合安管理有限公司以宏福苑業主立案法團管理委員會主席的身分擔任宏福苑業主立案法團管理人 對 宏福苑所有業主

[Chinese Translation － 中譯本]

LDBM 74/2026

[2026] HKLdT 35

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2026年第74宗

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判案書

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I.  引言

1.申請人以宏福苑（「宏福苑」）業主立案法團（該「法團」）管理委員會主席的身分擔任宏福苑業主立案法團的管理人，並於2026年5月13日，身為該法團管理人，根據《建築物管理條例》（第344章）（「《建築物管理條例》」）提交申請通知書（該「申請通知書」），尋求法庭作出以下命令：——

(1)  延展申請人發出會議通知的時限：將申請人因應於2026年4月29日收到由宏福苑不少於5% 的業主提出的據稱書面要求（「據稱書面要求」），就召開宏福苑法團業主大會之事宜發出會議通知的時限，從《建築物管理條例》附表3第1(2)段規定的14天內（即2026年5月13日），延展至本審裁處認為合適的日期（「濟助(1)」）；

(2)  延展申請人舉行業主大會的時限；將申請人因應於2026年4月29日收到據稱書面要求後須舉行宏福苑法團業主大會的時限，從《建築物管理條例》附表3第1(2)段規定的45天內（即2026年6月13日），延展至本審裁處認為合適的日期（「濟助(2)」）；及

(3)  （如自2025年11月26日宏福苑發生火災後，《建築物管理條例》附表3第2(1A)段所規定的送達方式已不切實可行及／或不再有效）就向宏福苑業主送達會議通知一事，作出有關替代辦法的指示（「濟助(3)」）。

2.申請通知書列舉了兩項法律問題交由審裁處裁定：——

(1)  鑑於本案的特殊情況，審裁處應否延展期限，讓申請人在法定時限過後召開及舉行會議（「問題(1)」）；及

(2)  如自2025年11月26日宏福苑發生火災（該「火災」）後，《建築物管理條例》附表3第2(1A)段所規定的送達方式已不切實可行及／或不再有效，審裁處應否就向宏福苑業主送達會議通知一事作出有關替代辦法的指示（「問題(2)」）。

3.問題(1) 與上文濟助(1) 及 (2)相關，涉及審裁處延展時限的司法管轄權。問題(2) 與濟助(3)相關，涉及審裁處命令以替代方式發出會議通知的司法管轄權。

4.2026年5月15日，申請人根據《土地審裁處規則》（第17A章）第7、8及9條規則提交單方面傳票（該「單方面傳票」），尋求法庭給予許可，將申請通知書及因應替代送達傳票作出的命令，以替代方式送達答辯人，即「宏福苑所有業主」（未指名其中任何一人，但申請人顯然必定知悉要求召開會議的5% 業主的身分）。

5.經檢視文件後，對於審裁處是否具備司法管轄權以授予申請通知書所尋求的任何濟助這一點，本庭是存有疑慮的。審裁處只在具備相關司法管轄權的情況下，方可按情況考慮應否作出該單方面傳票所尋求的替代送達命令。然而，倘若審裁處本來就不具備相關司法管轄權，以致申請通知書顯然注定無果；則假如給予替代送達的許可，並通知「宏福苑所有業主」來到審裁處，但最後僅告訴他們因審裁處不具備司法管轄權之故而須駁回該申請通知書的話，給予許可其實並無實際意義。因此，審裁處於2026年5月21日發出書面指示，下令就該單方面傳票進行實質聆訊，讓申請人處理上述司法管轄權等議題。審裁處亦於書面指示中要求申請人作出陳詞以回應，倘若審裁處認為自身顯然不具備相關司法管轄權，則審裁處應否根據經由《土地審裁處條例》（第17章）（「《土地審裁處條例》」）第10(1)條採納的《高等法院規則》（第4A章）（「《高等法院規則》」）第18號命令第19條規則，主動剔除及駁回該申請通知書。其後，審裁處發出進一步指示，邀請申請人參考多個本席認為與司法管轄權議題相關的案例。

6.申請人由資深大律師潘熙先生帶領大律師阮文躍先生及大律師黃宇逸先生代表。本席在此感謝他們盡力為法庭提供充份協助，並就司法管轄權議題作出全面而詳盡的論述。考慮其陳詞後，本席現頒下判案書。

II.  《土地審裁處規則》（第17A章）第9條規則所指的替代送達

7.根據《土地審裁處規則》（第17A章）第9條： — —

「審裁處如覺得在經過合理的努力後，仍無法——

(a) 按照第7(1)(a)或(b)條完成將文件送達某人；或

(b) 按照第8(a)或(b)條向某人發出通知書，

則審裁處可免除向該人送達文件或通知書，或可根據第7(1)(c)或8(c)條（視屬何情況而定），下令向審裁處認為合適的其他人作出替代送達，或以審裁處認為合適的形式（不論是在報章刊登公告或其他形式）作出替代送達。」

8.雖然並無明文規定須為潛在申索提供理據，然而審裁處處理單方面申請時仍期望單方面申請人至少能簡要地解釋申索的性質。縱使土地審裁處的程序「須在符合秉行公正的原則下，盡量不拘形式進行」：見《土地審裁處條例》第10(5)條，除非有關申索屬由審裁處審理的普通申索種類，否則單方面申請人須向審裁處履行義務，作出全面及坦誠的披露（法院人員對此義務應不感陌生），簡要說明申索的性質及基礎。倘若申索的基礎不明確，審裁處將毫不猶豫就該事宜作積極主動的案件管理，以確保《高等法院規則》第1A號命令第1條規則的基本目標能妥為實現，包括合理地迅速處理案件以及公平分配司法資源。

9.本席認為，申請人藉申請通知書提出的申索並非日常由審裁處審理的普通申索。

III.  申請通知書所尋求的延展時限的司法管轄權

10.本席將首先就濟助(1)和(2)及問題(1)，處理延展時限的司法管轄權事宜。

11.土地審裁處是「法例的產物」，故其權力乃由成文法所授予及定義：見 Dow Corning Asia Ltd v The Hong Kong Land Company Limited 案（土地審裁處租務上訴1982年第9宗，1983年4月12日）。土地審裁處固然具備規管其常規及程序的司法管轄權（即使在這方面，土地審裁處亦需要《土地審裁處條例》第10條賦予權力）；然而，關於其席前訴訟方的實質權利及義務，審裁處並不具備固有司法管轄權。因此，為釐清審裁處所具備的司法管轄權可作出何等實質命令，本席有必要對相關法例條文作出詮釋。

12.有關法例詮釋的法律原則已獲充分確立，本席僅須參看香港特別行政區 對 陳俊傑 案 (2022) 25 HKCFAR 191；終審法院首席法官在該案第10至11段作出解釋如下：——

「10. 法例詮釋的規則已獲充分確立。字詞的解釋要考慮其上下文意和作用。它們應該在開始時在對其上下文意和作用的考慮下被賦予其自然和普通的涵義，而不僅僅是在後來的某個階段，當認為存在歧義時才考慮。目的為本的和根據上下文意的解釋並不意味着可以無視法規中實際使用的詞語。相反，法庭應確定立法機關在法規語言中表達的意圖。正如一再指出，任何人無法賦予條文一個根據其上下文意和作用對法規的語言的理解所不能承載的涵義。

11. 上下文意在此以最廣泛的意義來理解，並包括其他法例條文和一般法律。法例條文的作用可能從條文本身、如法律改革委員會發佈的報告的建議、相關法案的摘要說明或政府負責官員在立法會上對該法案的陳述中可以看出。在某些案件中，查看相關條文的歷史也可能是相關的。」

13.《釋義及通則條例》（第1章）第19條亦有關聯。按該條所載：——

「條例必須當作有補缺去弊的作用，按其真正用意、涵義及精神，並為了最能確保達致其目的而作出公正、廣泛及靈活的釋疑及釋義。」

A.  《建築物管理條例》

14.與本案相關的法例為《建築物管理條例》。根據該條例的詳題，《建築物管理條例》：——

「旨在利便建築物或建築物群的單位的業主成立法團，並就建築物或建築物群的管理以及由此附帶引起或與此相關的事宜而訂定條文。」

15.《建築物管理條例》第45條為法例賦予審裁處的司法管轄權作出定義，該條規定：——

「(1) 審裁處具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。

(2) ……

(3) 除本條例條文另有規定外，本條或附表10所述一切，均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於審裁處，該命令一旦發出，其效力會使任何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利，完全或部分作廢，或被否定或實質上改變。

(4) ……

(5) 在本條及附表10中，所有權權利 (proprietory right) 包括明示或隱含的權利，不論該權利是否為地役權、特許、准許或其他方式所指明者。」（強調後加）

16.就本案目的而言，《建築物管理條例》附表10列出了由審裁處裁決的「指明法律程序」如下：——

「1. 與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。

2. 與公契條款及條文（包括根據第VIA部隱含地納入公契的條款或條文）的釋義及執行有關的法律程序。

……

5. 與涉及 ——

(a) 法團；

(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫；

(c) 經理人；

(d) 第34D(1)條所指的業主委員會；

(e) 租客代表，

的權力及職責的法律問題有關的法律程序……」

17.根據申請通知書，有關召開法團會議的據稱書面要求，是按照《建築物管理條例》附表3（「附表3」）第1(2)段提出的。

18.根據《建築物管理條例》第8(5)條：——

「附表3適用於［在《建築物管理條例》下登記的］法團的會議及會議程序。」

19.附表3與《建築物管理條例》附表7不同；按照《建築物管理條例》34E條，附表7的條文「須隱含地納入」公契內，即原則上變成公契的一部分；而附表3則為規管業主立案法團的「會議及其程序」的獨立法律條文。換言之，列於附表3的權利和義務均屬法定性質。

20.附表3第1及2段訂明：——

「(1) 管理委員會須 ——

(a) 在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；

(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；

(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。

(2) 在不少於5% 的業主提出書面要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會。」

21.附表3的其餘段落接著羅列了有關會議通知、會議過程等多項事宜，當中值得列出的還有附表3第7及第8段：——

「7. 在符合本條例的規定下，法團會議的程序，由法團決定。

8. 如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處，即以本附表為準。」（強調後加）

22.基於上述條文，本席就《建築物管理條例》作出以下結論：——

(1)  誠如其詳題所述，《建築物管理條例》旨在就建築物的管理「訂定」條文。該條例並未提及賦予審裁處司法管轄權，使其得以改變該條例所規定的，有關建築物管理的實質權利及義務。

(2)  《建築物管理條例》賦予審裁處的司法管轄權，其定義由第45條及附表10界定。

(3)  根據第45(3)條，就上述條例賦予審裁處的司法管轄權而言，審裁處並沒有權力對在土地註冊處註冊的文書內所載的任何合約性權利或所有權權利作出實質的改變。儘管條文並未明言，但此權限必定同樣適用於，甚或更為適用於業主所享有的法定權利。問題的切入點必然是：就業主所享有的法定權利而言，除非條文中以明確且毫無歧義的措辭授予此等權力，否則《建築物管理條例》並未賦予審裁處任何司法管轄權，使其得以作出任何實質上的改變。

(4)  根據第8(5)條及附表3，5% 業主提出要求召開業主大會的權利為法定權利。本席認為，此法定權利亦帶有所有權性質，因其為業主擁有的單位和公用地方的所有權權利的一部分。此法定權利的性質屬私有財產。

(5)  附表3第7段明言，除《建築物管理條例》另有規定外，法團會議的程序由法團決定。本席認為，這規定與審裁處或法庭不應輕易干預私人組織內部管理的司法取態是一致的；因為最能就牽涉自身私人權利與義務的私人事務作決定的，是組織的成員，而並非法庭或審裁處。參考案例：Whole Grand Ltd v Bo Fung Building (IO) [2024] 3 HKLRD 725第68段。然而，這並不等於審裁處或法院會袖手旁觀，將私人事宜完全交由私人各方自行處理。審裁處及法庭負有憲制責任，在發生爭議時按法律裁斷權利及義務。基於這些權利和義務，私人各方便可決定如何處理自己的事務。如相關私人事務沒有法律條文規管，在不違反法律的前提下，則由私人各方自行決定如何安排及處理其事務。

23.就本次申請而言，業主要求召開業主大會的權利是法定權利。本席認為，要求召開業主大會是業主的基本實質權利，使業主有機會聚首一堂，得以就其擁有所有權權利及／或他／她本人及其家人居住的建築物的管理、附帶引起的事情及與之相關的事宜（見上文引述的《建築物管理條例》詳題）獲得資訊、作出討論及商議，及／或加以參與及作出決定。要求召開會議的權利，必然包含使會議得以召開並舉行的權利。召開與舉行會議的權利，屬同一事物的兩面。要舉行會議，必先有人召開會議，因此，本席不接受潘先生似乎隱若暗示，指召開會議的權利屬程序性質，而舉行會議的權利屬實質性質。再者，若此等召開與舉行會議的權利要具有實質意義，會議必須在合理時間內召開及舉行；根據附表3第1(2)條，立法機關已決定合理時間為14天內召開會議及45天內舉行會議。換言之，使會議得以在14天及45天的時限內召開及舉行的權利，是這項要求召開會議的基本實質權利的實質内容的一部分。本席認為，變更該時限即等同於變更法例所創設的實質權利。因此，除非條文中以明確且毫無歧義的措辭授予此等權力，否則審裁處根本無從改變這項實質權利。

24.《建築物管理條例》可與《公司條例》（第622章）加以比對，因為業主在建築物擁有的業權份額，某程度上可與公司股東擁有的股份類比：從廣義上理解，兩者均為私人財產的集體擁有權；因此，除其他事宜外，法例亦訂明了私人擁有人可如何就私人財產作出集體決定。《公司條例》第566條訂明，只要有最少5% 的公司成員有此意願，便可要求召開成員大會。該條例第570條則賦予法庭司法管轄權，讓其在「基於任何理由……並非切實可行」的情況下召開、甚至進行成員大會，即實際上亦包括，在「基於任何理由……」於訂明限期內舉行大會「……並非切實可行」的情況下延展時限的司法管轄權。同樣地，就《公司條例》第610條所規定的周年成員大會而言，第610(5)條賦予法庭司法管轄權，可在「因任何理由，認為延長該限期是合適的」情況下延展時限。而根據《建築物管理條例》附表10的相關部分，審裁處只就以下事宜具有司法管轄權：《建築物管理條例》相關條文及相關公契的釋義及執行，及就有關不同人士及實體的權力及職責的法律問題作出裁決。有別於《公司條例》，《建築物管理條例》沒有片言隻語提及時限可以更改，當然也沒有提及審裁處或任何其他法庭具有改變時限的任何司法管轄權。

25.基於上述各項，本席認為顯而易見的是，《建築物管理條例》沒有賦予審裁處任何司法管轄權，使其得以批准申請通知書所尋求的延展時限。

B.  《土地審裁處條例》

26.本席理應檢視的另一條例當是設立土地審裁處的《土地審裁處條例》。《土地審裁處條例》第8條與審裁處的司法管轄權相關，有關條文訂明：——

「…… (5) 審裁處具有根據任何條例（包括附表內指明的任何條例）而歸於審裁處的其他司法管轄權。

(6) ……

(9) 在行使其司法管轄權時，審裁處在授予衡平法或普通法的補救及濟助方面所具有的司法管轄權，與原訟法庭所具有者相同……」

27.《土地審裁處條例》附表內指明的條例正是《建築物管理條例》。因此，第8(5)條及該附表對司法管轄權並沒有任何增補。

28.至於第8(9)條，儘管條文指「衡平法或普通法……，與原訟法庭所具有者相同」，驟眼看來好像賦予審裁處當廣泛的權力，該等權力只是關於補救及濟助方面。這意味著實質權利及義務應先有所斷定，實難以說成第8(9)條賦予審裁處改變實質權利和義務的司法管轄權。

29.潘先生極為依賴《土地審裁處條例》第10(2)(d)(i)條，為正確解釋該條文，本席現引述第10條的以下部分：——

「10. 審裁處的常規及程序

(1) 審裁處可在它認為合適的範圍內，沿用原訟法庭在行使其民事司法管轄權時所採用的常規及程序，而為此目的，審裁處就該等常規及程序，具有與原訟法庭相同的司法管轄權、權力及責任。

(1A) 在不損害第(1)款的一般性的原則下，審裁處在對犯藐視罪者施加處罰方面，具有與原訟法庭相同的司法管轄權、權力及責任。

(2) 在以不損害根據第(1)款歸於審裁處的權力的概括性為原則下，審裁處可 ——

(d) 基於好的因由而將任何條例就以下事項所定的期限延長，不論該期限是否已經屆滿 ——

(i) 任何通知的發出（不論該通知是否與任何法律程序有關）；

(ii) 在任何法律程序中採取任何步驟；

(iii) 在任何法律程序中提交或遞交任何文件。

(3) 終審法院首席法官在諮詢庭長後，可訂立規則，就以下事項訂明條文——」（強調後加）

30.潘先生的陳詞提出以下立論基礎：(1) 第10(2)(d)(i)條中強調的字句（「不論該通知是否與任何法律程序有關」）賦予審裁處司法管轄權，可就任何條例之下審裁處具有司法管轄權的事項延展發出任何通知的時限；(2) 根據附表3召開會議，即發出會議通知；及(3) 因此，審裁處具有司法管轄權延展召開會議的時限。

31.關於立論基礎(1)，《一九八三年土地審裁處（修訂）法案》摘要說明就加入第10(2)(d)(i)條（即其後將法例字眼更改如下）說明：——

「法案第三條［包括加入第10(2)(d)(i)條］規定：該審裁處在頒下關於中期付款及一方不作辯護等之裁決令時，必須依循高院原訟庭之慣例規程辦理，並規定該審裁處有權延展有關期限。」（強調後加）

32.何謂有關期限？潘先生請本席參考土地審裁處法官黃一鳴在 Towerich Limited v Commissioner of Rating and Valuation （LDMP 3/2009，2009年6月15日）一案中的決定，高等法院上訴法庭在 CACV 177/2009 （2010年2月12日）駁回對該決定的上訴，維持原判。在該上訴第10段，上訴法庭副庭長羅傑志指出，第10(2)(d)(i)條「必須與某種屬第37條建議性質或類似性質的事項相關」。在該案中，第37條建議的性質為何？在該案中，申請人根據第10(2)(d)(i)條，申請延展時限，以送達根據《差餉條例》（第116章）（「《差餉條例》」）第37條就2008至2009課税年度作出的《修改估價冊及地租登記冊建議書》。誠如黃法官在其判決第12段所述，根據《差餉條例》，任何人作出根據《差餉條例》第37條的建議後，差餉物業估價署署長須根據第39條發出決定通知書，述明其最終決定，而該名感到受屈人士可隨後根據《差餉條例》第42條向土地審裁處提出上訴。因此，「第37、39及42條是彼此緊密相連的程序條文。若某人未有依循第37條所訂的程序，則不得就第39條所指的決定而根據第42條提出上訴」（該判決第12段）。因此，正如黃法官在其判決第13段正確地指出：——

「……送達建議書與提出上訴，只是同一程序中的不同步驟。歸根究柢，所涉及的爭議只有一個 — — 即有關物業的應課差餉估價。土地審裁處既然具有司法管轄權就此爭議舉行聆訊，當然也具有司法管轄權處理所有與此相關的程序事宜，包括根據第37條送達建議書的時限……只要土地審裁處對第42條的上訴具有司法管轄權，則可援引《土地審裁處條例》第10(2)(d)(i)條，延展在第37條之下送達建議書的時限。」

33.因此，依本席之見，按此推理，延展送達通知時限的司法管轄權，是關乎程序上的通知，儘管該通知未必一定與土地審裁處的任何法律程序有關。該類通知屬程序性質，而非實質性質，亦非實質權利中的實質部分，其作用在於啟動一個程序，以解決爭議或裁定某些實質權利，而該程序可能（但非必然）最終引致在土地審裁處展開法律程序以裁定此等爭議或權利，儘管該通知本身未必一定與土地審裁處任何現有或未來（如有）的法律程序有關。

34.隨後，黃法官在其判決第15段引述了對第10(2)(d)(i)條所作的修訂：——

「法例字眼由『不論是在法律程序展開之前或之後』改為『不論該通知是否與任何法律程序有關』。由此可見，在舊條文下，該通知必須與某項法律程序有關，但在新條文下，已不再有此規定。雖然引入新條文是因應《業主與租客（綜合）條例》（第7章）所引致的若干問題，但條文並未指明僅適用於該條例所涵蓋的情況。因此，立法原意必然是：新條文亦適用於《業主與租客（綜合）條例》以外的其他案件。」

35.該判決並未提及《業主與租客（綜合）條例》（「《業主與租客條例》」）中所謂「若干問題」為何。查考《土地審裁處條例》第10(2)(d)(i)條法例字眼更改的立法沿革，便會發現該修訂是《2002年業主與租客（綜合）（修訂）條例》（「該《修訂條例》」）下的修訂部分，而該《修訂條例》對當時的《業主與租客條例》第IV及第V部作出了大幅修訂。促成該《修訂條例》的《2001年業主與租客（綜合）（修訂）條例草案》立法會參考資料摘要述明：——

「6 . 根據第IV部，業主和租客如未能就新租賃達成協議，雙方可提出申請，終止租賃或要求新租賃。業主與租客之間互通法定文件的時限，也有嚴格規定。土地審裁處亦指出第IV部所訂明的複雜程序及嚴格時限，令審裁處不能純粹按照新租賃申請的實況作出裁定……

7 . 為精簡重訂租賃程序，方便業主與租客達成協議，並賦予土地審裁處酌情權處理一些未能依照法定時限內送達或提交通知書的重訂租賃申請，我們建議－－

(e) 賦權土地審裁處聆訊一些業主或租客未能依照法定時限內送達或提交通知書的個案。如果實施這項建議，任何一方倘因充分理由而未能依照法定時限內送達或提交通知書，土地審裁處也可酌情就該申請作出裁決。」（強調後加）

36.該《修訂條例》旨在修訂《業主與租客條例》第IV及第V部，對第10(2)(d)(i)的修訂乃當時整體立法方案的一部分：——

(1)  當時的《業主與租客條例》第IV部關乎住宅處所的新租賃，載有詳盡條文，涉及如何斷定某租賃是否屬新租賃、如何以指明格式的通知書終止租賃、租客如何以指明格式的通知書要求取得新租賃等事宜。然而，公道地說，該等通知均屬程序性質，因為根據當時《業主與租客條例》第115A(10)條及第117條，租賃的任何一方可向土地審裁處提出申請，要求就該通知所涉事宜作出裁定。

(2)  當時的《業主與租客條例》第V部關乎「租賃（終止租賃通知書）」。第122條訂明終止租賃所需的最短通知期，而第127A條賦予土地審裁處司法管轄權，裁定根據第V部就租金或處所管有權所產生的爭議。第122A條之下的「通知」同樣屬程序性質。至於第122條，公道地說，由於第122條已訂明最短通知期，討論延展發出通知的時限並無意義，故此修訂第10(2)(d)(i)條的本意並非涵蓋此類第122條的終止通知書。

(3)  綜上所述，顯而易見，儘管第10(2)(d)(i)條的法例字眼有所更改，其所擬涵蓋的「通知」均屬程序性質，而非實質性質，亦非實質權利的實質部分。將「不論是在法律程序展開之前或之後」改為「不論該通知是否與任何法律程序有關」，似乎是為處理最終並無展開任何法律程序的情況；在此等情況下，法列字眼若無更改，或可爭辯指第10(2)(d)(i)條並不適用，因為根本並無任何法律程序。然而，此項字眼更替似乎並未將司法管轄權擴展至涵蓋實質權利。

37.回到 Towerich Limited v Commissioner of Rating and Valuation 案，黃法官在第17段繼而引述並遵從 Chan Sik Cheung & ors v Director of Lands 案 [1995] 3 HKC 199，以支持其觀點。

38.Chan Sik Cheung v Director of Lands 案是在第10(2)(d)(i)條的法例字眼作出更改之前審理的。法官認為適宜引用該案，顯示他認為（而本席亦同意）儘管字眼有所更改，該通知的性質維持不變，只是在字眼更改後，不必要有法律程序存在。在 Chan Sik Cheung v Director of Lands 案中，申請人申請延展時限，以根據《前濱及海床（填海工程）條例》（第127章）（「《前濱及海床條例》」）就其在填海期間因蠔排被毀而指稱蒙受的損失，向地政總署署長送達申索通知書。在該案中，土地審裁處法官郭敦禮席前的問題是：審裁處「鑑於《前濱及海床條例》第13條所訂明的時限限制，是否有司法管轄權延展向署長交付［該條例］第12(1)條申索書的時限」（見第202頁A行）。該位原審法官在第202頁A至B行恰當地指出：——

「總括而言，申索必須首先送達署長，只有在雙方未能達成協議的情況下，任何一方才可將申索轉介土地審裁處。」

39.換言之，一如 Towerich Limited v Commissioner of Rating and Valuation 案，以及《業主與租客條例》第IV及第V部所指的通知，上述 Chan Sik Cheung v Director of Lands 案中所涉及的通知，同樣屬於可能（但非必然）最終引致在土地審裁處進行法律程序以裁定基本爭議的通知。

40.郭敦禮法官在 Chan Sik Cheung v Director of Lands 案特別援引了《土地審裁處條例》第10(2)(d)(i)條，裁定審裁處具有司法管轄權延展向地政總署署長送達通知的時限：——

「然而，［第10(2)(d)(i)條］是一項特殊且極為廣泛的權力。首先，其適用範圍不限於《土地審裁處條例》，而是延伸至『任何條例』。其次，其範圍超越狀書及法律程序，涵蓋根據任何條例發出通知，即使在法律程序展開之前亦然。」

41.此附帶意見驟眼看來，似乎指第10(2)(d)(i)條之下的司法管轄權一般而言極為廣泛。然而，如結合上下文意解讀，此附帶意見所指的廣泛權力僅關乎程序性質的通知。因此，潘先生所倚賴的 Towerich Limited v Commissioner of Rating and Valuation 案，以及黃法官所倚賴的 Chan Sik Cheung v Director of Lands 案，均屬涉及程序性質通知的案件，而該等通知可能（但非必然）最終引致在土地審裁處進行法律程序，以就案中須予解決的爭議作出裁斷。依本席理解，該等案例並不支持延展時限的司法管轄權可涵蓋實質權利的說法。

42.事實上，本席對上述案例的解讀，與採用上述第12段有關法例釋義的法律原則，獨立且正確解讀第10(2)(d)(i)條所得出的結果是完全一致的，而本席的觀點亦據此得到支持。首先，第10(1)條是關乎「常規及程序」的。其次，第10(2)條開首以「在以不損害根據第(1)款歸於審裁處的權力的概括性為原則下」作引言，依本席看來，這意味着第10(2)條依然是關於「常規及程序」。第三，雖然本席並未列舉第10條的全文，但第10(1)、(1A)、(3)、(4)、(5)及(6)條均與「常規及程序」相關，因此，在結合上下文意的情況下，第10(2)條亦應與「常規及程序」相關，而不會出現同一條之下某一款的其中一節突然奇怪地與實質權利相關及／或涵蓋實質權利的情況。第四，本席同意審裁處在解釋第10(2)(d)(i)條時，須緊記《釋義及通則條例》第19條規定要以目標為本及靈活的方法釋義，惟倘若此條文僅關乎常規及程序，則不論釋義方法如何靈活，此條文亦只能關乎常規及程序。因此，就潘先生第(1)項立論基礎而言，若其所指僅限於有關程序的通知，本席表示贊同。然而，恕本席直言，若其陳詞進一步主張第10(2)(d)(i)條亦適用於實質權利，本席實在不能苟同。故此，儘管本席對他提出的觀點並無異議—— 即法例修訂的效力不應局限於該修正案制定時所欲處理的弊端（援引 Veale v Scottish Power UK Plc 案 (2026) SC (UKSC) 77第21-23段），但本席認為此論點並未進一步推進其立場，因為就法例釋義而言，第10(2)(d)(i)條所指的「通知」僅限於有關程序的通知。

43.就本案而言，召開會議的通知無論如何都不會導致土地審裁處展開任何程序以裁決任何爭議。一方面，在即將召開並舉行的會議中，可能根本沒有任何需要裁決的爭議。另一方面，現行機制並不容讓土地審裁處就擬召開及舉行的會議議程中的任何爭議作出裁決。因此，該會議通知並非程序性通知。正如本席於上文闡釋，召開及舉行會議的權利是一項實質權利，而時限本身則是該實質權利的一部分。即使假設召開會議等同發出通知，但發出通知本身卻並不屬於程序性質，而是實質權利的一部分。根據對第10(2)(d)(i)條的正確解釋，該條並不適用於此類通知。

44.更根本的問題是，本席並不同意潘先生的第(2)項立論基礎，即根據附表3第1(2)段召開會議便等同發出通知這一點。

45.潘先生引述了顏偉國 訴 何蘭 案（LDBM 173/2000，2000年9月5日）供本席參考。在該案中，暫委法官唐文於判詞第6段就「召開」一詞作出以下解釋：

「本席認為『召開』一辭當然不是指正式進行有關的會議，因為附表3第2條第1節規定有關的開會通知，必須有不少於14天的通知期，故『召開』一辭，只能極其量指發出開會的通告……故本席裁定該節中『召開』的法定解釋為主席必須在收到有關的要求後，在14天內公佈同表中第2條第2節中所包括的事項即：——

(a) 會議日期、時間及地點；

(b) 將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。」（強調後加）

46.潘先生援引此案，希望藉此證明他所提出的「召開等同發出通知」的論點。對於這一點，本席恕難同意：——

(1)  「召開」(convening) 意指「促使聚集」 (cause to come together) ：見 Shackleton on the Law and Practice of Meetings （第16版）第5-01段。雖然發出會議通知肯定是召開會議的行為，但並不能由此推論召開會議只能理解為等同於發出會議通知。

(2)  附表3第2段明確提及須在會議日期至少14天前發出會議通知，這一點清楚顯示「召開會議」（根據附表3第1段，須在收到業主要求後14天內完成）並不一定與「發出會議通知」相同。

(3)  即使在顏偉國 訴 何蘭 案中，原審暫委法官在解釋「召開」時，並未使用「通知」一詞。他使用的詞語是「通告」和「公佈」；本席認為，這是為了避免與「通知」一詞產生任何混淆而作出的有意識且刻意的選擇。

(4)  潘先生請本席參考民政事務總署於2005年10月就《2005年建築物管理（修訂）條例草案》向立法會條例草案委員會提交的一份文件。當時，法例並無就應業主要求召開會議訂明任何時限。因此，曾出現主席雖然召開會議，但並無訂出任何開會時間，或所訂時間極不切實際的情況。該修訂條例草案正是旨在為舉行會議引入時限，以解決此問題。因此，該文件所要處理的問題，並非關於「召開」一詞的涵義。該文件中，民政事務總署援引顏偉國 訴 何蘭 案，以支持其觀點，即「召開」「並非指正式舉行會議，而只是指發出會議通知」（見該文件第4及第11段）。民政事務總署其後於第12段指出：「如把附表3第1(2)段和第2(1)段一併詮釋，我們認為可訂明主席須在接獲業主的要求後14天內發出召開會議的通知，並在28天內（14 + 14 天）舉行會議」（強調後加）。潘先生依據上述內容，陳詞指立法機關顯然採納了「召開」即指發出通知的觀點。恕本席直言，發出通知僅屬「其中一項可行建議」。即使民政事務總署接納，當附表3第1(2)段及第2(1)段一併解讀時，於指定時限內發出通知只是其中一項可行建議，即意味尚可存在其他可行建議。此外，縱然有此民政事務總署文件，立法機關仍認為有需要保留附表3第1段中「召開」一詞，與附表3第2段中「通知」一詞用語不同。在此情況下，本席不接納該文件可適當協助審裁處釋義得出潘先生陳詞所指的效力。

(5)  因此，召開的意思就是召開,當中或包括發出通知，但並不等同於發出通知。本席能想到的另一個召開會議的例子，是由主席安排委員會通過決議，在某特定的日期、時間和地點舉行會議，或由主席指示秘書根據附表3第2段發出通知。

47.姑且不論根據第10(2)(d)(i)條延展時限的司法管轄權並不適用於實質權利這一點，本席並不認為單單因為「召開」可能包括發出通知，第10(2)(d)(i)條便因而適用於「召開」。若說第10(2)(d)(i)條中的「通知」可以涵蓋任何召開會議的方式，那是很奇怪的觀點；同樣地，若說當主席選擇以發出通知作為召開會議的方式時，第10(2)(d)(i)條便適用；而當主席選擇其他方式時，該條便不適用—— 這說法也十分奇怪。本席認為，在恰當地解釋法例的情況下，此等差別待遇根本沒有任何合理依據。

48.總括而言，第10(2)(d)(i)條並不適用於根據附表3第1段召開會議的情況。

49.潘先生認為審裁處具有司法管轄權，可就舉行會議延展時限，其論點乃建基於他先前提出的論點，即審裁處具有司法管轄權，可就召開會議延展時限。簡言之，其陳詞要點是，若說審裁處一方面根據第10(2)(d)(i)條就召開會議延展時限具有司法管轄權，但另一方面卻就舉行會議延展時限沒有隱含或附帶的司法管轄權，這說法是荒謬的；就此，他援引了 R (PACCAR Inc) v Competition Appeal Tribunal 案 [2023] 1 WLR 2594第43段的論述。基於本席認為審裁處並無就召開會議延展時限的司法管轄權，潘先生的陳詞因而於邏輯上無法成立。無論如何，即使審裁處就召開會議延展時限具有司法管轄權，本席也不認為在此情況下，若然審裁處就舉行會議不具延展時限的司法管轄權，便會構成任何荒謬之處，原因是：

(1)  第10(2)(d)(i)條特別提及「通知」，有別於第10(2)(d)(ii)條中指明的「在任何法律程序中的步驟」，也就是說，除通知以外的任何步驟，均必須是法律程序中的步驟；

(2)  舉行會議既不是第10(2)(d)(i)條中的任何「通知」，也不是第10(2)(d)(ii)條中所指的「法律程序中的步驟」；

(3)  若未適當顧及條文於上下文意中的自然及通常涵義（有關上下文意包括「通知」與「法律程序中的步驟」之間的區別），而該等涵義是不可能指向任何此等關於舉行會議延展時限的司法管轄權的話，申請人的立場便會導致條文適用範圍過度擴張。對本席而言，如此過度擴張才是荒謬；及

(4)  關於潘先生陳詞指審裁處具有延展召開會議時限的隱含或附帶司法管轄權，潘先生引述了香港電話有限公司 對 電訊管理局 案 (2005) 8 HKCFAR 337 及Kwong Sin Yee Florence v Cathay Pacific Airways Ltd 案 [2025] 5 HKC 819 以印證其說法。

(a)  就香港電話有限公司 對 電訊管理局 案而言，案中的法律問題是：根據《電訊條例》（第106章），上訴委員會是否具有司法管轄權在上訴待決期間暫緩執行電訊管理局的指示。終審法院裁定，若對《電訊條例》作出恰當的詮釋，該委員會確有此隱含的附帶司法管轄權。本席認為，該案無法與本案相類比。第一，該案涉及的是《電訊條例》；第二，在上訴待決期間暫緩執行的權力，屬規管局方程序的權力，因為若不如此，上訴可能會變得毫無意義，甚至可能導致嚴重後果（見第47段）。

(b)  至於Kwong Sin Yee Florence v Cathay Pacific Airways Ltd 案，其涉及的問題是，區域法院是否具有司法管轄權批予諾里奇藥商濟助(Norwich Pharmacal Relief)。該案的暫委法官裁定，根據對《區域法院條例》（第336章）的正確詮釋，區域法院基於其主要司法管轄權（特別是《區域法院條例》第32條）（見101至102段）而擁有批予該等濟助的隱含附帶司法管轄權，以便一方當事人能夠恰當地擬定其申索。就此案例而言，本席認爲除了一項確立已久的觀點外（即：如正確解釋法例條文可見法例意圖是賦予法院隱含的附屬或附帶司法管轄權，則法院可擁有該司法管轄權），這案例對潘先生根本沒有幫助。

(c)  鑑於第10(2)(d)(i)條（「通知」）與第10(2)(d)(ii)條（「法律程序中的步驟」）之間的對比和區別，本席認為根本不可能採納潘先生的陳詞，作出審裁處具有此等隱含或附帶司法管轄權的裁斷；因為此類隱含或附帶司法管轄權會賦予審裁處延長某一步驟（即舉行會議）時限的權力，但該「步驟」卻並非「法律程序中的步驟」，因而並不符合第10(2)(d)(ii)條的規定。故此，此等隱含或附帶司法管轄權是與上述法定區別的精神相違背的。

50.潘先生的陳詞其實是一體兩面的。有別於發出通知的情況，就着延展舉行會議時限而言，我們無論如何也不能說審裁處具有司法管轄權。因此，若說「既然具有延展發出通知時限的司法管轄權，便必然具有延展舉行會議時限的司法管轄權」，這說法實在荒謬。恕我直言，此乃本末倒置的說法。相反，若採納「並無司法管轄權延展發出會議通知時限」（假設「召開」等同「發出通知」）的法例釋義，便正好與「並無司法管轄權延展舉行會議時限」這一點相互吻合。換言之，就正確的法例釋義而言，在適當考慮上文下理的情況下，可見《土地審裁處條例》根本沒有任何條文賦予審裁處司法管轄權，使其得以延展舉行會議的時限。

51.由於本席認為按正確解釋，審裁處並無延展舉行會議時限的司法管轄權，故即使審裁處具有延展召開會議時限的司法管轄權，濟助(1)也不會產生任何實際意義，因為會議仍須在2026年6月13日舉行，而實際上申請人現在須做的,就是根據附表3第2段發出14天的會議通知；並在此情況下，以發出通知作為召開會議的方式，以便趕及2026年6月13日的期限。如此說來，即使審裁處真的具有司法管轄權，本庭也絕對不會受理第一項濟助。

52.本席接下來須處理潘先生所援引的李志輝 訴 蘇麗珍 案 [2021] HKLdT 37。潘先生以此為例，指審裁處曾在該案中延展舉行業主會議的時限。

53.在該案中，經過一輪爭議後，雙方提交了一份同意傳票，同意在某時限內召開及舉行會議，而相關法律程序其後中止。區域法院法官黃一鳴在雙方同意下批出命令。其後，答辯人向法庭提交傳票，要求延展舉行會議的時限；審裁處批准其藉傳票提出的請求（見該判決第6至7段）。黃一鳴法官在批准傳票請求時，並無援引任何法定條文，但依本席看來，延展時限顯然是根據同意命令而批准的—— 這純粹是審裁處為使申請人能遵守先前的命令而給予時間的司法管轄權，與遵守法定條文無關。原則上，違反相關法定條文已是既定的事實。然而，儘管時限已過，而違反的情況也沒改變，但違反條文本身並不等於無需召開和舉行會議。審裁處命令相關各方召開並舉行會議的做法，不應被視作為讓法定條文獲得遵守或認同違反行為而批准延展時限；反之，此等命令應被視作對於無奈已被違反的法定條文的強制執行。這不僅是技術性問題，更具有實質影響。首先是訟費問題，儘管這取決於審裁處的酌情權，審裁處會在判定訟費時考慮違反規定的原因（例如實際上無法遵守、像李志輝 訴 蘇麗珍 案一樣受疫症影響，又或是故意違規）。此外，實際上可能根本沒有人透過申請來強制執行權利。比如説，委員會與業主之間能夠好好溝通，藉此了解各自的關注點和困難，並由於彼此了解而願意將舉行會議的日期延後。畢竟，在正常情況下（雖然本席明白目前的情況是前所未見的），業主與委員會成員是鄰里關係，他們大抵也希望避免在審裁處對簿公堂。

54.因此，李志輝 訴 蘇麗珍 案對潘先生並無幫助。

55.總而言之，本席認為《土地審裁處條例》顯然沒有賦予審裁處任何司法管轄權，使其得以批准申請通知書所尋求的延展時限。無論如何，即使假設審裁處具有司法管轄權延展召開該會議的時限，鑑於該會議須於2026年6月13日舉行，而審裁處並無司法管轄權延展舉行該會議的時限，基於上文第51段所述理由，審裁處肯定不會受理申請所述的濟助(1)。」

C.  《釋義及通則條例》第72條

56.因茲事體大，為審慎及完整故，本席亦查閱了《釋義及通則條例》第72條有關法庭延展時間的內容。

57.《釋義及通則條例》第72條訂明：——

「凡條例訂明任何作為或程序須在一段時間內作出或辦理，並給予法庭、公共機構、公職人員或其他主管當局延展該段時間的權力，則即使延展所訂明時間的申請是在該段時間屆滿後才提出，該法庭、公共機構、公職人員或其他主管當局仍可行使該權力。」 （強調後加）

58.此條例適用的其中一個先決條件，是「給予」延展時間的「權力」。由於本席裁定法例並沒有給予審裁處延展時間的權力，此條文並不適用。

D.  結論

59.據本席所知，沒有其他法定條文可引申出任何論據，指審裁處有司法管轄權按申請通知書的要求延展時限。

60.基於上述理由，本席的結論是審裁處顯然沒有司法管轄權延展附表3第1(2)段所指明的時限。

IV.  以替代方式發出會議通知的司法管轄權

A.  《建築物管理條例》

61.有關命令以替代方式發出會議通知的司法管轄權（涉及濟助(3) 及問題(2)），本席首先列出附表3第2(1A)段。該條文規定：——

「會議通知可藉以下方式發出 ——

(a) 面交業主或租客代表（如有的話）；或

(b) 按業主或租客代表（如有的話）最後為人所知的地址郵寄給他；或

(c) 留在業主或租客代表（如有的話）的單位內或放入為該單位而設的信箱內。」（強調後加）

62.亦值得列出的是緊接第2(1A)段的第2(2)段：——

「秘書亦須在法團會議日期至少14天前，在建築物的顯眼處展示會議通知。」（強調後加）

63.依本席看，第2(1A)段中的「可」字（相對於第2(2)段中的「須」字）具有指示性及准許性，意指通知可以訂明方式發出，但亦可以其他方式發出。本席認為，發出通知的目的在於使業主知悉將舉行會議。因此，只要發出通知的方式能有效達到此目的，該通知應屬有效。

64.然而，可以其他方式發出通知，並不必然意味著審裁處具有如潘先生所指的命令以替代方式發出通知的司法管轄權。

65.潘先生就這方面的陳詞，可概述如下：——

(1)  根據《土地審裁處條例》第10(1)條，審裁處在法定上繼承了原訟法庭的固有司法管轄權，參見區域法院法官黃敬華（當時官階）在創啓有限公司 訴 悅龍置業有限公司 [2018] 2 HKLRD 83 第40段所述；

(2)  在 Hong Kong Bar Association v Norman Persaud 案，HCMP 389/1987，1993年12月10日，上訴法庭在第10頁裁定：「儘管［《法律執業者條例》（第159章）］並無提及替代送達，本庭在諸如本案的情況下具有作出此命令的固有司法管轄權」；及

(3)  附表3第2(1A)段中的「可」字，指出可以有其他發出通知的方式。

66.就立論基礎(1)而言，本席同意審裁處就其常規及程序方面具有如原訟法庭的司法管轄權，正如《土地審裁處條例》第10(1)條所載。創啓有限公司 訴 悅龍置業有限公司 案涉及撤銷中止訴訟通知書，這屬於審裁處的程序事宜。然而，發出會議通知則不屬於。恕本席直言，立論基礎(1)並不能協助潘先生。

67.此外，本席不接納立論基礎(2)。Hong Kong Bar Association v Norman Persaud 是根據《法律執業者條例》（第159章）對一名大律師進行紀律程序的案件。當時的首席法官就針對該名大律師的某些投訴委任了一個調查委員會。其後，首席法官根據當時《法律執業者條例》第37條安排將此事交由上訴法庭排期聆訊。根據第37(1)條，司法常務官須向大律師發出聆訊通知。大律師指出，通知並沒有根據第37條妥善送達予他。在倒數第二段（第23段），上訴法庭有以下論述：——

「雖然，為符合第37條的規定而言，並沒有需要這樣做。所需文件的副本已留在申請人的辦事處，並藉著在南華早報刊登公告的方式完成替代送達。根據我等的結論，將文件送達至答辯人於1987年2月15日信函中提供的地址，已足以符合條例第37條的規定。他指『並無司法管轄權』作出替代送達命令的陳詞，已成為不相干的議題。然而，我等毫無疑問的是，儘管該條例並無提及替代送達，本庭在諸如本案的情況下具有作出此命令的固有司法管轄權。」（強調後加）

68.潘先生當然極力依賴最後一句。然而：——

(1)  這是沒有任何理據支持的附帶意見。

(2)  該通知是關乎在上訴法庭進行的法律程序。雖然上訴法庭對大律師進行紀律制裁的司法管轄權可說是源自《法律執業者條例》，但規管其本身法律程序（包括聆訊通知）的司法管轄權則有商榷餘地，其很可能是源自《高等法院規則》（第4A章）所載的司法管轄權，該規則容許在適當情況下作出替代送達。再者，高等法院一直具有規管其自身程序的固有司法管轄權，並對法律執業者具有司法監督權。

(3)  這是對《法律執業者條例》的法例釋義。本席看不出《法律執業者條例》與《土地審裁處條例》或《建築物管理條例》之間有任何可比較之處。

(4)  無論如何，本案涉及的通知是會議通知，而非法院或審裁處法律程序的通知。會議通知是實質事宜，是召開及舉行會議的實質權利不可或缺的一部份。本席認為，將本案與該案作任何比擬並不合適。

69.本席看不到有任何法定條文，指審裁處具有司法管轄權命令以任何替代方式發出會議通知。

70.在此前提下，根據《建築物管理條例》，審裁處並沒有司法管轄權命令以任何替代方式發出會議通知。

71.話雖如此，正如本席在上文所述，發出通知的目的在於讓業主知悉有關事宜。評定的標準是該通知是否能讓業主知悉。申請人可採取一切合理方式發出該通知。事實上，在 LDBM 193/2025 案 ([2026] HKLdT 4) 批准委任申請人時，審裁處信納申請人自1974年成立以來的專業經驗（第26至27段），並在第28段接納相關的證據，指在如此特殊情況下，申請人能夠諮詢及通知業主（這必然意味著至少在委任時所作的評核中，申請人能夠聯絡業主）。審裁處特別在第28段指出：

「申請人強調，憑藉合安公司涵蓋法律、會計、工程、物業管理等領域的專業知識和支援網絡，有利於處理該屋苑面對的各類繁苛複雜的工作，並可以為所有業主提供重要資訊與專業意見，使他們能就屋苑的相關事宜作出充分諮詢和知情的選擇。」（強調後加）

72.就此而言，在本席看來，單方面傳票中建議送達申請通知書的方式，即(1) 在報章刊登公告，(2) 在申請人的網站上公布，(3) 發送電郵及 (4) 郵寄至已知地址，似乎都是有效將該會議通知送達業主的方式。惟根據《建築物管理條例》，審裁處並沒有司法管轄權就會議通知的「替代送達」事先批予許可。然而，若在事後就該通知是否已達到目的產生爭議，則屬另一回事，而本申請通知書並不涉及此爭議。

B.  《土地審裁處條例》

73.如上所述，《土地審裁處條例》無助於《建築物管理條例》背景下的申索。

74.至於上文第7段引述的《土地審裁處規則》（第17A章）第9條規則，這規則僅關乎審裁處的文件送達，例如申請通知書及命令，並不適用於根據《建築物管理條例》發出會議通知。

C.  結論

75.據本席所知，沒有其他法定條文可引申出任何論據，指審裁處有司法管轄權命令按申請通知書要求的替代方式發出會議通知。

76.基於上述理由，本席的結論是審裁處顯然沒有司法管轄權命令按申請通知書要求的替代方式發出會議通知。

V.  執行《建築物管理條例》的司法管轄權

77.在聆訊開始時，潘先生接納《建築物管理條例》並沒有賦予審裁處司法管轄權就召開及舉行會議延展時限。雖然如此，聆訊時，潘先生在闡述其論據時指出，《建築物管理條例》附表10第1段賦予審裁處司法管轄權決定應如何執行該條例及當有充分理由時，執行可予以放寬。在此值得再引述附表10第1段：

「與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。」（強調後加）

78.潘先生的陳詞看來是指當考慮到《釋義及通則條例》第19條所要求以目標為本及靈活的釋義方法，及／或加上《土地審裁處條例》第10(2)(d)(i)條時，附表10第1段便賦予審裁處廣泛的司法管轄權決定在特殊情況下，及在證明有充分理由時如何執行《建築物管理條例》的條文。潘先生指出，若要求業主日後向審裁處申請執行召開及舉行會議的權利，而非現在批准申請人延展時限以召開及舉行會議，這是毫無意義的。因此，審裁處應具有批准延展時限的司法管轄權。本席認為，只要仍須依賴第10(2)(d)(i)條，該司法管轄權仍僅限於程序性質的通知。然而，如果潘先生的陳詞是意味著審裁處具有一般司法管轄權，可在證明有充分理由時裁定如何執行《建築物管理條例》的條文，恕本席直言，本席無法接納此等陳詞。正如本席在上文第53段指出，在違反條文後下令舉行會議及允許在較後時間舉行會議，兩者之間是有區別的。就前者而言，違反的情況仍然存在，而審裁處是在執行相關的法定權利；就後者而言，則不存在違反的情況。這些都會涉及訟費及其他方面的影響。潘先生這些陳詞不單對附表3，幾乎更會對《建築物管理條例》下的每一個條文產生深遠的影響，無論是程序性或是實質性。除非有清晰的字句（例如《公司條例》第570條及第610(5)條，無論如何，條文的範圍受規限）表明此效力（依本席看，此效力是如此廣泛，以致不當地或近乎不當地侵奪立法機關的憲制職能），否則審裁處並不具有如此廣泛的司法管轄權。本席在《土地審裁處條例》、《建築物管理條例》或潘先生能夠向本席指出的任何其他法定條文中，均沒有看到此等字句。

VI.  固有司法管轄權

79.為使討論完整，須指出審裁處並無固有司法管轄權，對要求召開會議及發出會議通知的權利作出修改。正如終審法院首席法官李國能（終審法院常任法官陳兆愷及李義均表示贊同）在 Lo Siu Lan & Another v Hong Kong Housing Authority [2005] 2 HKLRD 208第7段中明確指出：

「凡屬法例規管的事宜，法院並無固有司法管轄權修改法例規則。」

VII.  單方面傳票的處置

80.因此，審裁處明顯沒有司法管轄權受理該申請通知書。即使審裁處有司法管轄權受理濟助(1)，基於上文第51段所述的理由，受理濟助(1) 亦不會有任何實際意義。故此，問題 (1) 及問題 (2) 的答案明顯是否定的。在此情況下，本席認為批准單方面傳票中尋求的任何替代送達命令並無意義（且不就送達是否切實可行，以及建議的替代送達是否適當作裁決）。本席駁回該單方面傳票，不作訟費命令。

VIII.  剔除及駁回申請通知書

81.正如本席在上面所述，審裁處有司法管轄權規管其常規及程序。當審裁處注意到某項申索明顯屬於審裁處沒有司法管轄權受理，及／或其不會受理時，審裁處可以並應當主動將其剔除及駁回。這個做法符合並依據《高等法院規則》第18號命令第19條規則、《高等法院規則》第1A號命令所載基本目標，以及《土地審裁處規則》第18條規則，該規則允許審裁處在適當情況下就法律觀點作出決定，以處理有關法律程序。

82.在處理上述單方面傳票時，本席得出的結論是審裁處顯然沒有司法管轄權按申請通知書的要求，延展附表3第1(2)段所指明的時限及命令以替代方式發出會議通知。潘先生指本席不應主動將該申請通知書剔除，因為此舉會剝奪那些支持該申請通知書的業主向法庭陳述的權利。然而，已確立的法律原則是，各方之間的協議並不能賦予司法管轄權。鑑於審裁處一開始便沒有司法管轄權受理該申請通知書，且協議亦不能賦予司法管轄權，任何支持（或反對）即使有幫助，亦作用甚微。無論如何，該申請通知書尚未送達，唯一受剔除影響的一方是申請人自己。正如在開始時，本席就潘先生及其帶領的大律師對本席提供的協助表示感謝時指出，大律師團隊已向本席提供了全面及詳盡的論據。考慮到《高等法院規則》第1A號命令所載的基本目標（包括盡速有效處理案件及公平分配司法資源），以及本席認為審裁處顯然沒有司法管轄權，本席剔除及駁回該申請通知書，不作訟費命令。

IX.  命令

83.因此，本席作出以下命令：——

(1)  駁回單方面傳票，不作訟費命令。

(2)  剔除及駁回申請通知書，不作訟費命令。

84.本席亦命令，若申請人就本判案書向審裁處申請上訴許可，則應在提交上訴許可申請的同時，一併提交詳細的書面陳詞及上訴理據的擬本；而除非另有指示，否則審裁處將根據呈交的文件儘快處理該上訴許可申請。

X.  後記

85.從附表3第1(2)段清楚可見，在不少於5% 的業主提出要求後，若管理委員會主席沒有在收到要求後14天內召開會議，及沒有在收到該要求後45天內舉行業主大會，主席便違反了其在附表3第1(2)段下的責任。本席注意到在申請通知書中，申請人用「據稱」一詞來形容該 5% 業主的要求。聆訊時，潘先生向本席確認，只有一名業主的身份尚未核實，而其他所有業主（已構成 5% 或以上）的身份均已核實，惟須注意的是鑑於缺乏樣本，申請人未能核實相關簽名。無論如何，至少就本法律程序而言，申請人發出申請通知書時，必然已考慮過有關事宜，並發現自己根據附表3有法定責任按要求召開及舉行會議，但亦希望審裁處有司法管轄權可以行使來延展時限及命令替代送達方式。若申請人認為自己不負有這個責任，則本申請通知書便無實際意義，而一般原則是審裁處或法院不會受理純屬討論的申請。

86.鑑於本席已裁定審裁處沒有此司法管轄權，因此至少表面上看，申請人應於2026年5月13日或之前召開會議，並應於2026年6月13日舉行會議，惟須按附表3第2段的規定發出所需的14天會議通知。審裁處認為，為儘量減少任何或任何潛在的違反法定責任情況，申請人應根據附表3的規定儘快按要求召開及舉行會議。召開會議可能存在實際困難，舉行會議亦可能存在實際困難。就此而言，本席注意到一方面，一些據稱是業主的人士（附有支持其業主身份的土地查冊）最近提交了一些反對通知書。通知書中包括了指稱申請人有能力在處理退款及欠款等的各類事宜中整理業主的個人資料，而申請人顯然已成功透過郵件聯絡到相關業主。申請人亦值得讚賞，因為根據其向審裁處提交的證據，申請人在這個前所未有的情況下，已成功整理出1,984個單位中1,601個業主的通訊地址、電話號碼及電郵地址。值得讚賞的還有民政事務總署。據申請人的證據顯示，該署在業主同意的情況下，向［申請人］提供了根據「一戶一社工」系統收集所得的業主聯絡電話。這一切似乎顯示，這些實際困難並非無法克服。另一方面，本席亦注意到審裁處收到數封據稱由宏福苑若干單位的業主或其授權人士發出的信件，支持該申請通知書，理由包括火災後，許多業主忙於應付基本生活所需，而申請人應將其資源集中於處理火災後建築物的善後工作；再者，火災後申請人不可能以訂明方式有效地通知所有業主有關會議。這些理由具實質內容，不能忽視。總而言之，表面看來雙方各自有其實際及合理的顧慮。然而，即使是各方之間的協議，也不能賦予法院或審裁處司法管轄權，更遑論實際困難（或甚至是不可能的事）及顧慮。審裁處必須受法律約束。

87.僅有實際困難不會賦予司法管轄權這事實，可能會不幸地給申請人及部分業主留下印象，認為審裁處拘泥於技術問題，畏縮不前，甚至漠不關心。然而，這個印象與現實並不相符。正如司法機構早於2025年12月10日向公眾發表的聲明[1]，因應火災引致的特殊情況，司法機構在其司法管轄權範圍內主動採取了多項特別措施，以處理與火災相關的事宜。這些措施包括成立一個由高等法院首席法官領導的專責工作小組，成員包括多位法院領導，「在不損害司法公正的前提下」，確保「各級法院」迅速和優先處理與火災有關的法律程序。另一項措施是豁免遺產承辦事宜的表列費用，以及根據個別情況考慮寬減其他法庭服務的費用。鑑於火災悲劇所帶來的即時需要，以及申請人和業主所面對的任何即時實際困難，這些特別措施或許看似遙遠，但這顯示出只要是在其司法管轄權範圍內（強調後加），司法機構一直積極考慮如何在不損害對公眾司法公平公正的前提下，照顧與火災相關的特殊情況，並已準備就緒。

88.最後，本席再次感謝潘大律師、阮大律師及黃大律師的專業及詳盡的協助。

申請人：由薛馮鄺岑律師行轉聘潘熙資深大律師、阮文躍大律師及黃宇逸大律師代表