黎寶楊及另一人 訴 房屋署署長

LDHA000003/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年LDHA第3宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年8月1日

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判 決 書

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1. 二位上訴人是位於九龍藍田康栢苑欣栢閣1404室（“處所”）的業主。處所是屬於＂居者有其屋＂的住宅單位。2000年1月26日，答辯人致函二位上訴人，知會後者處所的現行市值是2,540,000元。2000年2月26日，答辯人再致函二位上訴人，確認處所的現行市值為2,540,000元。針對該決定，二位申請人於2000年4月11日向土地審裁處提出上訴。

2. 二位上訴人聘請忠誠測量師有限公司對處所的現行市值作出評估；該測量師行於2000年7月10日編寫的報告（証物A1）指出處所在該日處所的現行市值是2,100,000元。有關的內容後列如下：

“We are of the opinion that the open market value of the subject property, subject to the basis of valuation (1),as at the date of this report, is H.K. $2,100,000.00........ . ”

該報告並沒有解釋這個數字是怎樣計算出來，故此本席對此段的內容，不予以重視。

3. 答辯人則聘用世邦魏理仕（測量師行）對處所的現行市值進行評估；該測量師行的經理源國民先生在2000年7月3日編寫了一份評估報告（証物R1）。在報告的第6頁源國民舉出5個康栢苑的住宅單位有關市值評估的細節，以作為對處所的現行市值進行評估之用。他認為第二個作比較用途的住宅單位（＂第二單位＂）是最適合作比較用途。他說，

“Of the five comparables concerned, the second comparable is considered the best, being a recent transaction within the same block and of similar floor level and view aspect. ”

此單位是位於康栢苑E座15字樓的第8室；於2000年5月30日，它是以每平方米37,534元的市值被出售；因為處所是位於14字樓，較第二單位低一層，故此源國民作出 -0.4%的調整，經調整後的市價是每平方米37,383元。

4. 這5個比較單位的調整市價是由每平方米34,346至41,402元，而平均的價格是每平方米37,445元；他認為以每平方米37,500元的價值來計算處所的現行市價是合理的，故此他計算出處所的市價是2,250,000元（59.9x37,500元）。第二單位的市值是每平方米37,534元，如果處所的現行市值是每平方米37,500元，則處所的市價祇比第二單位的市價（以每平方米計算）低34元而已，但根據源國民的評估，處所的市值，以其低於第二單位一層的原故，應給予 -0.4%的折扣。如果本席裁定處所的市值為每平方米37,500元，則下調的折扣便會低於 -0.4%。本席認為處所的現行市值如為每平方米37,383元則較為合理，故此本席裁決處所在2000年8月1日的現行市值為2,239,000元，而二位申請人須付予答辯人處所的補價為651,021元

5. 基於上述的理由，本席撤銷二位申請人的上訴。

第一位上訴人：親自出庭應訊

第二位上訴人：由第一位上訴人代表

答辯人：由莫錦湖先生代表