葉志通 訴 劉永聰

LDNT000333/2001

LDNT 333/2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第333號

主審法官: 黃一鳴暫委法官

聆訊日期: 2002年3月11日及2002年4月10日

宣判日期: 2002年4月18日

_______________

判 決 書

_______________

1.申請人是Flat A, 1/F., Block 5, Casa Bella, 5 Silverstrand Beach Road, Clearwater Bay, Kowloon and Car Park No. 54 (“有關處所”)的業主；而答辯人是有關處所的租客。

2.在申請通知書上，申請人提出的申請事項及詳情如下：-

"(1) 反對及推翻以上自2000年1月15日租予答辯人上述單位「2年」租賃期的法律效用及可效性

(2) 確認申請人2000年9月14日給予答辯人之CR101及對方回覆之CR102之法律效用及可效性

(3) 申請由2001年3月15日(租約到期日)至退租日的巿值租金，而申請人所申請之巿值租金(減去有關損耗等等)HK$18,000

(4) 申請及要求本案判決的獨立性 (註：雖然申請人在LDNT462/2000及LDPD899/2001是申請收回上述物業，但無反對新租約，申請人亦已於適當時候給予答辯人終止租約通知，包括CR101，對方回覆的CR102及行駛原本在租約內的2個月退租權，而LDPD899/2001個案法官的判決，得悉2個月退租權並無法律效用；頒令內的2年租賃期並未終止，與申請人上述「申請事項及詳情」的(1)相違，故要求本案判決的獨立性，除此之外，本人在此案LDPD899/2001中曾表以CR101及2個月退租權同時實施，均遭法官拒絕)

(5) 答辯人已於2001年10月19日通知將約於12月19日退租，申請人在「小額錢債審裁處」SCTC38831/2001是申請巿值租金的索償，所以申索編號LDPD2844/2001的安排有錯誤

(6) 基於上述(4)及(5)理由，申請及要求以此申請取代申索編號LDPD 2844/2001(由「小額錢債審裁處」SCTC38831/2001轉遞)”

3.由申請人的申請通知書可見，申請人並不是申請新租賃；而法例上，申請人身為業主亦無權根據《業主與租客(綜合)條例》("該條例")申請新租賃，因為該條例只賦予租客申請新租賃的權力。

4.因此，在聆訊開始時，本席要求申請人的代表葉鳳玲女士澄清申請人的申請。葉女士向本席表示申請人的申請其實是要求土地審裁處推翻申請人與答辯人所簽訂的租約中的兩個月通知終止租約權的有效性；而在葉女士的書面陳詞(即證物編號“A1”)中，葉女士提出申請人的要求如下：-

“(4) 由於被告人劉永聰曾於2001年3月30日LDNT462/2000 REVIEW HEARING中提及他於簽署此租約當時已知道簽署此租約時已知這退租權並無法律效用(內容記載於當日聆訊時的錄音帶及謄本真本)，所以推翻此租約中的「兩年租約期」，並償有關損失，理由如下：-

(A) 答辯人於簽署租約時，存心欺騙

(B) 相方於簽約時並無共識

(C) 答辯人於收到申請人2000年9月14日給予答辯人之CR101後亦以CR102回覆，足以證明答辯人心知該租約內的「2年」租賃期無效，所以依期回覆

(D) 該退租權直接影響租期，對業主及整份租約均佔相當比重，故足以使申請人將該租約其中「2年」租賃期的法律效用及可效性推翻

(E) 由於同一單位、租約、業主及租客曾先後相方以不同法律依據申索，本人申請及要求本案判決的獨立性，因LDNT462/2000及LDPD899/2001判決時的法律依據及憑證並非完整，但其中過程內的證據及判案結果，在這申請，只作為此申請的證物，例如：-

(a) LDNT462/2000 REVIEW HEARING的錄音片段

(b) LDPD899/2001判案書內第7項指出2個月的租約終止通知期並未符合[業主與租客(綜合)條例]的規定，足以證明申請人與答辯人所簽的租約內業主所附予的2固月退租權真正無法律效用，而此退租權對申請人及整份租約來說是相當重要，故推翻「2年」租賃期的法律效用”

5.葉女士提出申請人所要求的賠償是由2001年3月15日，即租約到期日，計至2001年12月19日，即退租日，的巿值租金與租約租金的差異。申請人曾就此在小額錢債審裁處案件編號SCTC38831/2001中，提出有關申索，但該案件已由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處在案件編號LDPD2844/2001中處理。根據葉女士所述，轉介的原因是因為小額錢債審裁處認為巿值租金應由土地審裁處判決。但由於申請人的申請並不是收樓案件，申請人要求以本案取代案件編號LDPD2844/2001。

6.此外，葉女士亦表明申請人這次申請並不是要推翻案件編號LDNT462/2000及LDPD899/2001中的判決，而是要本席根據不同證供作出獨立的裁決。

7.經葉女士解釋後，很明顯申請人的申請並不是根據該條例申請新租賃，而是要推翻與答辯人之間的租約或租約上的條款及追討索償。這些都是根據普通法而提出的申索。土地審裁處對於這些普通法下的申索並無任何司法管轄權。土地審裁處亦不能就申請人的申請去評估巿值租金，因為申請人的申請並不是新租賃的申請。

8.至於申請人在申請通知書上要求本席確認申請人2000年9月14日給予答辯人之CR101表格及答辯人回覆之CR102表格的法律效用及可效性及就此作出獨立判決，這些案情都已經在案件編號LDNT462/2000及LDPD899/2001中審理完畢。本席無權根據不同證供再作出裁決或推翻這兩宗案件的判決。如果申請人對這些判決不服，理應上訴到上訴庭，而不是要求土地審裁處另外一位法官再行審理。

9.本席亦無權下令將此案代替案件編號LDPD2844/2001。如果在該案件中的申請通知書上，有任何出錯的地方，申請人應該提出修改該案件中的申請通知書，而不是再入禀新案。

10.基於上述理由，本席裁定申請人的申請並不是土地審裁處司法管轄權內可以審理的申請。

11.葉女士提出如果土地審裁處裁定無司法管轄權審理申請人的申請，則申請人要求將此案轉介至其他有關法庭、司法機構或小額錢債審裁處處理。但根據《土地審裁處條例》第8A條，本席只有權將案件轉介原訟法庭或區域法院處理。本席並無權力將案件轉介到小額錢債審裁處處理。由於申請人申索賠償的金額少於50,000元，此案並不適宜轉介到原訟法庭或區域法院。再者，申請人已經在小額錢債審裁處案件編號SCTC38831/2001中進行申索，而該案件已轉介到土地審裁處案件編號LDPD2844/2001中處理。該案件現時只是無限期押後，還未審理完畢，申請人理應申請撤回該案件，而從新再到小額錢債審裁處入禀；或者，如果申請人對小額錢債審裁處轉介的命令不服，可以申請上訴推翻轉介的命令，如果申請人上訴得直的話，案件編號LDPD2844/2001便會發還小額錢債審裁處繼續聆訊。因此，本席不會將此案轉介其他法院處理。

12.基於上述理由，本席頒令將本案之申請撤銷。

13.有關訟費方面，由於申請人的申請被撤銷，申請人應該負責答辯人的訟費。不過答辯人的代表律師要求申請人支付的訟費要以彌償基準計算，本席則不認同。本席認為申請人這次的申請是基於申請人或其代表對土地審裁處的司法管轄權及程序不認識，而並非刻意濫用司法程序。因此，本席認為這次訟費應以一般的基準，即對訟當事人基準，來釐定。

14.因此，本席頒發臨時訟費命令：申請人須支付答辯人這次申請的訟費，以對訟當事人基準釐定，如果雙方未能就數額達成恊議，則由法庭釐定。如果與訟任何一方在14天內不就此項臨時訟費命令提出申請，則此項命令作實。

申請人：由葉鳳玲女士代表。

答辯人：由Au Yeung, Cheng, Ho & Tin律師行HO Kwok-wai, Ivan律師代表。