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LDBM000173/2000

LDBM 173/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理條例申請編號2000年第173宗

	顏偉國	申請人

	訴

	何蘭	第一答辯人
	嘉都大廈業主立案法團	第二答辯人

主審法官：唐文暫委法官

宣判日期：2000年9月5日

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判決書

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（一）背景：

1. 本案之申請人為顏偉國，他是九龍亞皆老街116號嘉都大廈4/F D室之業主，在審訊中他由梁世傑代表，申請人通過本案要求法庭頒令，使本案原本的唯一答辯人何蘭召開業主大會，以表决一封由他與另外10名同一所大厦的業主所聯署的信件 [証物A2 （第一頁）]內所列的3項提案，經本席向申請人代表指出他申請書內單單控訴作為該大厦業主立案法團主席的何蘭女士有欠妥善後，申請人要求將立案法團加入成為答辯人之一，答辯人之代表彭浩祥沒有反對，所以本席批準有關的申請，將何蘭列做第一答辯人而立案法團則列作第二答辯人。

（二） 申請人的理據

2. 申請人所持的理據是，他與其他10名業主，就大厦的管理問題以申請人証物A（2）（第一頁）的形式，有效地送達第一答辯人，而第一答辯人，沒有依照香港法例第344章附表3第1條第2節之規定在14日內召開業主大會，去就該証物內的3項提案進行表决，所以法團的主席違反了該節內之規定，故此申請人要求法庭頒令要法團及法團主席按附表3第1條第2節之規定，召開業主大會並對有關的提案進行表决。

3. 而就法團於2000年6月9日所發出的一份通告所召開並於2000年6月29日所舉行的業主大會的會議內容，申請人認為並不是他與另外10名業主所要求進行表决的事項，所以申請人及其他聯署的業主均沒有出席有關的業主大會，但申請人對有關於2000年6月29日所開的業主大會的合法性沒有質疑。

（三）兩名答辯人的論據

4. 本案兩名答辯人所持的答辯論據是一致的，即他們就第一答辯人於2000年4月尾及5月2日收到申請人証物A（2）（第一頁）之聯署信沒有爭議，他們也不爭議該信的確有超過百份之5業權的業主簽署，故該信符合法例第344章第3附表第1條第2節之規定，但答辯人辯稱該節中“召開＂的意思，僅是指主席需要着手部署有關開會的安排而不是要主席真正完成有關的會議，或是正式發出召開會議的通知，故第一及第二答辯人均沒有違反該節之規定。

5. 再者，兩名答辯人亦作供稱有關主席及法團已經由於上任主席作出了許多不負責任的行為，所以現行要處理大厦管理的項目非常多，而他們就已在收到有關的聯署信後，便即着手部署開業主大會的工作，如開管理委員會，訂用塲地及就本案發出表格7言明法團將會召開有關的業主大會去討論有關的議題，但該等聯署的業主郤沒有出席有關的業主大會，申請人更繼續在本審裁處向答辯人提出申請，浪費納稅人金錢及法團的資源，所以要求本席頒令申請人敗訴。

（四） 本席就本案中所爭議的事項的裁决

(甲) 就第一答辯人，是否沒有在法定的14天內根據建築物管理條列第3附表第1條第2節去召開有關業主大會的裁决。

6. 本席認為“召開＂一辭當然不是指正式進行有關的會議，因為附表3第2條第1節規定有關的開會通知，必須有不少於14天的通知期，故“召開＂一辭，只能極其量指發出開會的通告，但有沒有可能“召開＂只是兩名答辯人所說為開會進行籌備的工作呢？本席認為這個解釋也不能接受，理由是如果這個解釋屬實則有關14天的要求便形同虛設，要知道一個人在腦海中盤算如何去部署開業主大會也可以算是準備工作的一部份，如果主席在收到不少於5%業權的業主的要求後，只需要在14天內想一想要怎樣開會或與他人商量一下怎樣開會，則在第3附表中第1條第2節的規定便會形同虛設，再也起不到對主席或法團的監督作用，故本席裁定該節中“召開＂的法定解釋為主席必須在收到有關的要求後，在14天內公佈同表中第2條第2節中所包括的事項即：

(a) 會議日期、時間及地點；

(b) 將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。

而該等事項必須包括該不少於5%業權業主所指明的事宜。

7. 在本案中有關的通知是在2000年6月9日發出的，［見答辯人証物R（3）（6）］這離開與答辯人收到通知的日期即4月尾到5月2日已超過了一個月，所以本席裁定第一答辯人在技術上的確違反了香港法例第344章建築物管理條例第3附表第1條第2節之規定，即她並沒有在收到該等不少於5%的業主的要求後，在14天內就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。

(乙) 就第一答辯人於2000年6月9日所發出的開會告示與在2000年6月29日所開的業主大會是否已處理了在申請人與另外10名業主的聯署信中所指明的事宜的裁决。

8. 首先，申請人與另外10名業主所指明的事宜，可見於申請人証物A2 （第一頁）之中，而在答辯人發給業主的開會通告中所列明在大會中所會討論及表决的事宜，則列於答辯人証物R（3）（6）中，有關的內容，本席不再在此重覆，本席認為要解决此等爭議，關鍵是究竟第3附表第1條第2節中“就業主所指明的事宜召開法團的業主大會＂是否等同該等不少於5%業權的業主，可以要求法團在隻字不漏的情況下將他們所要求要付諸表决的項目，提交業主大會進行表决，本席就此個問題，曾按整個建築物管理條例的各個環節及附表進行反覆思考，本席發覺整個條例，均是致力在大厦管理人或法團的管理權力與個別小業主的權益之間取得一個平衡，使大厦的管理人能對大厦作有效的管理而小業主則仍能使其權益得到適當的保護，但小業主的權益不是絕對的，故有關附表3中明文規定了業主大會的召開，是由管理委員會或主席進行，而第3附表第3節亦有規定在法團業主大會進行期間，除了條例內第10條第1節中的規定關於法案“更改名稱”的事宜外，在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項，均由業主投票表决，以多數票决定，只要業主大會有足夠的法定人數，除了改名事宜外，業主大會有權决定一切在會上所提出的議案。因此本席最後裁定在第3附表第1條第1節不少於5%業主的權力，僅限於有權要求管理委員會主席去召開業主大會，就他們所指定的事項進行討論，而主席是沒有責任就他們所提的議案隻字不漏地列入業主大會的表决項目中，理由是倘若在有法定人數的業主大會進行時，在經過對該不小於5%業主所提有關事項進行討論後，業主大會可以通過任何與更改法團名稱無關的議案，而本席就第一答辯人的証供及辯方証物R（3）（9）中的會議紀錄看到，業主大會已就申請人及另外10名業主於4月27日所提的要求中“所指明的事宜”進行討論，亦有就個別的事項進行投票並已獲得有效的結果。為此，本席現在裁定，即使第一答辯人曾經技術性地違反了第3附表第1條第2節之規定沒有在14天內召開有關的業主大會，但她卻在稍後的時間，即在6月9日召開有關的大會，而在6月29日並就有關業主所指的事宜進行了合法的討論及表决，所以本席拒絕接受申請人的要求向答辯人頒令，要她再一次召開有關的大會。

(五) 堂費

9. 鍳於本席前面的裁决申請人與兩名答辯人可謂各有輸贏，即第一答辯人的確是犯了技術錯誤，沒有在限期內召開業主大會，但申請人在得知6月29日會召開業主大會討論有關的事宜之時，卻選擇在有關的大會缺席而繼續在本署進行訴訟，實有濫用司法程序之嫌。所以本席現在宣判，本案的與訟各方，需自付堂費。