陳燕燕 訴 黃森

DCCJ001815/2001

DCCJ1815/2001

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第1815號

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主審法官： 區域法院暫委法官李何禧蓮

審訊日期： 2002年4月22日

判決書日期： 2002年5月 16日

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判決書

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1.本訴訟所涉物業是大南街6號（即太子道西106號）12樓D座連天台（該物業），其應課差餉租值為$71,040。

2．原告申請以下聲明及命令：-

1． 原告為該物業的一位業主，與被告以分權共有（tenancy-in-common）方式，在法律及利益上各佔有該物業的一半業權。

2． 被告需向原告提交自1994年7月至今，所有關於該物業的收益，租金或其他收入的帳目。

3． 原告有權分享該物業的收益、租金或其物收入的一半。

4． 其他賠償。

5． 原告對該物業有留置權。

6． 根據分割條例第6條，出售該物業的命令，及就出售物業命令的指引。

7． 利息。

8． 堂費。

9． 其他濟助。

無爭議事實

3．原告與被告於1989年1月28日，以聯權共有（joint tenancy）形式，購入該物業。

4．雙方共同居住於該物業，直至1994年7月，原告人遷出。

5．被告曾將物業分租於他人。

6．在1997年10月13日，原告經其律師通知被告，該物業持有形式由聯權共有（joint tenancy）改為分權共有，（tenancy-in-common），原告擁有該物業的一半權益。

7．被告為該物業的每月按揭供款。被告已繳付所有供款。

原告案情

8．原告與被告並無結婚，自1988年同居至1994年7月。在1988年，原告曾擁有另一物業並接受被告以繳付租金形式，直接存錢到銀行戶口，作樓宇按揭供款用。後原告出售那物業，以部份所得款項作為訂金，在1989年1月購入大南街6號 12字樓D座連天台。雙方同意以聯權共有形式持有該物業。原告支付部份訂金及有關費用共$126,500。被告也支付了部份訂金及有關費用，共$69,500。另外，雙方協議由被告負責該物業樓宇供款，每期為$6,342。

9．原告負責家中各項開支，包括膳食，雜費等，每月約$4,000。原告稱同居五年期間，被告從來無支付家庭開支，全部由原告以自己的工資獨力承擔。原告於1994年7月離去後，並無為該物業作任何支出。

10．於1997年10月，雙方會面。被告表示願意交還樓價的一半於原告，但須待按揭供款完畢後才進行。

11．2000年，該物業按揭供款完成，被告拒絕歸還該物業的一半樓價。

12．根據分割條例第3（2）條，原告已把有關本申請的文件，送達地政總署署長。對本申請政府表示無意介入。

被告案情

13．被告指1988年在原告名下的物業，實乃以被告的資金購入。為了令原告安心，及節省律師費，被告沒有在那樓宇契約上加上自己的名字。

14．在購入大南街該物業時，也是被告付出全部款項。被告同意以雙方聯權共有方式持有，因當時原告與被告同居，應是一人一半。後來原告離去，被告認為原告因此失去其權益。被告指稱，在購入該物業後，天台曾出租與他人，每月租金供家庭開支，曾非由原告以工資支付。

15．被告稱，現時並無分租於他人。天台只供存放其建築裝修工具之用。

16．被告稱對法律一無所知，但認為原告在1997年所採取的法律行動，以轉換該物業業權，由聯權共有改為分權共有，並無合法地位。

17．被告否認原告現在就該物業有任何權益，但同意在購入物業及登記雙方為業主時，被告的意願是雙方各佔一半業權權益。

判決

18.從文件而言，原告根據土地註冊處紀錄，自1994年1月28日與被告為聯權共有的業主。自1997年10月15日，則為分權共有的業主（文件匣第75至78頁）。無証據顯示原告是以受信托人身份，代被告持有業權。

19.雖然被告指稱購入該物業資金皆由被告支付，但並無任何其他証供支持這點。本席不接納被告這証供。

20.原告稱自己出售了另一物業，以售價所得支付大南街該物業部份訂金及費用（文件匣第37頁：臨時買賣合約，第43頁：購買本票申請表僱客通知書，第42頁：收據）。本席接納呈堂文件足以支持原告証供，並以此為本案事實。

21.被告承認原告在與其同居期間確有工作，但指其工資不足以支付家庭開支，但就此並無任何証據。

22.本席接納為本案事實：原告就該物業支付了訂金$62,000；雜項支出部份：$64,500，共$126,500。另由1989至1994年雙方同居期間家庭開支每月約$4,000，即約$240,000。各數合共為約$366,500。

23.本席接納為本案事實：被告確是為該物業支付了訂金$5,000；雜項支出部份$64,500；及144期供款，第1至143期每期$6,342，最後一期為$6,329.82，合共$982,735.82。

24.雙方為該物業及其他支出合計總付出金額為$1,349,235.82。若以對比雙方總付出數額計算，原告所付出約佔27%，而被告所付出約佔73%。

25.被告同意在購入該物業時，他的原意是希望日後與原告結婚及生兒育女，所以認為雙方應各佔一半業權。因此，業權以原告及被告聯權共有形式登記為業主。

26.原告則指出，因雙方關係已形同夫婦，且有協議由被告負責日後按揭供款，所以加上被告為業主。

27.本席接納於購入該物業時，原告及被告都同意，雙方都擁有該物業業權。

28.原告承認，自1994年7月遷出之後，並無再為該物業作任何付款。換言之，從當時開始，被告獨自承擔所有支出，包括保險、差餉、地租、管理及維修費等雜項開支（文件匣第119至121頁）。

29.被告呈堂文件包括兩張租約，顯示該物業其中兩房間，於1999年至2001年，曾分租與兩位人士，月租共$5,800（文件匣第131及132頁），即總收為$139,200。被告指其後已沒有長期分租客。對此，並無任何証據推翻被告供詞，本席接納為本案事實。

30.原告同意，就租金收入而言，毋須作雙方各佔一半的仔細分攤。

31.衡量各呈堂文件及有關証供後，本席裁定，若以該等租金收入以抵消原告離開後至今的各雜項開支，應無多少盈餘可作分攤。

32.雙方現時已斷絕所有關係，並無和平解決利益問題之餘地。

33.原告堅決要取回一半權益，被告則認為自己擁有全部業權。

34.就現在情況，將該物業分割不會對所有有權益者有利。

命令

35.綜合有關証供，本席裁定雙方現時就該物業業權權益分配如下：

原告佔百份之二十七（27%）

被告佔百份之七十三（73%）

36.就收益分攤一事，本席不作任何命令。

37.根據分割條例第6條，作出將該物業出售的命令。

38.就出售命令的指引如下：

1. 該物業的全部或部分可用公開拍賣或投標或私人協議方式出

售，底價為HK$930,000（港幣九十三萬元正），原告人須在拍賣

商或測計師或其他專業人士協助下安排售樓事宜；

2. 雙方可隨時於拍賣日、投標日或簽立私人協議日期之前的一個

月內向法庭申請更改底價。

3. 拍賣須於本命令發出後的3個月內舉行。

4. 原告人律師可全權處理售樓事宜。

5. 訴訟各方可自由在拍賣中出價競投該物業。

6. 原告人和被告人須於物業售出後辦理一切所需事宜和簽

立一切所需文件，使該物業歸屬買家或該等買家，其繼承

人或他們的繼承人。若原告人或被告人未能照辦上述事項，

區域法院司法常務官或司法常務官委任的其他人士可獲授

權代原告人和被告人簽立所有物業轉易文件；

7. 出售該物業所得的淨收益須支付予原告人律師（作為款項保存

人），並按下列優先次序運用：

(a) 支付所有到期應繳並影響這物業的政府地租、差

餉 、稅項及其他支出；

(b) 支付所有與出售該物業有關的合理及合法費用、收

費和開支；

(c) 在符合下文第8(a)及(b)段的規定下，支付27%款

額予原告人，73%款額予被告人。

8. (a) 若原告人及/或被告人在該物業或其部分的權益受制於可經

付款而解除的產權負擔，上文所指可以全權處理本命令所述售樓事

宜的律師，有權在緊接完成本命令所指的樓宇買賣之前隨時解除該

產權負擔，而解除產權負擔所須付的款項和有關費用，可從須承擔

該產權負擔的共同業主的應得售樓收益中扣除。

(b) 若原告人或被告人成為該物業的買家，他便有權以其

應得的售樓淨收益來完全抵銷該物業買入價的款項。

9. 訴訟各方須於本命令送達後的14日內，交出其管有的全部業

權契據和文件，和採取一切所需步驟確保上述與該物業有關的業權

契據和文件交付予上文所指可全權處理售樓事宜的律師，並須竭盡

所能向處理售樓事宜的律師及/或買家的律師提供其所需的進一步

資料和文件，以回應所有關於業權的請求。

10. 訴訟各方須於出售該物業的交易完成後，將該物業的空置管有

權交予買家，並且採取一切所需步驟確保該物業的空置管有權能交

予買家。

11. 雙方可隨時向法庭申請指示。

39.暫准命令被告人須負責原告人在本案中百分之五十的訟費。如雙方未能就訟費達成協議，則須由法庭評估。除非另有命令，此暫准命令於二十一天之後成為絕對命令。

出席人士

歐陽、鄭、何、田律師事務所委派雷健文大律師代表原告人

被告人黃森，無律師代表，親自出庭應訊