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LDNT000216/2000
LDNT 216/2000
香港特別行政區土地審裁處
申請編號2000年LDNT第 216宗
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梁淑鈴 |
申請人 |
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訴 |
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Fair York Ltd. |
答辯人 |
主審：盧偉光審裁委員
聆訊日期：2000年9月14日
宣判日期：2000年9月19日
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判 決 書
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1. 申請人是位於香港上環威利麻街2號（4/F）五樓A座（“有關處所”）的已故租客梁崧之代表，而答辯人是該有關處所的業主。有關處所的現行租金為每月5,006.35元，由1998年5月1日開始。
2. 2000年5月2日，申請人代表已故租客梁崧，向一位名叫＂Chan Yat Sang＂的人仕，發出CR103表格（證物A-1），要求對方授予申請人有關處所由2000年12月1日開始的新租賃 。同年6月29日，申請人再發出另一份CR103表格（證物R-4）予對方，要求授予申請人有關處所的新租賃 ，由2001年1月1日開始。
3. 2000年7月4日，申請人以已故租客梁崧之代表的身份，向土地審裁處提出申請，要求授予新租約。
4. 2000年7月18日，答辯人提交反對通知書（表格七）指出：
" The Applicant has failed to comply with the procedure in serving the Respondent any request for a New Tenancy, namely Form CR103 of which the same should have been served not more than 7 nor less than 6 months from the commencement date of the new tenancy."
5. 因此，答辯人要求土地審裁處撤銷申請人的申請。
6. 答辯人上述的反對理由不成立，申請人要求新租賃的生效日期，是在寄出CR103表格後的6-7個月，符合有關條例的規定。
7. 在聆訊時，答辯人加入下列的理由，反對申請人的申請：
（1） 答辯人要求業主給予新租賃的通知書（CR103表格），並不是由現行租賃下的租客所發出，祗是由該租客（即已故梁崧先生）的女兒梁淑鈴代表發出。答辯人指出,根據香港法例第7章《業主與租客（綜合）條例》（＂有關條例＂）第I部第2條（釋義），＂租客＂包括在租客死亡時與租客同住的遺孀，並不包括該租客的女兒。因此，梁淑鈴無法律依據發出該CR103表格，或申請新租賃。
（2） 在該CR103表格上，業主的名稱是一位名叫“Chan Yat Sang"的人士，不是註冊業主 "Fair York Ltd."。答辯人並呈堂土地註冊處的查冊文件（證物R-1），證明Fair York Ltd. 在1997年5月15日成為威利麻街2號整棟樓宇，包括有關處所，的業
主。答辯人指出，申請人雖然在2000年5月已經知悉業主的名稱為 Fair Yok Ltd.，仍故意不在CR103表格上，寫上業主的正確名字。
（3） 申請人曾經先後發出兩份CR103表格予申請人，日期分別為2000年5月1日（證物A-1）及2000年6月29日（證物R-4）。申請人在2000年7月4日，即發出新的CR103表格後 5天，按有關條例第117（1）條申請新租賃，違反該條例第119D（3）(a)條的規定。
8. 對於上述各點，申請人作出回應，須序如後：
（1） 申請人聲稱現行租賃的原租客即她爸爸，已故梁崧先生在未去世前，一直與申請人及申請人的母親在有關處所居住，因此，在申請人的爸爸去世後，申請人可以申請新租賃。
（2） 申請人聲稱新業主購入有關處所後，一直沒有聯絡或通知申請人新業主的名稱與地址。CR103表格上業主的 "Chan Yat Sang"名字及地址是業主每月派往有關處所收取租金支票的業主代表，一位叫＂張太＂的女士告訴申請人的。申請人在2000年7月才收到業主的代表律師的來信，知悉業主的正確名稱為 Fair York Limited。申請人亦到土地註冊處查冊證實這點。
（3） 申請人在2000年5月1日寄出第一份CR103表格後，不獲答辯人接收，被郵局退回。申請人交與上門的郵差該退回的CR103表格郵件，告知郵差該郵件的收信人的姓名與地址無誤。該郵差取回該 CR103表格郵件，並答應會再嘗試送給收信人。及後，申請人担心答辯人收不到第一份CR103表格，在2000年6月29日再寄出第二份CR103表格予答辯人。。
9. 在1998年12月31日有關條例第II部停止生效，由該日開始，有關處所的現行租賃為有關條例的第4部所管轄。
10. 第IV部第117條規定如下：
＂117.租賃的繼續及新租賃的授予
（1） 任何租賃，除非按照本部而終止，否則不得終結；租客在以下情況下，可向土地審裁處申請授予新租賃 ：
(a) 業主已根據第119條發出通知書，終止租賃；或
(b) 租客已根據第119A條要求給予新租賃。
......................。＂
同一部第119A條的規定為：
＂119A. 租客要求給予新租賃
（1） 現行租賃下的租客可要求業主給予新租賃。（參閱CR103表格）
（2） 租客在給予新租賃的要求中所指明的租賃開始日期，須不遲於提出要求後7個月，亦不早於提出要求後6個月：
但該日期不得早於若非有本部的規定，現行租賃會因時間期滿而終結的日期，或本可由租客發出遷出通知書而予以終結的日期。
（3） 租客要求給予新租賃，除非採用指明格式的通知書向業主提出，否則不具效力................。＂
11. 同一部第119D(3)(a)對業主或向審裁處申請授予新租賃，在時間上有下列的限制：
＂119D. 審裁處命令授予新租賃
（1） .....................。
（2） .....................。
（3）（a）在以下情況下，根據第117（1）條提出的申請概不受理──
(i) 業主根據第119條發出通知書後不足2個月，或租客根據第119A條提出要求給予新租賃後不足2 個月（視屬何情況而定），即提出的申請；或
(ii) 業主向租客發出指明格式的通知書，要求租客提出有關申請後超過2個月，才提出的申請；或（參閱CR105表格）＂
12. 因為證據顯示申請人在2000年6月29日發出CR103表格予答辯人的五天後，在2000年7月4日，即向審裁處申請授予新租賃，違反上述有關條例第119D(3)(a)(i) 條的規定，審裁處不得受理申請人的申請。申請人辯稱因不明白法律規定，或誤會對方拒收第一份CR103表格而再寄出第二份CR103表格，或不明白新的CR103表格會取代第一份CR103表格等理由，都不能改變上述這點違反有關條例的事實。
13. 有關處所的現行租賃在1998年12月31日後為關條例第IV部所管轄。因此，答辯人所引述的有關條例第I部第2條內有關＂租客＂一詞的釋義並不適用。
14. 在有關條例第IV部，第5條有下列規定：
＂ (5)(a) 本部所提供的利益與保障，對屬於本部適用的任何租賃而言，亦給予租客去世時與其同住的妻子、丈夫、母親、父親或超過18歲女兒或兒子；同時，就本部而言，提述租客時（本款除外），須當作已包括提述該妻子、丈夫、母親、父親、女兒或兒子在內。
(b) (a)段所述的人，在同一時間只可以有一人有權獲得此等利益與保障；如各人未能達成協議，則審裁處須按其覺得公正及公平的理由指定一人。（由1983年第29號第30條增補）
(c) 本部所提供的利益與保障，不得給予去世的租客的遺產代理人，而即使有任何遺囑或有任何無遺囑繼承法的規 定，亦不得給予（a）段所述有權獲得這些利益或保障的人以外的任何人。（由1984年第40號第32條增補）＂
15. 因為本申請已明顯違反有關條例第119D(3)(a)(i)條的規定，本席認為毋須再廢時研究答辯人提出的其他反對理由，包括申請人有沒有地位代表已故租客提出本申請這個理由。
16. 基於上述的理由，本席撤銷申請人的申請。
申請人：親自應訊。
答辯人：由C.T. Chan & Co., Mr. Y. Chan 代表
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