，除本部B及C段另有規定外，須藉申請人向司法常務主任提交大致上符合表格22格式的申請通知書而展開。

(2) 申請通知書的副本須由申請人在不遲於申請通知書提交後7天送達答辯人。

69. 反對通知書

答辯人如意欲反對申請，則須於申請通知書送達他14天內，向司法常務主任提交大致上符合表格7格式的反對通知書，述明反對申請的理由及他意欲獲得聆聽，並將該反對通知書的副本送達申請人。”

9. 反對通知書的內容，祗限於答辯人“述明反對申請的理由及他意欲獲得聆聽”，故此答辯人在反對通知書內向申請人提出反申索，是違反了第69條的規定。如它意欲提出任何申請，它須按照規則第68條的規定而展開法律程序。

10. 土地審裁處的司法管轄權

土地審裁處的司法管轄權是詳列於《土地審裁處條例》（“條例”）第8條內。就土地審裁處對於樓宇租賃案件的司法管轄權，條例第8條第(6)、(7)及(8)款有以下的規定：

(6) 審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）作出收回管有的命令，包括在並無根據該條例第119G條作出命令授予新租賃的情況下作出在現行租賃終止時生效的收回管有的命令。

(7) 凡租賃或分租租賃的合約期已藉沒收租賃權、藉退回租賃、藉《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IV部或第V部所指的終止租賃通知書或藉業主向租客、租客向業主、主租客向分租客或分租客向主租客發出遷出通知而告終止，審裁處就該條例第I部適用的處所或該條例第II部、第IV部或第V部適用的租賃或分租租賃，具有司法管轄權，可作收回管有的命令或強迫離開的命令。

(8) 對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）而提出，及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出繳付租金及中間收益（包括租金及中間收益的中期付款）的命令，以及繳付根據租賃或分租賃到期應繳的任何其他款項的命令。

11. 答辯人的反申索並不在上述三款或其他有關土地審裁處司法管轄權條款的範圍，故此土地審裁處對該反申索並無司法管轄權。

12. 即使本席有權審理反申索，本席亦須考慮申請人是否有違反租約的條款。

13. 董明恩在反對申通通知書第10段內聲稱“when he woke up in the morning on 8th March 2000, he discovered that the Applicant, in breach of the implied conditions of the Tenancy Agreement, has broken into the Premises together with the police, firemen and officers from the management”，但根據他的証供，他是在聽到門鐘聲才走出處所外去察看是甚麼一回事，故此申請人並無“強行進入”處所。根據李季良的証供，於2000年3月8日上午11時，他抵達處所，以便收租。與他一起的，還有該大廈管理處的職員。他按處所的門鐘，但沒有人應門。他担心處所內有不尋常的事發生，故此他便報警。警員到場後，董明恩郤開門出現。李季良在按門鐘之後，他發覺處所的門是在屋內反鎖的；與管理處的職員商討之後，他才報警。處所的門鎖在屋內反鎖的事實顯示出處所內有人，但李季良按鐘後，卻沒有人開門，故此他担心屋內有不尋常的事發生。這種心情本席是可以理解的，故此答辯人指他惡意地向警方及消防處報案的說法不能成立。

14. 董明恩說他只聽到一次門鐘聲。本席不相信他的說話。李季良分別在一個小時內至少按了兩次門鐘，沒有理由董明恩只聽到一次門鐘聲。

15. 李季良承認“慎防「職業租客」第二章”的單張（証物R1）是他所寫和向外間發放的，但他否認“「職業租客」讀者回應”（証物R2）以及售樓廣告（証物R3）是他所寫的。

16. 答辯人並無証據証實它的職員所接到的電話、“「職業租客」讀者回應”以及售樓廣告是李季良所撥及所做的，而“慎防「職業租客」第二章”的內容大部份是事實的描述。該單張的下半部份有這樣的文字：“我這個老友人單勢弱，想唔被玩殘都唔得了。想不到時下的讀書人連這樣的歪理都擺得上台，唉，真係厚顏無恥，世風日下，吾不欲觀矣。”“厚顏無恥”一詞，是對董明恩的人身攻擊，而不是對答辯人聲譽的評擊；即使這可被看作是對答辯人聲譽的評擊，這都是由於答辯人欠租的原故。本席裁定這不足以構成對答辯人嚴重的滋擾。

17. 基於上述的理由，本席撤銷答辯人的反申索。

18. 本席頒佈以下的命令：

(1) 對二位申請人申請收回處所管有的申請，本席不作出命令；

(2) 答辯人須付予二位申請人由2000年2月16日至4月2日的欠租30,073元（19,000元 + 11,073元）；

(3) 本席撤銷答辯人的反申索。

19. 就本案的訟費，本席頒下臨時的命令：答辯人須付二位申請人訟費1,000元。如與訟雙方在14天內不向本席提出有關此命令的申請，則此項臨時命令變為永久性的命令。

第一申請人：缺席。

第二申請人：缺席。

答辯人：由M/S K.K. Chu & Partners律師事務所代表。