Li Pak Lam及另八人 訴 英皇道嘉信大廈業主立案法團

LDBM000042/2000

LDBM 42&43/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年LDBM第42及第43宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年10月17日

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判 決 書

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1. 申請人是位於香港北角英皇道117至121號名為嘉信大廈（商場部份）的業主，而答辯人是該大廈的業主立案法團（“法團”）。

2. 2000年5月22日，本席將LDBM42/2000與LDBM43/2000二宗案件合併處理。

LDBM42/2000

指控一：頒令撤銷“禁止業戶列席及旁聽法團管理委員會常務會議”的規定

3. 1999年8月23日，申請人發出通告，其內容是於1999年8月30日召開法團管理委員會（“管理委員會”）會議，而議程（四）是：“管理委員會會議出席旁聽問題”。

4. 1999年8月30日，管理委員會舉行會議，有關上述議程（四）的會議記錄後列如下：

“四. 管理委員會會議出席旁聽問題：

法團李建良主席提出自本屆管埋委員會成立後，連續多次管理委員會會議均有商場業主列席，對會議之進行構成阻礙，為確保法團會議之順利進行，曾向住宅法律顧問黃鳳玲律師諮詢有關業主列席管理委員會會議之法條例規定，獲黃鳳玲律師回覆鑑於『建築物管理條例344章』未附有旁聽列席之指引，法團管理委員會通過表決方式內部作出表決。經法團管理委員會於8月5日進行商議，8名委員出席通過決議管理委員會會議不設業主列席旁聽，經各出席委員了解後，議決通過確認是項決議”。

5. 1999年9月16日，法團的管理公司（港匯物業管理有限公司），致函嘉信大廈內的“七海商業中心”的20名商戶。信中對管理委員會會議業主列席旁聽一事，有以下的陳述：

“根據『英皇道嘉信大廈業主立案法團』於8月5日之會議記錄，有委員動議討論會議列席旁聽問題，鑑於顧問律師回覆意見，指出『建築物管理條例第344章』並沒有明確指引，委員會會議程序最終必須為業主委員會所決定，故由8名出席委員議決通過管理委員會會議不設業主列席旁聽，及由11名委員簽署確認有關之通告以作存錄。其後，更於99年8月30日通過之業主立案法團1999至2001年度管理委會第4次會議中，由全體出席委員確認是項決議。”

6. 《建築物管理條例》附表2第8條有以下的規定：

“管理委員會會議通知須在會議日期前最少7天由秘書送達管理委員會每名委員，而每份通知均須指明會議日期、時間、地點，以及擬提出的決議（如有的話）。”

（劃線為原文所無）

7. 因為該動議是即日提出，即日通過，故此8月5日的議決並不符合第8條的規定。

8. 8月30日的會議，並無足夠的會議前7日的通知。對於時間的計算《釋義及通則條例》的71（1）條有以下的規定：

“（1）就任何條例而言，計算時間辦法如下 -

(a) 由發生任何事件起計，或由作出任何作為或事情起計的一段時日，須當作不包括該事件發生的當天，或該作為該事情作出的當天在內；”

9. 按上述第71(1)條的規定，8月23日不可計算在會議日期前的7天通知期之內；由8月24日至8月29日，期間祗有6天，故此8月30日的會議並無足夠的會議前7天的通知期。此外，管理委員會在此日所確認的8月5日的議決是無效的議決，故此在8月30日通過的議決亦是無效的議決。

10. 基於上述的原因，在8月5日及8月30日所通過有關禁止業主列席及旁聽法團管理委員會會議的議決是無效的議決。

指控二：補選委員失效，需重新正式進行補選委員

11. 1999年10月26日，法團管理委員會舉行第6次會議。有關補選委員一事，管理委員會通過以下的議決：

三. 經各出席委員商議後，議決通過將原排列之第9項議程：『補選商場委員，代替前周禨存委員職位。』推前進行表決，經『港匯』於10月19日發出補選法團管理委員會委員提名登記通告後，至10月23日截止日僅接獲136號舖1/F業主授權代表李少佳先生之提名登記。各出席委員商議後，議決通過李少佳當選為補選委員即時生效。此外，由於委員之變動，法團銀行同時需刪除周禨存先生之授權簽名，並加入補選委員李少佳先生成為法團銀行授權簽名。

1字樓36舖的業主是Silver Green Development Limited，而它的授權代表是李少佳先生。

12. 對填補管理委員會內出現的空缺，《建築物管理條例》附表2第11條有以下的規定：

“11.(1)即使公契有用意相反的條文，凡業主或其他人乃法人團體，而根據本附表獲委任為管理委員會委員，則該法人團體可為本條例的施行而委任該團體的董事或其他高級職員，或其他個人，作為其代表（“獲授權代表”（authorized representative）），猶如該獲授權代表乃以其本身的權利作管理委員會委員一樣，又倘如此獲委任，則第4(2)(a)、(b)、(c)、(d)及(f)段均適用於該獲表。”

13. 按第11條的規定，管理委員會須委任Silver Green Development Limited為管理委員會的會員，而不是李少佳先生，因為李少佳先生祗是它的代表而巳，故此李少佳先生的補選是無效的。

指控三：禁止部份業戶出席“本大廈之全體業主大會”

14. 1999年10月28日，法團管理委員會發出召開大廈全體業主大會通告，通告內的備註聲明：“出席大會之首位住宅業主或被授權者，餐費全免，如携家眷則每位以不牟利收費。（每位$100.00）"

15. 申請人指稱管理委員會主席要求每人須預先繳交100元作為按金，方可進場參予是次大會，否則不能進場，後經在場之大會嘉賓調停，才獲准出席大會，但第7申請人指出參加大會的附加條件後來被取消，而參加者亦不需要繳交按金。既然如此，就該項指控的申請，申請人缺乏訴因。

16. 該大會所需討論及議決之事，皆局限於大廈住宅部份的維修事宜，與商場部份的業戶並無關係。法團的帳目劃分為住宅的帳目及商場的帳目；住宅與商戶的財政，是各自獨立處理，互不牽連。而該大會所用的經費是來自住宅帳目基金，故此申請人指管理委員會動用法團的公眾金錢作非整體業戶之用途，是不正確的說法。

17. 無論如何，按《建築物管理條例》附表10的規定，本席無權審理有關指控的事宜。

18. 基於上述的原因，本席撤銷有關本指控的申請。

指控四：沒有考慮公眾業戶利益

19. 申請人指管理委員會於1999年6月28日的會議上，在沒有足夠及合理的理據支持，及未有徵詢負責該案件法律顧問的意見之前，而暫停一宗於1999年7月2日之高院聆訊，漠視了公眾業戶的利益。該案件是商場管理通過本法團追討500,000元。申請人指暫停一堂聆訊，耗費律師費及其它行政費用共港幣三萬多元，浪費業戶金錢。

20. 法團主席李建良先生說法團於6月26日才收到有關訴訟的文件，管理委員在6月28日開會商討此事，他們考慮在高院須使用大量訴費，而當時商場帳戶可動用作訴訟的資金不多，故此决定向高等法院申請將案件押後。6月28日的會議記錄（証物A13）第10.2段及第10.6段的記錄如下：

“10.2 關於商場管理欠費訴訟問題，列席業主林卓斌先生表示曾有案例由法官裁判大廈必須按公契條文規定計算徵收管理費，並推翻正實行徵收之管理費，經各出席委員商議後，議決通過委聘律師詳細審閱大廈公契，並提供專業法律意見，管理費及冷氣費之計算方法......”

“10.6 關於99年7月2日進行之商場B39舖欠費初步聆訊，有委員提出現需安排委聘律師就管理費及冷氣費計算方法提供專業法律意見，未知對欠費訴訟存在之影響，故應考慮是否需向法庭申請延期，經各出席商場委員商議後，議決通過由代表律師向法庭申請延期，而各出席住宅委員一致議決通過認同商場委員之決議。”

21. 本席裁定上述的議決是合理的議決。

22. 無論如何按《建築物管理條例》附表10的規定，本庭無權審理對法團處理它的訴訟方法的事情。

23. 本席撤銷此項控訴的申請。

指控五：未有公平處理業戶欠繳管理費之追討

24. 申請人指根據1999年9月30日欠繳管理費通告，欠繳管理費超過三個月的有30多戶，其中包括申請人在內，但管理委員會有選擇性地祇追討其中數戶。法團主席李建良表示，法團採取勸喻方式追收欠交管理費的業主，而管理委員會對管理公司發出指引，當所欠的管理費達到一個水平，它須要通知管理委員會，以便後者可以指示律師發出追討信，証物R21及R22便是欠交管理費的眾多向業主所發出的追討信。

25. 申請人指答辯人對欠款的追討是有選擇性的說法不能成立。

26. 申請人指基於2000年第43宗的申請，法團應暫停有關法律訴訟，直至本案審結為止。本席無權下令法團對本案無關的任何法律行動作出任何指示。

27. 基於上訴的原因，本席撤銷有關此項控訴的申請。

指控六：投訴本屆法團管理委員會區分住宅委員及商場委員

28. 申請人指管理委員會之會議記錄，常有以住宅或商場委員名義去議决大廈之日常管理事務。申請人以1999年6月28日之會議記錄（証物A13）以支持。

29. 其說法，該會議的10.6 段的內容後列如下：

“10.6 關於99年7月2日進行之商場B39舖欠費初步聆訊，有委員提出現需安排委聘律師就管理費及冷氣費計算方法提供專業法律意見，未知對欠費訴訟存在之影響，故應考慮是否需向法庭申請延期，經各出席商場委員商議後，議決通過由代表律師向法庭申請延期，而各出席住宅委員一致議決通過認同商場委員之決議。”

30. 申請人指現屆管理委員會的成員有9位委員來自住宅，4位來自商場，如有個別委員去議决一些位宅或商場的事務，未免沒有代表性，亦很容易各自爭取住宅或商場方向的利益，導致不公平的情況。

31. 該會議記錄對有關出席委員名單的內容並無區分商場委員或住宅委員，申請人亦無提出証據証明管理委員會曾有議决作出該名稱上的劃分，10.6 段 所指的商場委員及住宅委員祇不過是一種方便稱呼的寫法，指出該些委員是來自商場或住宅。

32. 申請人指稱如由個別委員去議决住宅或商場的事務，會欠缺代表性，在這方面，申請人並沒有提出具體的証據，本席不會就任何假設作出裁定。

33. 無論如何，對管理委員會如何在會議上稱呼其委員一事，本席沒有司法管轄權，故此本席撤銷此項指控的申請。

指控七：未有將“本大廈”公眾地方出租之收入供各業戶平等使用

34. 申請人指管理委員會出租大廈的公眾地方如天台及3/F平台予私人公司安放發射天線等，雖然收入是全部傳入本法團之戶口，但在使用上可說是供住宅部份之業戶享用，而商場之業戶則無權享用，剝削了各業戶原應享有之平等權利。

35. 大廈的天台是住宅部份公用的地方；李建良指出3/F的平台是住宅的公用地方，一向以來，住宅部份的收支與商場部份的收支是分開的，3/F平台的收入，以其屬於住宅部份，歸於住宅的收入，商場部份廣告位的收入是歸於商場的收入。

36. 本席接納他的証供，故此本席撤銷有關此項控訴的申請判令。

指控八：商場業戶獨力承擔本大廈某些公眾設施的費用

37. 申請人指地下水之排水泵是為了整座大廈之地基而需設置，故此依據大廈公契應由整座大廈業戶負擔，而不是因此設備放在商場地庫，而由商場之業戶獨力承擔其設備之更換、添購、保養及日常運作等費用。

38. 答辯人所呈遞日期為2000年5月22日由黃浩明建築師所撰寫有關嘉信大廈排水泵統及設備的報告有以下的重要部份：

“ 根據2000年5月20日敝則樓派員作實地勘察大廈排水系統及設備並參閱原來排水圖則，其詳細運作如下：大廈A及B座住宅範圍之污水渠及糞渠是在3字樓平台匯合成兩柱混合惑排水渠，途經商場梯間及女廁並接連部份商場洗手間所排放之污水及糞便，直接通往大廈地下最終探井(Last Manhole)，再排放至適當街井。而大廈地庫則因水平低於地下最終探井，故原來設計己在地庫範圍加設集水井，以集合地庫範圍及部份商場洗手間所排放之污水及糞便，經抽中系統排放至地下最終探井。綜合而言，大廈A及B座住宅範圍之水排水系統是無需經地庫所設有之抽水系統排放至地下最終探井。”

39. 本席接納這份報告。位於商場地庫之地下排水泵是安裝於商場地庫內，屬商場部份的公眾設施，故此維修等費用當納入商場管理開支。該些費用須由商場業戶負責。

40. 本席裁决此項指控並不成立，並撤銷有關的申請。

指控九：不積極採取行動追討委員欠款

41. 申請人指小額錢債法庭於1999年6月22日判令管理委員會委員盧念慈須於7天內清繳欠款予法團，但盧君並未清繳欠款予法團，而其它委員亦不盡責執行有關追討行動。

42. 1999年11月8日，經業主大會根據公契釐訂定商場管理之正確計算方法後，盧念慈已於2000年1月，在申請人提出申請之前，將欠交之管理費一次過清繳，故此此項指控並不成立。本席撤銷有關的申請。

LDBM43/2000

43. 申請人指稱「商場公契」（大廈公契Memorial No.1892618）衹適用於大廈內「七海商場」之業主。

44. 申請人要求審裁處下令禁止答辯人「英皇道嘉信大廈業主立案法團管理委員會」行使管治「七海商場之公契」作議決或執行「七海商場」內部之公共事務。

45. 立案法團是由嘉信大廈的全體業主（包括住宅業主及商場業主）所組成，申請人在申請通知書的第5段亦承認此點：

“根據現行成立大廈業主立案法團的有關法例（建築物管理條例），「本大廈」（亦即一座樓宇）衹可成立一個「業主立案法團」即本案的答辯人。故現時本業主立案法團是由「本大廈」全體 業主組成，有關業主立案法團現 屆管理委員會（以下簡稱 「委員會」）共有（13）位委員，當選委員中有（9）位來自「住宅」方面；另外（4）位則來自「商場」方面。根據本「大廈公契」及香港法例，此（13）位委員是共同代表全體業戶，去處理「本大廈」整幢大廈之公共事務。但該四位來自「商場」委員並不代表全部商場業主的意見。”

46. 法團的職責及權力是載於建築物管理條例第18條，該條例有關本案的部份是如下列：

“（1）法團須

（a.） ................

（b.） ................

（c.） 採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話） 載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

（2）法團可就下述事情行使其酌情决定權：

(a) ................

(b) ................

(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員，以由其代表法團執行法團根據本條例或公契（如有的話）而有的職責或權力；

(d) ..............

(e) ..............”

47. 上述公契(Memorial No. 1892618)既是嘉信大廈公契之一，法團必須按等18條的規定執行公契內的條款，而根據《建築物管理條例》第29條的規定，建築物管理條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。

申請人說商場部份的管理，是由業主委任管理公司，而由管理公司負責執行大廈公契的條文和管理規條而非「法團」，但根據第18（2）（c）的條文，管理公司祇不過是代表法團執行法團根據建築物條例或公契而有的職責或權力而已。

基於上述的原因，本席撤銷本案的申請。

本席就LDBM42/2000及LDBM43/2000兩案頒下臨時的訟費命令：

（1）LDBM 42/2000 一案：申請人須支付答辯人1/3訟費；

（2）LDBM 43/2000一案：申請人須支付答辯人本案的訟費。

48. 如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由訟費評定官評定。

49. 如在14天內與訟任何一方不向本席就此臨時命令提出申請，則此臨時命令變為永久的命令。

第一申請人（第一位）, 第二申請人，第四申請人及第八申請人：親自應訊。

第三申請人：由黃秀珊女士代表。

第一申請人（第二位），第五申請人，第六申請人，第七申請人及第九申請人：由鄧文先生代表。

答辯人：由李建良先生代表。