Case Document

LDBM000070/2000

LDBM 70/2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年LDBM第70宗

	Pokfulam Development Company Limited	申請人
	Ruth Chow and Chow King Hung
	Kin Sang Company Limited
	Dado Investments Limited
	Plysales Limited
	Byrd Investments Limited
	Cardoz Enterprises Limited

	訴

	The Incorporated Owners of Scenic Villas	答辯人

主審法官: 周兆熊法官

判案日期: 2001年2月1日

______________

判案書

______________

1. 本案的7位申請人（“申請人”）是位於香港薄扶林美景徑14-16號名為美景臺部份樓房單位的業主，而答辯人則是美景臺的業主立案法團（“法團”）。

2. 2000年3月1日，申請人向土地審裁處提出申請，要求它頒佈下列的命令：-

"(a) A declaration that the Consultancy Agreement with Lee Mark & Associates Architects & Surveyors Limited dated 1st June 1999 ("the Consultancy Agreement") and the Contract for Quantity Surveying Services with Northcroft Hong Kong Limited dated 7th June 1999 ("the Contract") were entered into by Mr. Peter Barrett on behalf of the Incorporated Owners of Scenic Villas not pursuant to any valid resolutions at the general meetings of the Incorporated Owners of Scenic Villas;

(b) A declaration that the Consultancy Agreement and the Contract were entered into by Mr. Peter Barrett on behalf of the Incorporated Owners of Scenic Villas in contravention of section 20A of the Building Management Ordinance, Cap. 344 ("the Ordinance") and the Code of Practice issued pursuant to section 44 of the Ordinance ("the Code of Practice");

(c) A declaration that the Consultancy Agreement and the Contract are not binding on the Applicants;

(d) A declaration that the contract with Wai Hong Cleaning & Pest Control Company Limited ("the said contract") was entered into by The Incorporated Owners of Scenic Villas not pursuant to any valid resolutions at the general meetings of the Incorporated Owners of Scenic Villas;

(e) A declaration that the said contract was entered into by The Incorporated Owners of Scenic Villas in contravention of section 20A of the Ordinance and Code of Practice;

(f) A declaration that the said contract is not binding on the Applicants; and

(g) A declaration that the resolution that Mr. Jeffrey Phillips be reimbursed a sum of HK$11,000.00 as legal costs passed at the meeting of the Management Committee of the Incorporated Owners of Scenic Villas on 12th May 1999 is invalid and void."

3. 1999年4月14日，申請人舉行業主特別大會。與會者通過在原則上對美景臺進行修復工程的決議，並成立一個Renovation Committee（修復工程委員會），以處理與修復工程有關的事宜。本席接納Mr. Peter Barrett（法團主席）在這方面的証供。申請人並不反對在原則上對美景臺進行修復工程。

4. 在1999年5月25日，修復工程委員會委任修復工程的Project Manager和Quantity Surveyors。有關的會議記錄後列如下：

"4. Appointment of Project Manager

(a) FF reported that 8 tenders were invited and 6 tenders were received and opened in the afternoon by TT and FL and Mr. S.H. Wu of PPML. ............

(b) ..... It was agreed that the Project Management contract be awarded to Messrs. Lee Mark & Associates Architects Surveyors Ltd. at a lump sum fee of HK$900,000. ..... FF to finalise the appointment letter with Lee Mark .....

5. Appointment of Quantity Surveyors

(a) TT reported that 6 tenders were invited and 4 tenders were received and opened in the afternoon by TT and FL and S.H. Wu of PPML. ............

(b) ..... the contract was awarded to the second lowest tender, Messrs. Northcroft Hong Kong Ltd at a lump sum fee of HK$300,000. TT to finalise the appointment letter with Northcroft."

5. 1999年6月2日，法團的管理委員會（“管理委員會”）發出召開管理委員會會議的通告。通告所載的第一項決議是“To receive report from the Renovation Committee”。1999年6月9日，管理委員會舉行上述的會議，並通過修復工程委員會於1999年5月25日所舉行的會議記錄的決議。

6. 申請人指上述的通告並無載明此決議，故此是違反了《建築物管理條例》（“條例”）附表2第8(2)段的規定，所以該決議是無效的決議。第8(2)段有以下的規定：

“管理委員會會議通知須在會議日期前最少7天由秘書送達管理委員會每名委員，而每份通知均須指明會議日期、時間、地點，以及擬提出的決議（如有的話）。”

7. 修復工程委員會於1999年5月25日舉行的會議記錄共有11個項目，而其中第4和第5項是有關 "Lee Mark" 與 "Northcroft" 的委任。上述通告第一項的決議足以包涵整個5月25日會議記錄的內容。管理委員會無須將每一項修復工程委員會通過的事項在通告內列出，故此本席裁定答辯人並無違反第8(2)段的規定。

8. 即使上述通告是違反了第8(2)段的規定，管理委員會的決議亦不會因而失效；如果這是法團會議的通知，那便有所不同。條例附表3第3(7)段是有關法團會議的決議和通知的條例：

"(7) 法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

9. 違反附表2第8(2)段的規定與違反附表3第3(7)段的規定有截然不同的後果。附表2並無提及違反第8(2)段會引致管理委員會的決議無效。這顯示立法當局認為違反第8(2)段的規定是不應引致管理委員會的決議變為無效，因此本席裁決管理委員會的決議是有效的決議。

10. 上述委任兩公司的合約是由法團主席Mr. Peter Barrett代表法團於1999年6月16日所簽立的。

與清潔公司訂立的合約

11. 1999年10月14日，管理委員會發出召開管理委員會會議的通知。通知所列載的決議的第5項是 "To review and approve the tender specification and works schedule for the cleaning contractor."

12. 1999年10月21日，管理委員會舉行上述的會議。會議記錄的第6項有以下的記述：-

"6. To review and approve the tender specification and works schedule for the cleaning contractor

The draft tender document and works schedule was circulated to the members present. It was resolved to approve the same and the commencement of new contract will be 1 January 2000. ........"

13. 上述的記錄為顯示管理委員會在會議上通過採納草擬招標承投清潔服務公司的文件的決議;這亦即是說管理委員會通過招標承投的方式聘用新的清潔服務公司的決議。1999年12月8日，管理委員會通過決議將清潔服務合約給予Wai Hong Cleaning & Pest Control Co. Ltd.。該公司所收取的每月服務費為$53,000，因此該公司的一年服務費總值為$636,000（$53,000 x 12）。

上述三份合約對法團是否具有約束力？

14. 上述的三份合約，俱是由管理委員會藉它的決議而與有關公司訂立的。它們對法團是否具有約束力？這要視乎管理委員會可否代表法團簽立該些合約。條例第29條是適用於此情況的條文：

“除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行”

（原文無劃線）

15. 申請人指答辯人違反條例第20A條的條文，因為每份合約款額的投標價都超乎$200,000的價值，而答辯人並未有將三份合約交由業主大會通過，故此是無效的，因此本席需裁決條例第20A條是否屬於第29條所指的“另有規定”的範圍。第20A條與有關本案的部份有以下的內容：-

"20A. 供應品、貨品及服務

(1) 法團在根據公契（如有的話）或本條例行使權力或執行職務上所需的供應品、貨品或服務，其取得須符合與上述取得有關的工作守則所指明的標準及準則。"

（原文無劃線）

16. 第20A所指的工作守則是條例第44條所提述的守則，第44條有以下的條款：

“44. 工作守則

(1) 主管當局可擬備、修訂及發出工作守則，以就法團所需供應品、貨品及服務的取得，包括藉招標承投所取得者，以及此等招標的程序，而給予指導及指示。

(2) 如因任何人以致根據第(1)款發出的工作守則未獲遵守，此事本身並不使該人遭受任何種類的刑事法律程序，但任何此等不遵守工作守則事情，在任何法律程序中（不論民事或刑事，包括本條例所訂罪行而進行者），可作為有助於確定或否定該等法律程序中所爭論的法律責任的根據。"

（原文無劃線）

17. 1997年7月，民政事務總署編製了一份名為“建築物管理條例（香港法例第344章）第44條有關供應、物料及服務的採購及選用事宜守則”；此守則載有11項條款。與本案有關的是第8條。該條有以下的內容：

“8 如投標價值超過以下款額的較少者：-

(a) 200,000元或由監督藉憲報公告指定用以取代200,000元的其他款額：

(b) ............則須將標書提交法團處理，而法團可藉在法團大會上通過的決議案決定是否予以接受。”

“工作守則”是否法律的條文？

18. 前述的工作守則，是由民政事務總署根據條例第44條所編製及發出的。根據條例第44條所賦予的權力，民政事務局所能擬備、修訂及發出的，祇是“工作守則”，而不是有關“工作守則”的法律條文；“工作守則”本身並不是法律規則，而“工作守則”的作用，依據第44條所示，是在於向法團提供有關的指導及指示，而“指導”及“指示”二詞本身並無強制性的含義，故此民政事務總署所編製的工作守則，受第44條所規限，不可能亦不是法律的條文，而祇是含有指導性的工作守則而已。

19. 如果立法當局認為某條工作守則應該被判定為法例，它會把該條工作守則寫進條例之內。工作守則的第1條與條例的第20A(2)條在內容上是相同的。本席把他們的內容後列如下：

工作守則

“1. 如任何供應、物料及服務的價值超過或很可能會超過以下款額中的較少者

(a) $100,000或監督（民政事務局局長）藉憲報公告所指定用以取代$100,000的其他款額；或

(b) 相等於法團每年收支預算20%或法團於大會上通過的決議案所批准用以取代20%的其他百分比的款額，

則須以招標方法採購或選用該等供應、物料或服務。”

《建築物管理條例》第20A條

“2. 第（1）款所提述的任何供應品、貨品或服務，如其價值超過或相當可能超過

(a) $100,000或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的款額；或

(b) 相等於法團每年預算的20%或法團藉業主大會通過的決議所批准用以取代前者的百分率的款額，

（兩者以其較小者為準）即須以招標承投方式取得。”

除第1條外，工作守則的其他條款（包括第8條）都沒有被寫進條例內。這清楚顯示立法當局無意將它們制定為法律的條文。工作守則第1條的存在顯示民政事務總署亦視它為一條工作守則，而不是法律條文，因為如果民政事務總署視它為一條法律條文，則該總署無須將它編入工作守則之內，因為條例的第20A(2)條已可取代它的地位。再者，假如工作守則的第1條是法律條文，而工作守則的第2至第11條不是法律條文，整個工作守則便會產生矛盾，故此工作守則必不會是法律條文。

違反工作守則的後果

20. 條例第44(2)條清楚指出當某人違反工作守則時，其結果將會是一如第(2)款所述的一樣。

21. 立法當局既有考慮違反工作守則的後果（如第44(2)所示），則它必定在立法之前曾經考慮違反工作守則對法團所需供應品、貨品及服務的取得，或是管理委員會通過與該些取得的決議所產生的影響，因為這些“取得”與“決議”的有效與否對整個法團都會產生重大的影響，但條例並無任何部份述明違反工作守則，會引致該些“取得”或是該些決議變為無效。

22. 如果立法當局認為違反工作守則可引致上述的“取得”或“決議”無效，則他可訂立有關的法律。

23. 工作守則第8條的目的就是讓個別業主藉業主大會參與供應商的選擇。如果管理委員會通過本身的決議而選擇了供應商，則業主便喪失了該機會，但即使是管理委員會有違工作守則，但它的決議不會因而變為無效，因為工作守則並不具有法律效力，而條例並無任何一部份規定，管理委員會的決議，會因違反工作守則而變得無效。

24. 假如相反的情況出現，法團便需就修復工程的事宜再進行招標的工作，而在符合工作守則後取得的供應品、貨品或服務的合約當然對整個法團有約束力，因而每一個業主都需為此而分擔費用，但有關原先取得的供應品、貨品或服務的合約不會因管理委員會未能符合工作守則而變為無效，於是整個法團亦需為這些供應品、貨品或服務而分擔費用。假如法團因為管理委員未有將標書提交法團處理而無需為此而負責，則惟有管理委員會負起這些責任。這些供應品、貨品或服務通常是涉及大廈的維修，款額動輒數以百萬計;管理委員會都是義務工作者，未必熟識法例，而工作守則需要遵守的地方亦不少。假如管理委員會須要獨自負担龐大的費用，本席相信許多人會對擔任此類義務工作，望而卻步。又假如維修工程已完成，但有業主發覺管理委員會沒有遵守工作守則，那麼法團是否須耗費將維修的地方拆卸，然後再招標重做維修工作一次？假如不做拆卸的工作，那麼再招標便沒有意思。本席相信立法當局必定在訂立有關法例之前，對這些問題曾作出深刻的考慮，亦因此而不將工作守則制定為法例，故此工作守則未獲遵守不會引致供應品、貨品或服務的取得，或管理委員會通過的有關決議變為無效。

第20A(1)條是否具有指導性的法律條文？

25. 第20A(1)條雖有“須符合”一語，但它所指的“須符合”的工作守則並非是法律條文，而是祇具有指導性的工作守則，故此第20A(1)條的條款則亦祇會是具有指導性的條款而已。假如第20A(1)條是具有強制性的條款，則它的內容便會產生矛盾。在一方面法團必須遵守第20A(1)條的規定，作出符合上述工作守則所指明的標準及準則，但在另一方面該些工作守則是法團所無須遵守的！這將會是何其不合邏輯的法律條文！這一定不會是立法當局在制定第20A(1)條的原意，因此本席裁定第20A(1)條祇是具有指導性的法律條文。

26. 第20A(1)條既是祇具指導性的條文，則該條文並不會是第29條所指的“另有規定”的條文，故此管理委員會可藉它的決議，根據第29條賦予的權力，代表法團對上述三間公司委以有關的合約，而無須將它們承投合約的標書提交法團處理。

27. 基於上述的理由，答辯人並無違反第20A(1)條的規定，而它所通過有關三個合約的決議都是代表法團的有效決議，因此該三份合約對所有申請人都是具有約束力的合約。

與Mr. Jeffrey Phillips有關的$11,000法律費用賠償的議決

28. 1999年5月12日，管理委員會通過有關支付Mr. Phillips $11,000的議決。該部份的會議記錄如下：-

"12. To discuss the proposal for reimbursement of legal cost to Mr. Jeffrey Phillips of Flat E7 ..... it was pointed out that the previous chairman Mr. Robert Giss was in the view that Mr. Phillips case was helpful to Pokfulam Property Management Ltd. case against the owner of Flat E9 for breach of House Rules. It was therefore resolved to reimburse Mr. Phillips a legal cost of HK$11,000.00."

（原文無劃線）

29. 有關Mr. Phillips 與美景臺另外一位業主的事故是記載在下述Mr. Robert Giss 致予Mr. Peter Barrett 的函件內：

"Dear Peter,

Last Year, toward the end of my Chairmanship, an incident occurred between Mr. Jeffrey Phillips, a resident and flat owner, and a new owner. The new owner was renovating his flat while violating most of the rules relating to noise hours and filing a construction permit as per the Board's regulations. On(e) thing led to another and at 4 pm one Saturday Mr. Phillips decided to pull the fuse to the flat stopping the jack hammers.

While at the fuse box Mr. Phillips and his wife were attacked by the workers. In the ensuing turmoil the police were called. They arrested Mr. Phillips and his wife charging them with the theft of the fuse. Eventually the Judge ruled no case to answer and the whole thing was thrown out. In the mean time Mr. Jefferies ran up legal bills of approximately HKD$40,000.

For myself and certain members of the staff and the Board that was the last straw. We asked for an injunction to force the new tenant to comply with Board of Directors rules. Amazingly we won and an injunction was issued. Even better we received approximately $300,000 covering most if not all of our legal fees.

I accidentally had the opportunity to talk to the Judge, Anthony Rodgers, a month or two later. He told me that a big factor in his affirmative decision was the fact that other residents felt compelled to resort to extra legal means to achieve peace and quiet.

I told Mr. Phillips that I would recommend to the Board that we should pay part ($11,000) of his legal costs since we had a direct benefit. As I understand it the Caretakers will take a copy of the order and the legal fee ruling around and show it to contractors who have trouble abiding by our rules. I understand it has been quite effective.

My recommendation was not a commitment on the Board. I said I would use my best efforts. I believe this just and it is fair. We benefited from his discomfort and it cost us very little."

（原文無劃線）

30. 對給予Mr. Phillips $11,000元，答辯人在書面陳詞中說：

"Mr. Phillips' act of abatement was an act to uphold the House Rules. It served as a warning to those who deliberately flouted the House Rules. By resolving to reimburse Mr. Phillips own legal costs in the criminal proceedings by the proposed payment of $11,000, the Management Committee demonstrated R's resolve to enforce the House Rules for the common good of all the owners. Seen in this light, the reimbursement is related to the enforcement of the House Rules and within R's power and authority under Clause 10(a)."

31. Mr. Phillips與Mr. Robert Giss 都沒有出庭為上述事情作証。與訟雙方亦沒有把有關禁制令案件的任何文件呈堂作為証物。

32. 大廈公契的第10(a)條是如下列：

"(a) The Managers ..... shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary for the management of the said land and buildings and anything reasonably incidental thereto."

33. 在上述信件內，Mr. Giss並未有指明另一位業主是在違反House Rules的情況下正在進行修復工程，引致Mr. Phillips要將保險絲拉出，因此本席不能裁定他的作為是出於維護 House Rules不被破壞之心。

34. Mr. Giss的建議是基於法團從Mr. Phillips 的訴訟直接得到利益（direct benefit）。根據Mr. Giss 的信，他是在與Anthony Rodgers 法官談話後才作出該建議，但Judge Anthony Rodgers並無提及Mr. Phillips是否“other residents”其中的一位。信中的內容顯示Mr. Giss必定認為“other residents”是包括Mr. Phillips在內。Mr. Giss在得知Mr. Phillips的事件對禁制令的案件有幫助後才作出上述的建議。這顯示，假如Mr. Phillips 的案件對禁制令的案件是沒有幫助的，他不會作出上述的建議。這反映出Mr. Giss作出建議的基礎是有別於代表答辯人的大律師於陳詞中所指的理由。如果Mr. Phillips的作為，是出於維護House Rules之心，則無論Mr. Phillips的事件是否對法團禁制令的案件有所幫助，則法團都必須支付Mr. Phillips的法律費用。它不應袛支付 $11,000。它須支付全數$40,000才對。

35. 假如Mr. Giss 不作出建議，或是管理委員會不通過支付$11,000的議決，Mr. Phillips 本人亦須支付他的案件的律師費。他本人並無要求法團支付該律師費的任何部份；Mr. Giss並無指出法團有責任支付Mr. Phillips的法律費用，他袛是作出一個建議而已！基於上述信件所述，本席未能裁定Mr. Phillips的作為是否出於維護House Rules之心。在這方面的証據祇有Mr. Robert Giss的信件可作依據，而這信又不是Mr. Jeffrey Phillips 所寫的。故此本席不能接納答辯人的大律師在這方面的陳詞。再者，大廈公契亦無任何部份賦予管理委員會權力支付某位業主的法律費用，雖則該業主的訴訟案件對法團的案件有幫助，因此管理委員會無權通過給予Mr. Phillips $11,000的決議。

36. 本席頒佈以下的命令：