碧蘭大樓業主立案法團 訴 司徒勝

LDBM000158/2000

LDBM 158/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 2000年第158宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2001年1月16日

______________

判 案 書

______________

1. 申請人是位於九龍油麻地碧街 41-49號名為碧蘭大樓的業主立案法團。2000年5月3日，申請人提出申請，要求審裁處下令答辯人於14天內把屬於法團的全部文件及任何動產移交秘書及其他委員。

2. 1998年2月28日，答辯人以法團主席的身份從前屆法團主席余啟華先生接收法團的各種文件。

3. 於1999年申請人在審裁處對答辯人提出同樣性質的申請（申請編號1999年第LDBM199宗）。1999年11月19日，本席基於下述的理由撤銷申請人的申請：

“有關7月16日大會的通告（証 物 A11）並無指明要罷免上一屆的管理委員會，故此決議四的通過違反上述第5(4)(b)條和公契第13(j)條的規定；它是無效的。這亦即是說，上屆的管理委員會並未被合法地罷免，故此附表2第5A段不適用於本案。申請人不能依據它向答辯人作出申索。本席裁定申請人的申請失敗。”

4. 上述7月16日的大會通告的議程後列如下：

“（一）成立新一屆大廈管理委員會；

（二）選舉主席、財政、秘書及委員；

（三）委派專業管理公司跟進有關大廈之事務（按建築物管理條例第344章）；及

（四）其他事項。”

5. 在7月16日的大會上，大會一致通過第四項決議，即罷免上一屆管理委員會。

6. 1999年11月25日，申請人發出召開全體業主大會的通告：

“由於上屆管理委員會已解散，新一屆管理委員會於一九九九年七月十六日接任，然而上屆主席司徒勝先生。至今月仍不肯把（本大樓法團）以上賬務及文件移交給現屆管理委員會，因此現特別召開業主大會，商決下列事宜，若有個別業主屆時未能出席本次會議者，敬請簽妥附上之授權書，授權其他人士出席。

開會日期：一九九九年十二月十日（星期五）

時間：下午八時三十分

開會地點：碧蘭大樓地下大堂

大會議程：

（一）確認1999年7月16日星期五業主大會之決議：解除上屆管理委員會及前主席司徒勝先生在本法團之職務。並要求前主席司徒勝先生交出大廈賬目及法團一切文件，否則授權法團管理委員會，如何採取法律行動。

（二）商決電梯維修事宜。

（三）由於以前大廈財政運作問題，過去幾年欠下電梯公司等之欠款，因此必須商議健全今後之財政運作。

（四）其他事項。”

（原文無劃線）

7. 上述的業主大會於1999年12月10日舉行，並對第一項議程通過以下的決議：

“（一）重新表決及確認1999年7月16日業主大會的決議：解除上屆管理委員會主席司徒勝先生的一切職務。並要求前主席司徒勝先生交出大廈脹目及法團一切文件。最後所有業主經過商議後作出表決，結果通過以八票讚成三票反對解除前主席司徒勝先生之一切職務。並隨即委求司徒勝先生收到法團的通知文件後，請於十四天內交出一切法團賬目及文件。”

（原文無劃線）

8. 1999年12月10日通過的決議，是確認7月16日的決議。1999年7月16日的決議既是無效的決議，則1999年12月10日所通過的決議，亦祗不過是一個無效的決議而已。

9. 12月10日通過的決議，是具有追溯力的決議。碧蘭大廈的大廈公契和《建築物管理條例》並沒有賦予法團通過具有追溯力的權力，故此12月10日所通過的決議是無效的。上訴法庭在蘇振文及其他人訴置安大廈業主立案法團[2000]1HKC一案的裁決，完全適用於本案。該案的案情，與本案的案情，有相同的本質。

10. 申請人的代表大律師在書面陳詞中說，在1999年12月10日舉行的大會中業主的意向是十分清楚的，“ 雖然在用字中，不適當地用了「 確認」，但事實上是一個新的議案”。本席拒絕接納這個說法。1999年11月25日的第一項議程的第一句是“確認1999年7月16日星期五業主大會之決議”，而1999年12月10日的業主大會會議記錄第一項決議的第一句是“重新表決及確認1999年7月16日業主大會之決議”。上述議程的第一句以及決議的第一句清楚表明1999年12月10日的其中一項議決，就是要確認1999年7月16日業主大會之決議。如果這是一項新的議案，則為何它要確認一個以往的業主大會的決議？這決不是一項新的議案。

11. 申請人的代表律師說答辯人的主席職位過了兩年的期限。答辯人是在1998年2月18日開始正式成為法團的主席，故此申請人在2000年5月3日提出本案的申請時，答辯人的任期已過了兩年的任期期限，所以申請人的申請應獲批准。他引述附表2第5(1)段及附表3第1(1)(b)段以支持他的論點。該2段有下列的內容：

“5.(1) 在法團按照附表3第1(1)(b)段召開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會上，管理委員會的所有委員均須退職，但以租客代表身份而根據第2(2)段當作為獲委任的委員（如有的話）除外。”

“1.(1) 管理委員會須

(a) …………

(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；”

12. 申請人的申請是根據《建築物管理條例》附表2第5A段而提出的。第5A段有下列的規定：

“5A. 根據第4(2)段停任管理委員會委員或根據第5(1)段退職且不尋求再獲委任的委員，須在其停任或退職 （ 視屬何情況而定）後的14天內，將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產 ，移交秘書，或如秘書不能即時在場，則移交管理委員會的任何其他委員。”

13. 第4(2) 段有以下的規定：

“4. (1) ..........................

(2) 有以下情況的管理委員會委員，須停任委員

(a) 根據第(1)節喪失獲委任為管理委員會委員的資格；

(b) 因精神或身體上的疾病而致喪失行為能力；

(c) 未得管理委員會同意而3次或多於3次連續沒有出席管理委員會會議；

(d) 辭職而以書面通知管理委員會秘書；

(da) 以租客代表身分而根據第2(2)段當作為獲委任的人，不再是單位的佔用人；

(e) 以業主身分獲委任為委員會委員而不再是業主，或按照公契（如有的話）規定不再具有委員會委員的資格（視屬何情況而定）；或

(f) 由法團藉決議撤去其職。"

14. 即使答辯人主職席一職在2000年2月17日屆滿，第5(1) 段的要素是管理委員會的所有委員在按照附表3第1(1)(b) 段召開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會上均須退職，但該要素在本案並不存在，故此該段並不適用。第4(2)段的每一節亦全部不適用。既然第4(2)及第5(1) 段均不適用，故此第5A段並不適用於本案，而申請人的申請是按第5A段而提出的，故此申請人的申請失敗。

15. 基於上述的理由，本席撤銷申請人的申請。

16. 本席頒下臨時訟費的命令：申請人須支付答辯人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額, 則該款額由法庭審定。若與訟任何一方不在14天內向本席提出反對，則此命令作實。

申請人：由M/S Anthony M.F. Ko & Co., Solicitors代表。

答辯人：由M/S Chan & Cheng, Solicitors代表。