鄺其安 訴 Dah Sing Property Agency Ltd.

LDNT000354/2001

LDNT Nos. 354 and 355 OF 2001
（合併案件）

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第354號

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香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第355號

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主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年5月17日

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判 案 書

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1．2002年1月30日，本席將LDNT 354/2001及LDNT 355/2001合併審理。

2.答辯人是九龍衙前圍道68號二樓 (1/F) 的業主；溫耀菠及鄺其安分別是二樓部份的租客。由於與訟各方對新租賃的範圍有所爭議，故此他們對新租賃的租金不能達成協議。

3．LDNT 354/2001

答辯人黎周國媚指處所業主是她的大伯Y. S. Lai。答辯人是替業主處理處所租務的公司。在1974年，她曾前往處所6至7次，當時業主接到政府對處所發出的維修令。她指從建築商（大生建築公司）於 1974年7月17日發出的估價單可証明2樓是“騎樓”，亦即露台。在2001年11月前消防署告訴她“露台有僭建物”。鄺其安的處所正是建在露台的一部份。本席的權力並不是決定有關處所那一部份是違章的建築。如真有違反法例的事，該事應在具有司法管理權的法院裁決。本席祇能對租賃地方範圍的爭議作出裁決。

3.1代表鄺其安的雷映霞女士在申請通知書指業主出租的地方是弍樓的騎樓及閣仔。她現年是50歲，在1970年結婚。在結婚後她搬進處所。最近數年她與家人已沒有在處所居住。在閣仔對下的廳（証物R4、R5及T1有“X”顯示之處）是她與家人進餐的地方，她的兒女在廳做功課。在廳上的閣仔在她們住之前已存在。

3.2在2002年3月19日，她說廳從來都是沒有門的，但在2002年5月2日，她說在1968年暴動時女業主將廳的門拆去。因為暴動很 亂，基於安全理由，女業主將門拆去。如果不將門拆去，走動便會很 危險。暴動是在1967年發生，而不是在1968年發生的。本席完全看不到拆去廳的門與安全有甚麼關係。如果真的是有關係，則女業主理應 在暴動過去後把廳的門再裝上。本席不接受她這點証供。

3.3陳海先生是2樓的一個房間的住客。他在上址住了31至 32年。他指廳是公眾地方。他每星期都進入廳數次。本席接受他的証供。

3.4本席裁定廳並不是業主租給鄺其安的地方。決定某地方是否業主租予租客的地方，最重要之點就是租客對該地方是否有獨有管有的權力。在Wing Hing Oil Co. Ltd. 對 Director of Buildings and Lands [1988] HKDCLR 25一案，法庭採納在Street v Mountford [1985] 2 All ER 298一案法庭的下列撮要 :-

"What then is the fundamental right which a tenant has that distinguishes his position from that of a licencee? It is an interest in land as distinct from a personal permission to enter the land and use it for some stipulated purpose or purposes. And how is it to be ascertained whether such an interest in land has been given? By seeing whether the grantee was given a legal right of exclusive possession of the land for a term or from year to year... A right of exclusive possession is secured by the right of the lessee to maintain ejectment, and after entry, trespass...."

如果要証明鄺其安對廳有擁有權，最容易反映這一點的就是在廳與走廊 之間建造一度門，但這裡超過30年都沒有門，而其他租客可以自由進出，明顯不過的事實是廳是公眾的地方。

4．LDNT 355/2001

租客溫耀菠是在1960年出生，出生後已住在處所。他指走廊側的一個“廳”（証物T1第4頁有②所示的地方）是包括在租賃的範圍內。處所是由他父親所租的，而自他的父親去世，他便繼承為租客。他把廳擺放雜物之用。這廳完全沒有任何東西把它與走廊隔開。証物R7清楚顯示它是廳的一部份。本席難以想像如果這地方是業主租給他父 親地方的一部份，他怎樣可以行使獨有管有權！任何租客都可以進出 的地方無可能是租賃地方的一部份。

4.1就訂定租金的証據而言，雷映霞提出候王道29號的處所作為 証據。但她並不清楚這處所的面積有多少平方呎，而這處所已丟空了約 4年的時間，對決定有關處所的租金，這處所的資料是完全沒有價值 的。

4.2在廳之上的閣仔，毫無疑問本席裁定業主有將這部份租予鄺其安。這閣仔的面積是5.8平方米（12.6平方米－6.8平方米）。這閣仔只能用作放東西或睡覺用途。本席將它的租值定為室內面積租值的 1/4，故此在計算租值時鄺其安處所的面積是8.25平方米（6.8平方米＋ 5.8/4平方米）。

4.3在訂定有關處所的租值而言，本席所能依賴的，就祇有由差餉物業估價處提供的租金資料一覽表。該表有以下的內容：

4.4所有參考租金表內的有關處所都是戰後的樓宇，而有關處所是戰前樓宇。本席認為參考處所的租值應給予20%的下調，以反映這分別。除第5參考處所外，所有其它的參考處所都是新租賃。在租出這些處所之前，業主必定會把處所作出維修，以吸引租客。本席不知道維修的款額，故此沿用審裁處的慣例，本席給予 -3% 的租金調整。

4.5如果樓房單位是處於越高的位置，它受到地面的噪音和塵埃污染的程度便越低。如果它是處於越低的位置，它受到該些影響便越 大。就參考處所與有關處所每一樓層高度的差別，本席給予±0.5%的租值的調整。就此差別而言，對6個參考處所，本席分別給予-1%、-1%、-3%、-3%、-0.5%、0%。

4.6在“附註”一欄，參考處所的租金已包括水費、電費、服務費及電話費管理費在內。兩名申請人的租金並不包括這些費用。本席不知道這些費用的款額。本席給予水費及電費10%的調整，服務費或管理費15%的調整。電話費則是5%的調整。在這方面調整分別是-25%、-25%、-15%、-15%、-0%、-20%。

4.7經調整後，有關參考處所的每平方米租值為:-

1. 112.5元 [1,500元×(1―20%―3%―1%―25%)÷6.8]

2. 123.38元 [1,500元×(1―20%―3%―1%―25%)÷6.2]

3. 81.78元 [1,400元×(1―20%―3%―3%―15%)÷10.1]

4. 108.68元 [1,400元×(1―20%―3%―3%―15%)÷7.6]

5. 126.35元 [2,400元×(1―20%―0.5%)÷(8.7＋6.4)]

6. 127.12元 [3,100元×(1―20%―3%―20%)÷13.9]

4.8這6個參考處所每平方米的平均租值是113.30元。鄺其安處所的租金是934.72元 (113.30元×8.25)。本席將此租金定於900元。溫耀菠的租金是929.06元(113.30元×8.2)。本席將此租金定於900元。

5．本席頒佈以下的命令:-

1． LDNT 354/2001一案，答辯人須授予該案的申請人新租 賃兩年，由2002年6月1日起至2004年5月31日止， 每月租金為900元。租賃範圍並不包括廳，但包括廳上的閣仔。其他條款與現行租賃的條款相同；

2． LDNT 355/2001一案，答辯人須授予該案的申請人新租 賃兩年，由2002年6月1日起至2004年5月31日止，每月租金為900元。租賃範圍並不包括申請人所指稱的 “廳”。其他條款與現行租賃的條款相同。

申請人(LDNT 354/2001)：由雷映霞女士代表。（無律師代表）。

申請人(LDNT 355/2001)：親自應訊。（無律師代表）。

答辯人 (LDNT 354/2001 及LDNT 355/2001)：由歐陽志維先生代表應訊。（無律師代表）。