Li Pak Lam 及另十人 訴 英皇道嘉信大廈業主立案法團

LDBM000042A/2000

LDBM 42 & 43/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年LDBM第42及第43宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年11月30日

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覆 核 判 決 書

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答辯人的覆核申請

2000年10月17日，就LDBM42/2000一案，本席裁決申請人須支付答辯人該案1/3的訟費。

答辯人要求本席增加申請人須支付予答辯人的訟費。

於此案申請人共有9項實質指控針對答辯人。就此9項指控，只有首二項的指控成立。該二項指控約佔本案1/3的審訊時間。故此答辯人須支付本案1/3的訟費予申請人，而申請人須支付本案2/3的訟費予答辯人，兩數互相抵銷，結果是申請人須支付1/3（2/3 - 1/3）的訟費予答辯人。

本席在2000年10月17日所頒佈有關訟費的命令並無錯誤，故此本席撤銷答辯人的覆核申請。

申請人要求本席覆核LDBM 43/2000一案以及LDBM 42/2000一案內的6個指控。

LDBM 43/2000一案的覆核申請

基於下列論據，答辯人指稱嘉信大廈的“商場公契”(Memorial No. 1892618)不是建築物管轄範圍之契約，所以答辯人無權行使該公契賦予的權力：

‘1. “大廈公契”（MEMORIAL NO. 1749042）條文沒有提及“商場公契”（MEMORIAL NO. 1892618）之存在。

2. 建築物條例內第1部公契之釋義指出“公契”是整座建築物 “業主”之公同承諾之契約。

3. “商場公契”之Cover需寫為“D.M.C.”，但這契約是商場業戶之共同承諾，條文內容亦祗涉及商場之公共事務與及商場業戶之權利及義務而矣，絕對沒有與“大廈公契”條款有任何抵觸或干涉大廈之公共事務。

4. 本大廈之住宅業主祗需簽署及遵守“大廈公契（MEMORIAL NO. 01749042）”，而且大部份住宅業主並不知道有商場公契之存在。’

根據《建築物管理條例》第2條的釋義，“公契”是指一份文件，而該文件(a)界定業主之間的權利、權益、責任，及(b)在土地註冊處註冊。

商場公契是於1980年6月19日在土地註冊處以註冊摘要號碼1892618註冊的，而它的序言述明該文件有以下的目的：

"......AND WHEREAS the parties hereto have agreed to enter into these presents for the purpose of making provisions for the management operation serving maintenance repair renovation and replacement of the shopping centre and to define their respective rights and interests therein in manner hereafter appearing."

毫無疑問“商場公契”符合上述“公契”的定義，故此答辯人有權按《建築物管理條例》第18(1)(c)條賦予它的權力以執行此公契載明有關嘉信大廈商場部份的控制、管理和行政事宜的責任。

基於上述的理由，本席撤銷申請人在本案的覆核申請。

LDBM 42/2000一案的覆核申請

1．有關撤銷“禁止業戶列席及旁聽法團管理委員會常務會議”的規定的裁決

本席已裁決有關禁止業戶列席旁聽的通知，以其沒有足夠的7日通知期為理由，是無效的通知。申請人希望本席就答辯人的安排是否法例所容許加以補充。根據《土地審裁處》為11A條的規定，審裁處於覆核一項決定時，可“將該項決定作廢，或推翻或維持該項決定”。申請人並無指本席的裁決有錯，而是要求本席作出上述的補充。本席已裁決該通告無效，便無需再進一步探討答辯人是否有權禁止業戶列席旁聽管理委員會的會議。

2．有關‘禁止部份業戶出席“本大廈之全體業主大會”’的裁決

本席裁決申請人的指控缺乏訴因與及本庭無權審理有關指控的事宜。申請人在覆核時沒有並無指出此兩點裁決是錯誤的裁決。

3．有關“沒有考慮公眾業戶利益”的裁決

判決書內有以下的內容：

“法團主席李建良先生說法團於6月26日才收到有關訴訟的文件，管理委員會在6月28日開會商討此事，……”

答辯人主席在庭上曾說高等法院的案件在1999年7月2日聆訊，而在開會前兩日，即7月29、30日才收到有關的訴訟文書。收到文書後即開會。他說在28號晚上開會。

申請人指沒有其它文件可証明6月26日才收到有關收件，故此判決書內容指法團於6月26日才收到有關文件是與答辯人之供詞及事實不符。

証物第A13號是法團管理委員會的第2次會議記錄。這次會議是於1999年6月28日晚上7時30分舉行的。本席已在判決書中將會議記錄的第10.2段及第10.6段的內容列出。第10.6段是有關管理委員會向法庭申請訴訟延期之決議。

會議記錄清楚指出管理委員會是在6月28日晚上開會。法團主席李建良在開會前兩日收到有關案件的訴訟文書。故此判決書內指他說法團是在6月26日收到有關訴訟的文件是符合事實的，因為他是在收到文件後才開會。如果他是在29日或30日才收到文件，則管理委員會無可能會在28日就有關此事作進行討論及作出議決。

無論如何，本席已裁決本庭無權審理此事項。申請人並無指出此裁決是錯誤的裁決。

4．有關“未有公平處理業戶欠繳管理費之追討”的裁決

對此項投訴，本席裁決本庭無權下令法團對與本案無關的任何法律行動作出任指示。

申請人並沒指出有關此項裁決是錯誤的裁決。

5．有關‘未有將“本大廈”公眾地方出租之收入供各業戶平等使用’的裁決

與訟雙方同意3/F平台的1/7的地方，是屬於商場的公用地方。

與訟雙方亦同意由管理委員會租予私人公司發射天線的地方祗是佔用3/F天台住宅部份的公用地方，因此租賃的收入歸於法團住宅的帳目並無不妥。

申請人並無要求就此項賬目的安排是否有違公契作出裁決，雙方亦無在這方面提供充份的証據以使本席作出裁定。故此本席不能裁決現時的賬目的安排是不合法的安排。

6．商場業戶獨力承擔本大廈禁此公眾設施的費用的裁決

申請人並無提出任何事家的報告以反駁答辯人所提出的專家報告。

申請人指稱住宅的升降機槽是位於低於水平之商場地庫內，亦即表示它需要依靠位於商場地庫內之地下排水泵保持升降機槽不受地下水滲透之影響，正好反映出地下水之排水泵是本大廈之公眾設施。

商場是位於地庫、地面、1字樓、2字樓以及3字樓的露天花園（Roof Garden）部份；根據大廈公契（Memorial No. 1749042 証物A2），升降機並無住宅升降機或商場升降機之分。該公契的第3條賦予商業部份及住宅部份的業主有權使用大廈的升降機，故申請人的指稱是不正確的。

答辯人的專家報告指出大廈A座及B座住宅範圍之排水系統是無需於地庫所設有之抽水系統排放至地下最終探井，故此住宅的排水系統與地庫的抽水系統是無聯系的。故此如果住宅方面以住宅的有關收入支付屬於住宅的設施的維修保養費用，則商業戶亦應從商業部份的有關收入支付商業部份的設施及維修。這是法團一向的安排，故此法團管有屬於住宅業戶及商業用戶兩個獨立賬戶。明顯地這是基於住宅用戶的收入須用於住宅方面的支出的概念；在商業部份的情況亦是一樣。

申請人並沒有針對這問題提出有關的申請，例如這是否乎合公契的規定與否。在此階段本席不能裁決上述的安排是不合法的安排，故此商場設施（包括商場之地下排水泵等）的維修費用須納入商場管理開支，而該些費用須由商場業戶負責。

基於上述原因，本席撤銷所有申請人的覆核申請。

第四申請人：親自應訊。

第一至第三，第五至第九申請人：由列振華先生代表。

答辯人：由李建良先生代表。