名賢大樓業主立案法團 訴 松林置業有限公司

LDBM000025/2000

LDBM 25-31/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第 25 - 31宗

主審：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2000年3月16日

宣判日期：2000年4月7日

判決書公佈日期 ：2000年5月12日

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判 決 書

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1. 本案的七宗案件是從小額錢債審裁處移交至土地審裁處之案件。在2000年2月22日，周兆熊法官將此七宗案件一併聆訊處理。

2. 申請人是位於葵涌坪麗徑4-6號名為名賢大樓（“大廈”）的業主立案法團（“法團”），而答辯人為該大廈地下七個舖位的業主，各案件的申請編號及各申請所涉及的舖位如下：

建築物管理申請編號	涉案舖位
2000年第25宗（LDBM 25/2000）	A座D舖
2000年第26宗（LDBM 26/2000）	B座I舖
2000年第27宗（LDBM 27/2000）	A座K舖
2000年第28宗（LDBM 28/2000）	A座E舖
2000年第29宗（LDBM 29/2000）	B座G舖
2000年第30宗（LDBM 30/2000）	B座H舖
2000年第31宗（LDBM 31/2000）	B座J舖

3. 在聆訊初段， 申請人的代表法團主席何錦鑑先生要求修改全部七份申請通知書。答辯人松林置業有限公司的代表張垣安先生不反對有關申請，並對審裁處聲稱明白申請人七份申請的詳情。本席批准申請人的有關修改全部七份申請通知書的申請。

4. 在每一宗申請，申請人經修訂後的申請為“追討答辯人由1998年7月1日至1999年9月30日之管理費，合共$6,750（$450 x 15個月）”。

5. 何錦鑑先生親自作供，他說法團在1999年7月21日成立，並呈堂法團註冊證書（證物A-8）。法團要求大廈各業主根據大廈公契（證物A-5）第3(e)條繳交管理費。該第3(e)條有如下規定（原文只得英文版本）：

"3. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of :-

(e) The costs and expenses and other outgoings herein shall be borne by the parties hereto in the proportion of one share for each undivided 125th part or share of and in the said premises and building owned by them respectively provided Always the person who has the sole and exclusive right to hold use and enjoy the Roof of the Building shall not be required to contribute under this clause."

6. 何先生指出在成立立案法團的業主大會上， 各業主沒有就管理費的徵收作出任何決議。在1998年6月29日法團的管理委員會的第一次會議中，管理委員會就大廈的管理費事項議決如下（見證物A-7，會議紀錄）：

“（五） 關於增加垃圾費問題，全体委員一致通過由98年7月份增加垃圾費30元，即每月垃圾費由7月份為150元。”

7. 答辯人拒絕繳交每個涉案鋪位從1998年7月開始的每月之管理費450元。在1999年5月，法團委任亨輝管業有限公司為大廈的管業經理。它為法團繼續向答辯人追討1998年7月開始的管理費，但仍不得要領。

8. 在1999年9月28日，法團召開業主週年大會，就答辯人拖欠法團管理費一事，作出了下列決議（見證物A-6，週年大會的會議記錄）：

“2. 追討拖欠費用情况

鑑於松林置業一再以不同之理由拖延或拒絕繳付管理費及維修資金，經全體出席業主表決後一致通過松林置業必須由1998年7月開始繳交管理費及全部應付之維修資金。同時如在1999年10月5日前仍未收到該公司之有關款項便會立即採取法律行動進行追討。包括封舖及釘契直至收到為止。”

9. 在9月28日的週年大會，申請人也通過了1999年至2000年度大廈的財政預算（見答辯人的反對通知書之附件二），該預算表的支出項目包括公共電費、公共地方清潔及垃圾車費、第三者責任險、雜項支出及經理人酬金五項。

10. 最後，何先生澄清在成立法團以前，他也曾出任大廈的互助委員會主席。在他出任主席那屆及以前，互助委員會一直有向樓上的業主徵收管理費，當時沿用的名稱為“垃圾費”，實情是收到的費用除了用作支付清潔工人的費用，還用來支付大廈公共電費、維修消防設備及水泵等。如果大廈有重大的維修支出則經全体業主大廈議決後，按業權份數攤分，對上一次的類似維修工程在1998年11月展開。一直以來，大廈的地下各舖位之業主都沒有向互助委員會繳交“垃圾費”，雖然互助委員會及後來的法團有為一些舖位的獨立閣樓單位提供清倒垃圾服務。在成立法團前，互助委員會徵收的“垃圾費”為每月每戶（按大廈公契業權份數計）150元。

11. 申請人陳詞認為法團不應該為地下各舖位清倒商業垃圾。在法團成立後，答辯人應該遵守大廈公契第3(e)段繳交應付的管理費。按照法團的管理委員會在1998年6月29日的決議及大廈公契所列明的每一舖位佔3份業權份數的規定，答辯人應該替每一間涉案舖位繳交予申請人應付未付的管理費 每月450元，日期為1998年7月1日開始，至1999年9月30日止。

12. 答辯人在反對通知書列出反對申請人之申請的理據，有下列三點：

“（一） 大樓落成後並無「管理費」之設，「垃圾費」則住宅與地舖各有各付。此方法一直沿用至九九年九月，故此並不存在本公司欠「管理費」之說。

（二） 本大樓歷年來各項公共設施維修工程，維修費係按業權科款隻資，本公司均有履行「公契」規定之責任。

（三） 「法團」於九九年九月二十八日通過之99/2000年度財政預算，係按未來開支作出預算，與過去實際開支不符；故此「管理費」亦絕不應追索至九八年七月一日，因於此段 時間內，並無預算中所列出之服務與費用；假如「法團」認定由九八年七月至九九年九月期內實際開支與預算相若，請詳列各項開支及數據以資證明。”

13. 答辯人同意申請人計算管理費的基礎，即按大廈公契，各涉案舖位各佔三份業權份數。倘若每份業權份數應繳交管理費150元，答辯人同意在其名下的各涉案舖位，每舖位每月應該繳交管理費 450元。

14. 答辯人同意及實際已繳交各涉案舖位由1999年10月開始的管理費，理由為申請人有依法在1999年9月28日召開業主大會並通過1999年至2000年的大廈財政預算。答辯人認為該決議不應該有追溯力，追討答辯人由1998年7月1日至1999年9月30日的管理費。

15. 答辯人代表張垣安先生作供，他聲稱在聆訊前答辯人從沒有收到或看過法團的管理委員會在1998年6月29日所舉行的第一次會議的會議通告或會議記錄（即證物A-7）。張先生認為該會議記錄第五項所提及要增收的“垃圾費”是樓上住宅單位的“垃圾費”或管理費，答辯人毋須繳付有關費用。

16. 張先生指出根據申請人提供的證物A-7，在1998年6月29日所召開的管理委員會會議，管理委員會並沒有提出及通過任何的管理預算，因此答辯人不清楚決議第（五）項所徵收的垃圾費是支付甚麼費用。以往大廈的維修支出，都是每次由業主科款，實報實銷。另外，大廈的管業經理在1999年6月才開始受聘，申請人為甚麼要從1998年7月開始徵收增加金額的垃圾費呢？

17. 最後張先生陳詞說，因為法團祗是在1999年9月28日的業主大會才通過1999年至2000年的收支預算案，所以答辯人祗同意繳交1999年10月1日及以後的管理費。在1999年10月1日以前，申請人應沿用一貫的做法，即樓上住宅單位自行徵集垃圾費用作處理樓上的垃圾之用，而樓下舖位則自行處埋垃圾。

18. 雙方的分歧主要有兩點，首先是1999年9月28日的業主大會的決議有沒有追溯力，申請人能否籍業主大會的決議而要求答辯人繳交各涉案舖位由1998年7月開始至1999年9月30日的管理費。 第二點是申請人能否根據1998年6月29日的管理委員會的決議向答辯人徵收各涉案舖位由1998年7月開始的“垃圾費”或管理費。

19. 本席裁定如果1998年6月29日的管理委員會會議的決議無效，業主大會不能夠籍1999年9月28日的表決向答辯人索取1998年7月1日至1999年9月30日的管理費。該次業主大會的表決是根據議程“追討拖欠費用情况”進行，因此，關鍵是申請人在向答辯人追討管理費前，有否得到任何業主大會或管理委員會的正確授權。

20. 根據香港法例第344章建築物管理條例（“有關條例”），管理委員會徵收管理費，應符合有關條例第21(4)條，及附表5的規定。現將該條及附表5的第1條列載如後：

“21(4) 對於根據第(1)款行將釐定的款額，管理委員會為此等釐定而作的預算的製備，以及就此等預算的任何文件而作的副本的提供，附表5均具效力。（由1993年第27號第21條增補）。”

21. 而在附表5 每年預算，第1條為：

“1. 管理委員會根據21(1)條釐定的款額，須以管理委員會就管理委員會根據該款指明的期間而擬備的預算為基準。”

22. 根據有關條例的第21(1)條，雖然申請人的管理委員會有權力釐定在法團註冊日期後第一段期間不超過15個月，及其後每段期間不超過12個月的管理費，管理委員會在釐定款額時，要遵守上述的的21(4)條及附表5的第1條。

23. 非常明顯，根據雙方證人同意的證供，申請人的管理委員會在1998年6月29日的管理委員會會議通過增收“垃圾費”或管理費前，並沒有提出擬備好的預算，亦沒有根據擬備的預算為基準，釐定徵收的款額。因此，本席裁定申請人的管理委員會在1998年6月29日的決議並不符合有關條例第21(4)條及附表5第1條的規定。因為這個原因，該有關增收“垃圾費”或管理費的決議為無效，答辯人不需要遵守。

24. 本席為所有七宗案件頒佈以下相同的命令：

(1) 申請人的申請被撤消。

(2) 申請人須付予答辯人本案的訟費，如與訟雙方未能就訟費的款額達成協議，則該款額由法庭評定。

申請人：由何錦鑑先生代表。

答辯人：由張垣安先生代表。