何慶祥及另一人 訴 謝炳順

HCA007697/1997

HCA 7697/1997

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟1997年第7697號

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主審法官：高等法院原訟法庭法官楊振權

審訊日期：2001年4月23 - 24 日

判案書日期：2001年5月4日

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判案書

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1. 本訴訟源自一張淅江第一銀行支票，編號383027號（以下簡稱該張支票）。

2. 該支票之發票人是被告謝炳順先生（謝先生），受款人是原告何慶祥（何先生）夫婦，支票款額為港幣200,000元。

3. 訴訟雙方無爭議之事實顯示，謝先生經其太太易泳常 女士在1997年2月4日和何先生簽署一分物業臨時買賣合約，同意購買香港大坑徑6號栢園10字樓D室單位（以下簡稱該單位），成交價錢為9,750,000元。有關買賣是透過新利達行地產代理王碧琳進行。該臨時買賣合約訂明臨時訂金200,000元須在簽約時支付；在1997年2月28日簽署正式合約時須再支付775,000元；而樓價餘款8,775,000元則在1997年8月8日完成交易時付清。

4. 該臨時買賣合約亦訂明“如買方不依期簽署正式買賣合約及支付附加訂金，賣方除將買方已付之訂金沒收外，並有權將物業自行出售予他人或作出其他的處理…。"

5. 該支票是用作支付200,000元臨時訂金之用。

6. 1997年2月5日何先生將該支票存入銀行戶口時，支票未能兌現，原因是謝先生已指示淅江第一銀行止付該支票。

7. 謝先生承認經太太購買該物業及以該支票支付臨時訂金200,000元，他亦承認事後指示銀行止付該支票。

8. 謝先生指稱在簽署臨時買賣合約時，地產代理王碧琳曾多次向他及其太太表示該物業面積1450平方呎。在簽署臨時合約當天，王碧琳亦在何先生面前重申該物業建築面積是1450平方呎。何慶祥先生亦曾向謝太表示該物業面積是1450平方呎。

9. 簽署臨時買賣合約後當晚，他閱讀《新報》時發現栢園D座單位面積只有1170平方呎，於是他立即聯絡王碧琳要求她與業主提供該單位面積資料，以供查証及核實。他亦同時向王碧琳表示，在業主未能提供証明資料，顯示該單位面積是1450平方呎前，業主不能將該支票存入銀行過賬。由於他提出之要求未獲王碧琳或業主回應，所以他在1997年2月5日上午，通知銀行停止支付該支票，以免被人蓄意詐騙，蒙受金錢捐失。

10. 本席須指出，支票作為匯票，等同現金。 根據香港法例第19章《匯票條例》第3節，匯票的定義如下：

＂匯票是無條件的書面命令，由一人出具予另一人，並由給予匯票的人簽名，要求該另一人，在有人憑票要求付款時或在某指定時間或可以確定的未來時間，向某指明的人或其指定的人支付或向持票人支付一筆數目確定的款項。＂

11. 發票人發出支票是表示會向受款人無條件支付支票上所列金額。發票人不能強稱支票受某些條件規範及須符合該些條件時，支票才能兌現。

12. 從法理而言，該些條件實屬無效，因為訂立該等條件和支票作為匯票之本質不符。法庭亦不會接納任何和匯票本質不相符之証據令發票人逃避發出支票之法律後果。（見Man Sun Finance （International）Corporation Ltd v Wong Kwan Man [1982] HKLR 146 一案）

13. 謝先生無權在發出該支票後，強制何先生提供証明資料顯示該單位面積是1450平方呎，並以此為條件否則支票不能兌現。

14. 謝先生是根據其太太簽署之臨時買賣合約發出該支票支付臨時訂金。該臨時買賣合約並無列明該物業之面積，更無條款強制賣方須提交資料証明該物業之面積，買方才須支付臨時訂金。

15. 在簽署臨時買賣合約前，謝先生夫婦亦多次查看該單位及同類單位。如他們對該單位面積有任何懷疑或不滿，他們實不應簽署有關合約。他們亦可以在合約內訂明：賣方須先提交該單位面積之証明文件，否則買方無需支付臨時訂金。但該臨時買賣合約並不包括上述條款。

16. 謝先生所持之立場：業主須先提供資料証明該單位之面積，否則他有權停止支付該支票，並無法理依據。

17. 一名發票人，如要解除其發出支票所應負之法律責任，須証明其發出之支票，並無從對方獲得任何代價支持。

18. 如合約一方，根據合約向對方發出支票後，証明對方曾向他作出失實陳述，誘使他簽署有關合約，他有權以該等失實陳述為理據，宣稱有關合約無效，而他亦已行使權利通知對方已撤銷合約，故不受合約條款約束。在上述情况下，他亦能以其發出之支票，並無從對方獲得任何代價支持為理據，解除其對該支票應負之責任。

19. 但要根據上述說法，解除責任，發票人須確立下列數點：-

（一） 對方曾直接或透過其代理人向他作出某些陳述；

（二） 該等陳述屬失實陳述；

（三） 該等失實陳述涉及合約內有關及重要事項，誤導發票人。換句話說，如果對方沒有作出有關之失實陳述，發票人實不會作出訂立有關合約之决定；（見 Balchita Ltd. v. Kam Investment Co. Ltd. [1983] 2 HK C 333 一案）

（四） 該等失實陳述不單涉及合約內有關及重要事項，令合約無效，發票人亦已行使其權利，通知對方，撤銷合約。

20. 証供顯示，地產代理王碧琳女士確曾多次向謝先生夫婦聲稱有關單位建築面積為1450平方呎。地產代理向買方談及物業面積是正常及必須的。代表何先生之藍大律師亦不能提出異議。

21. 雖然在其回應書內，原告一方曾提出在有關之物業交易，王碧琳代表買賣雙方，故其作出關於該單位面積之陳述，不能歸因於賣方。

22. 但有關單位面積之資料，由賣方提供。在這點，本席認同謝先生之看法，王碧琳就該單位面積向謝先生夫婦所作之陳述，是代表何先生作出。

23. 無論如何，何先生亦向法庭承認，他由始至終都認定該單位之面積是1450平方呎。雖然事隔多年，他無確實記憶，但如事發時，有人向他查問該單位之面積時，他必會回應是1450平方呎；如有人聲稱該單位面積是1450平方呎時，他亦絕不會否定該說法。

24. 本席認定物業買賣雙方在討價還價時，都必會談及物業之面積。本席亦裁定不單王碧琳曾向謝先生夫婦表示該單位之面積是1450平方呎，何先生亦曾向他們明示或暗示地作出該陳述。

25. 但聲稱該單位面積是1450平方呎是否屬失實陳述？

26. 資料顯示，栢園在20多年前建成，當時發展商售樓時，並無售樓說明書表明根據發展商，單位之面積是多少。

27. 事發後，從威格斯（香港）有限公司獲得之栢園訂價表內顯示，D座單位面積約1420平方呎。

28. 根據忠誠測量師之報告書，該單位之面積約1439平方呎，計算方法是從建築處所獲得之圖積量度該單位之實用面積後，根據實用率再計算該單位之面積。

29. 忠誠測量師之專家許先生表示，量度圖積得出該單位之實用面積為1180平方呎，以實用率82%計算，該單位之面積為1439平方呎。 82% 之實用率則從栢園其他單位獲得。許先生同意，如從發展商所獲得資料顯示該單位面積是約1420平方呎，他不表異議，亦會在其報告書內列明。

30. 許先生向法庭表明，在香港並無一個公認之計算物業面積方法，不同發展商有不同之處理方法。不同之樓宇之實用率亦不同。其經驗顯示，樓宇實用率之變化幅度由65% 至90% 不等。

31. 在該情况下，當物業買賣過程雙方談及物業面積時，不可能有一個絕對客觀及確實之標準。一般而言雙方都應以發展商所提供之資料為基礎。但該等基礎亦非絕對準確。許先生表示在建築界，計算樓宇面積時，有5% 之分岐是會被接受的。

32. 在本案，發展商訂價表內之資料顯示該單位面積約1420平方呎，忠誠測量師以實用率82% 計算該單位之面積是1439平方呎。如以實用率80% 計算，該單位之面積會是1475平方呎。亦有資料顯示，很多賣樓廣告都表明，同類單位之面積是1450平方呎。

33. 在該情况下，何先生聲稱該單位之面積是1450平方呎，是否構成失實陳述？本席認為答案是否定的。

34. 何先生從未有任何資料顯示該單位之確實面積。他是從上手業主中知悉單位面積1450平方呎。在香港目前情况，談及物業面積時，所提及的只能是約數。本席絕不懷疑何先生之誠信，他由始至終都是忠誠地相信該單位面積是1450平方呎。

35. 不同資料及不同計算方法會令該單位之面積有出入，但考慮到香港之特殊情况，考慮到本案之背景及該單位之歷史，聲稱該單位面積為1450平方呎不構成任何失實陳述。

36. 上述之裁定已足令本席就案件作出裁决。但本席亦希望同時處理案件引發之其他爭議點，希望謝先生能信服案件之裁决。

37. 即使何先生陳述之單位面積和實情有別而其陳述已構成失實陳述，亦不一定表示合約無效及受失實陳述影響的一方有權撤銷合約。

38. 正如上文所述，要令合約無效，有關之失實陳述必須涉及合約內有關及重要事項。

39. 謝先生夫婦聲稱，他們考慮出價975萬元購買該單位時是以該單位面積1450平方呎計算呎價， 他們認為呎價合理，才願意以975萬購買該單位。他們更聲稱如該單位面積只有1420呎，呎價必會提升而他們亦不願意以該提升之呎價購買該單位。

40. 本席已經詳細考慮過他們之証供，本席並不接納該等証供。

41. 在簽署該買賣臨時合約前，謝先生夫婦已多次巡視該單位或同類單位。他們對該單位，包括其面積，亦感滿意。他們考慮價錢時，當然會將單位面積考慮在內。但根據香港目前計算物業面積之情况，本席不信服面積差額19平方呎或30平方呎會左右謝先生夫婦購買該單位之决定。

42. 該單位面積之差額最多約2%，遠低於許先生所稱業界可接受之差額。

43. 本席相信當謝先生夫婦從《新報》廣告知悉該單位面積只有1170平方呎時，他們確實產生懷疑，恐懼受騙。但如果他們知悉該單位之面積是1420平方呎或1439平方呎，他們不會受該些微差額之影響，改變他們購買該單位之决定。

44. 在本案，就算何先生曾向謝先生夫婦就該單位之面積作出失實陳述，該等失實陳述之性質及程度均不會令雙方簽署之臨時買賣合約無效，因為該等陳述不構成誤導謝先生夫婦亦不會改變他們作出訂立合約之决定。

45. 再者，如謝先生認為失實陳述令合約無效，他必須作出决定，撤銷合約，及將其撤銷合約之决定通知對方。如他未有撤銷合約及將該决定通知對方， 則須依照合約履行其責任。（見 Car & Universal Finance Co. Ltd. v Caldwell [1961]1QB 560 一案）

46. 謝先生無權採取 「騎牆態度」，一方面不撤銷合約令合約繼續有效，另一方面拒絕履行合約內其應負之責任，支付200,000元訂金，以圖迫使對方負起合約內並無要求對方應負之責任，向他提供証明該單位面積之資料。

47. 香港法例第284章《失實陳述條例》第3(2)條列明

"凡任何人在別人向他作出並非欺詐地作出的失實陳述後訂立合約，而他是可以失實陳述為理由而有權撤銷合約的，則在該合約引起的法律程序中，如有聲稱指該合約應予撤銷或已遭撤銷，法庭或仲裁人在顧及失實陳述的性質，和顧及若維持合約效力，失實陳述會造成的捐失及撤銷合約對另一方可造成的捐失後，認為合約繼續生效並判給 捐害賠償以代替撤銷合約屬公正的，可宣佈合約繼續生效，並如上所述般判給捐害賠償以代替撤銷合約。＂

48. 即使何先生曾作失實陳述，考慮到事件之背景，失實陳述之性質及程度，本席亦不會裁定有關臨時買賣合約應予撤銷。

49. 本席己經就案件引發之各個問題作出詳細分柝，何先生聲稱該單位面積1450平方呎，不構成失實陳述。

50. 就算該陳述有失實成分，陳述之性質及失實之程度亦不足以令謝先生有權撤銷合約，而謝先生亦從未有表示會撤銷合約及將該决定知會何先生。在該情况下，謝先生無權單方面拒絕履行該臨時買賣合約內之條款，支付200,000元訂金給何先生，謝先生發出之支票，亦有代價支持。

51. 當謝先生通知銀行停止支付該支票，是謝先生拒絕履行合約之重要事項，構成違約行為。在該情况下何先生是有權撤銷合約，向謝先生追討該支票之金額及因謝先生違約而導致之捐失。但由於事後何先生以較高之價錢成功出售該單位，故何先生並沒有因謝先生之違約行為蒙受任何捐失。他亦沒有作出該等索償。但謝先生必須就其發出之支票負責，他所提出的所有免責論點，在法理而言俱不能成立。

52. 本席裁定何先生夫婦向謝先生之索償得直。

53. 謝先生須向原告支付港幣200,000元另加利息。息率為年息8%，由傳訊令狀之日期即1997年7月23日起計。

54. 謝先生亦須支付原告因本訴訟所引起之訟費。如雙方未能就訟費數額達成協議，則訟費數額須由聆案官評定。

55. 上述訟費命令是一個臨時命令，在本判案書頒下後14天作實。如任何一方不滿上述訟費命令，須在14天內提出申請要求法庭就訟費再作裁定。

出席：藍德儀律師 （許林律師行）代表原告人

謝炳順（被告人）無律師代表