Siu Siu Hing t/a Chung Shing Management Co. v. So Kam Fai

LDBM000333/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第330宗

_________________________________________________________________

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第331宗

_________________________________________________________________

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第332宗

_________________________________________________________________

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第333宗

_________________________________________________________________

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第334宗

_________________________________________________________________

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第335宗

_________________________________________________________________

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第336宗

_________________________________________________________________

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第337宗

_________________________________________________________________

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第338宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年5月10日

______________

判 決 書

______________

1. 本案的9宗案件是從小額錢債審裁處移交至土地審裁處之案件。1999年12月21日，本席將此9宗案件合併處理。

2. 申請人是位於新界木橋頭村132號名為振輝花園的物業管理公司，而各答辯人皆為振輝花園內不同物業單位的業主。通過本案，申請人向各答辯人追討他們欠交的管理費。每個物業單位的每月管理費是$600。

3. 申請人的律師與黃嘉敏女士（所有答辯人的代表）同意下列各宗案件的答辯人所欠交的管理費金額以及其所涵蓋的期間（參看証物AR1）。

申請編號	欠交管理費的期間	總款額
LDBM 331/1999	1-3-1999 to 30-9-1999	$4,200.00
LDBM 332/1999	1-3-1999 to 30-9-1999	$4,200.00
LDBM 333/1999	1-2-1999 to 30-9-1999	$4,800.00
LDBM 334/1999	1-5-1999 to 30-9-1999	$3,000.00
LDBM 335/1999	1-3-1999 to 30-9-1999	$4,200.00
LDBM 336/1999	1-5-1999 to 30-9-1999	$3,000.00
LDBM 337/1999	1-5-1999 to 30-9-1999	$3,000.00
LDBM 338/1999	1-7-1999 to 30-9-1999	$1,800.00

4. 關於LDBM 330/1999一案，根據追討欠交管理費的信件（証物R1）,申請人向該案答辯人追討的欠交管理費是由1999年2月1日至1999年8月31日，款額為$4,200，而申請人在作証時指出該樓宇的業主從1999年2月1日至9月30日都沒有繳納管理費。答辯人並沒有針對上述的証供加以反駁。本席接納申請人上述的証供。本席唯一需要裁決的，便是該案的兩位答辯人是否有責任繳付1999年2月份的全部管理費。田土廳的紀錄（証物A2）顯示該處所的兩位業主，Wu Wai Hung Tony 和Lee Siu Hung （亦即LDBM 330/1999的兩位答辯人）是於1999年2月25日成為處所的註冊業主。

5. 振輝花園公契（“公契”）的13條有下列的規定：-

"13. Each Owner shall on ceasing to be the owner of any Flat or house shall notify the Manager of such cessation and of the name and address of the new Owner and without prejudice to the liabity of the new Owner who shall be liable for all sums due and payable by the Owner from whom he purchased, each such Owner shall remain liable for all sums payable in accordance with the provision of this Deed and for the observance and performance of the terms and conditions hereof up to the date on which such notice is received by the Manager."

(劃線為原文所無)

公契第7條規定每位業主需繳付公用設施的各種費用，包括在管理方面的開支，而公契第13條指明樓房新的業主要為其上手業主依據公契的規定而欠下的債項負責，故此Wu Wai Hung, Tony 及Lee Siu Hung 需繳交整個1999年2月份的600元管理費。本席裁定該案的兩位答辯人（答辯人）所欠交的管理費是由1999年2月1 日至9月30日，總額為$4,800。

6. 本席注意到在田土廳的紀錄上該處所業主的名字是“Wu Wai Hung Tony”，但在申請通知書的名字則是“Wu Wai Tung Tony”。“Tung”字必定是錯誤的寫法；正確的寫法應該是“Hung”。本席將該名字更正為“Hung”，故此，在LDBM 330/1999 通知書上該業主的全名是“Wu Wai Hung Tony”。

7. 黃嘉敏作供說9位業主都願意繳交管理費，但振輝花園業主立案法團的管理委員會於7月23日給予申請人3個月的通知，終止她的經理人的管理服務。各答辯人恐怕若他們把管理費交予申請人，以後就難以取回，故此他們把管理費交予業主立案法團，而該業主立案法團是在1999年6月才成立。

8. 黃嘉敏批評申請人沒有克盡其管理人的職責，但這是終止她的管理合約的理由，而不是拒絕繳交管理費的理由。各大廈的清潔﹑照明﹑水泵的維修﹑保安人員的薪酬﹑以致公共地方用水的開支皆全賴管理費的收入而得以維持。公契第7條載有業主繳費所用於的項目：-

"7． Each of the Owners further covenants with all others of them that payment of the Crown Rent of the Property and the costs and expenses (whether by way of deposit or deposit or recurrent payments) of the maintenance (including wherever applicable payment of Short Term Tenancy rent in so far as it relates to Common Land and short term waiver fee and/or other sums required to be paid to Government or any person for or in connection with the relevant user for common enjoyment of the Owners) repair replacement and improvement wherever applicable of the following items shall be deemed common facilities expenses of the Property and shall be borne and paid by the Owners in proportion to the number of Flats owned by them in the Property :

7.1 common drainage facilities, water pipes, electric cables and wires in open areas, whether exposed or concealed and above or below ground level, and the transformer room, if any;

7.2 wells (if any) and pumps providing water for flushing toilets, watering or cleaning of open areas or other common facilities;

7.3 lighting and cleaning of open areas;

7.4 boundary walls, fences and gates, if any;

7.5 ground, roadways, footpaths and other passages of open areas and car parking spaces;

7.6 flower beds, plants, trees, shrubs, lawns and other turfed areas and all other landscape items and features;

7.7 recreational facilities whether existing at the date hereof or available or to be installed or acquired for or in connection with the enjoyment of the Property at any time hereafter;

7.8 security devices installations and services;

7.9 any other management of the Property, services or installations for the benefit of the Owners as a whole ......"

9. 管理費並非是全部被用作支付申請人的經理酬金，它亦須被用於支付公契第7條所提述的項目，以確保振輝花園的公用地方和公用設施可被各業主享用。即使申請人的管理服務未如理想，答辯人亦不能以此為拒絕向申請人繳交管理費的理由。

10. 依據公契第11.2條及附表2第3節的規定，經理人的責任之一是 "To demand collect and receive all amounts payable by the Owners under the provisions of this Deed, including but not limited to management fee in advance on a monthly basis .....," 而按公契第11. 3.2任規定條經理人可以從民事訴訟途徑向業主追討欠款，故此申請人有責任向各答辯人追收欠交的管理費，如她不是這樣做，她便是失職。

11. 基於上述的理由，本席裁決申請人追討各答辯人欠交管理費的申請得直。

收集費及利息

12. 對於收集費（collection charge）及欠交管理費的利息，公契第11.3.1條有以下的規定：-

"If any Owner shall fail to pay any amount payable hereunder within 7 days of the date on which demand for payment is served on him he shall further pay to the Manager：-

(a) interest at the rate of 1.5% per month of the amount unpaid from the due date until the date of payment; and

(b) a collection charge of $300 or such other amount as the Committee shall from time to time approve to cover the costs (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) for the extra works accessioned by the default."

13. 申請人在作証時說，若業主欠交一個月的管理費，便會在一星內向該業主發出欠交管理費的通知書（“通知書”），跟著他會發出第二張通知書和最後通知書；她會把通知書放在業主的信箱內。跟著她便會發出掛號信。於1999年8月15日她聘請律師追討管理費；証物A11至A19便是她的律師向各答辯發出的追討繳交管理費的信。本席接受她的証供，各案的答辯人須繳付300作為申請人的收集費（collection charge）以及逾期未繳付管理費的利息。

訟費

14. 申請通知書的申請包括以律師與他的當事人為基準(costs of this action on solicitation and own client basis) 的訟費的申請。在結案陣辭時申請人的律師要求訟費。在此9宗案件，申請人最初追討的管理費是至1999年12月31日為止。黃嘉敏對本席說因為申請人的管理合約已在10月被終止,故此對10月之後管理費追討的申請存疑。其後申請人更改申請書，把追討管理費的欠款日期截止至1999年9月30日。本席裁決如，以律師與他的當時人作為計算訟費的基準，是不恰當的做法。

15. 本席頒佈以下的命令：-

(A) LDBM 330/1999一案的答辯人須付予申請人300元收集費以及$4,800管理費，並須為$4,800的管理費繳付下列的利息 ：

1． 1999年2月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年2月28日起計，直至此筆管理費清償為止。

2． 1999年3月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年3月31日起計，直至此筆管理費清償為止。

3． 1999年4月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年4月30日起計，直至此筆管理費清償為止。

4． 1999年5月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年5月31日起計，直至清償為止。

5． 1999年6月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年6月30日起計，直至此筆管理費清償為止。

6． 1999年7月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年7月31日起計，直至此筆管理費清償為止。

7． 1999年8月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年8月31日起計，直至此筆管理清償為止。

8． 1999年9月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年9月30日起計，直至此筆管理費清償為止。

(B). LDBM 331/1999一案的答辯人須付予申請人$300之收集費，以及4200元管理費，並須為$4200的管理費繳付下列的利息：-

1. 1999年3月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年3月31日起計，直至此筆管理費清償為止。

2. 1999年4月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年4月30日起計，直至此筆管理費清償為止。

3. 1999年5月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年5月31日起計，直至此筆管理費清償為止。

4. 1999年6月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年6月30日起計，直至此筆管理費清償為止。

5. 1999年7月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年7月31日起計，直至此筆管理費清償為止。

6. 1999年8月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年8月31日起計，直至此筆管理費清償為止。

7. 1999年9月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年9月30日起計，直至此筆管理費清償為止。

(C). LDBM 332/1999一案的答辯人，須繳付$300之收集費，以及4200元的管理費，並須為該$4200的管理費繳付利息。利息的繳付細節，與在LDBM 331/1999一案所列出的相同。

(D). LDBM 333/1999一案的答辯人，須繳付$300之收集費，以及4800元的管理費，並須為該$4800的管理費繳付利息。利息繳付的細節是與在LDBM 330/1999所列出的相同。

(E). LDBM 334/1999一案的答辯人，須繳付$300之收集費，以及3000元的管理費，並須為該$3000的管理費繳付下列的利息：-

1. 1999年5月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年5月31日起計，直至此筆管理費清償為止。

2. 1999年6月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年6月30日起計，直至此筆$600的管理費清償為止。

3. 1999年7月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年7月31日起計，直至此筆$600的管理費清償為止。

4. 1999年8月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年8月31日起計，直至此筆$600的管理費清償為止。

5. 1999年9月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年9月30日起計，直至此筆$600的管理費清償為止。

(F). LDBM 335/1999一案的答辯人須向申請人繳付$300的收集費，以及4200元的管理費，並須為該筆$4200的管理費繳付利息，利息的細節與在LDBM 331/1999所列出的相同。

(G). LDBM 336/1999一案的答辯人，須繳付$300的收集費以及3000元的管理費，並繳付該筆$3000的利息，利息的細節與在LDBM 334/1999所列出的相同。

(H). LDBM 337/1999一案的答辯人，須繳付$300的收集費以及3000元的管理費，並繳付該筆$3000管理費的利息，利息的細節與在LDBM 334/1999所列出的相同。

(I). LDBM 338/1999一案的答辯人，須繳付$300的收集費，以及1800元的管理費，並繳付該筆1800元管理費的利息，利息的細節詳列如下：

1. 1999年7月的管理費$600，利息為月息1.5%，由1999年7月31日起計，直至該筆$600的管理費清償為止。

2. 1999年8月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年8月31日起計，直至該筆$600的管理費清償為止。

3. 1999年9月的$600管理費，利息為月息1.5%，由1999年9月30日起計，直至該筆$600的管理費清償為止。

訴訟費

16. 就本案的訟費，本席頒下臨時訟費的命令：所有9宗案件（LDBM 330-338/1999）的答辯人，須付予申請人本案的訟費；如與訟各方未能就訟費的款額達成協議，則該款額由法庭評定。如與訟各方不在14天內向本席提出有關此項臨時訟費命令的申請，則此項臨時命令變為永久的命令。

申請人：由余大峰律師行代表

LDBM 330-338/1999各宗案件的答辯人：由黃嘉敏女士代表