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LDBM000235/2000

LDBM 232/2000 -
LDBM 235/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第LDBM 232宗至LDBM 235宗

主審法官：唐文暫委法官

宣判日期：2000年12月5日

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判 決 書

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一．背境

1. 申請人為晨龍閣之管理公司而答辯人則為4案中4所處所位於“九龍界限街171號晨龍閣8/F至11/F”之業主。

2. 申請人通過本案就每所處所向答辯人追討以下兩項之款項即，

(1) 自1999年1月1日起每個月所欠400元之管理費。

(2) 因管理大廈出現的赤字而需每戶作出9,253.20元的分担數目。

3. 答辯人拒絕繳付此等款項。其所持之理由為申請人並沒有依據建築物管理條例中第7附表之規定，去調整由1999年1月1日開始生效的新管理費。

4. 到案件開審時，答辯人一方同意申請人一方就其赤字分攤費的申請所提供單據的真確性，但答辯人仍然質疑在97年8月份的一項差額為5,000元的錯誤計算。故只願意支付8,046.30元之赤字分攤費用。

二．証人証供

5. 與訟雙方各傳召了一名証人作供，他們分別是代表申請人的蔡偉權先生及代表答辯人的李吳劍鳴女士。他們主要是就申請人在有關的管理費的調整程序作供的。

三．建築物管理條例就管理費之調整所作的規定

6. 有關之規定，可見於有關條例的附表7的第1段。

“(1) 除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外，在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財務年度的12個月期間，業主應付的管理開支總額，須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建議開支總額。”

7. 而沒有遵從有關條例的後果，亦可見第1段的第3小段即：

“凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定，則該年度的管理開支總額─

(a) 直至他如此遵行為止，須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣；

(b) 在他已如此遵行時，須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額，而各業主就管理開支而須分擔的款額，須據此計算及調整。”

四．本席就証供之分析

8. 首先就管理費的訴訟而言。

9. 申請人第1證人所作的証供主要是他就公司檔案內容所得知的聞說証供。因為該証人只是本年中才到申請人公司工作。所以他是不能清楚知悉有關在申請人文件集內第58及59頁之文件。有否真已在大廈當眼處張貼過。

10. 另外答辯人第1證人的証供也顯示，她雖然是在有關大廈居住及出入。卻從沒有見過該兩項文件曾經張貼過。不過她亦非常公道地承認，她有可能只是發覺不到那些文件而已。

11. 本席認為，既然兩名證人在第58頁及59頁之文件有否被張貼在大廈當眼處一事不能作出可靠證供，本席唯有細看有關各項文件証物，看看可否找到有關的証據。

12. 首先，本席在察看第58頁申請人稱為預算案草案的文件時，發覺此文件的左上角，只寫上晨龍閣管理預算案的字樣而非預算案草案。又此份文件無論在格式、字体，各項之數目及內容均與第61頁的文件即最後決定的預算案中的一頁完全一致。唯一分別的地方是第58頁的文件的比例較61頁文件來說，是放大了不小以致在紙頭的德高公司的標徽，亦不能完全函蓋在文件內。另外本席亦可以看到有關的所謂草案，上面沒有簽名，也沒有日期。而本席在察看第59頁之通告時，看見該文件的措辭，根本只是一項已決定了的加費通知。其內容沒有隻字提及據稱與此文件一同展示的預算草案，也沒有着各業主對草案提出意見。而14日的期限，只是查詢而非表達意見的期限。另外本席亦有察看第212頁由答辯人一方所提出的〈重要通告〉，該文件就加管理費一事，亦未有隻字提及加費的內容，是基於一份日期為1999年1月26日的預算案（第60頁至69頁）而作出的。加上預算案中即62頁有此頁袛供內部參考用之字眼。本席對申請人第1證人所說此預算案應該曾於大廈張貼的說法存疑，在考慮了上述各點後。本席認為事實的真相，更大的可能性是申請人在就1999年度的管理費調整過程。並未有草擬及張貼預算案之草案，並邀請業主在14天內就該草案提意見。故申請人於1999年1月1日所作管理費的調整，實屬無效。故此本席現在正式駁回申請人在本案4件案件中有關追討管理費差額之申請。

13. 另外，就攤分管理費赤字之申請。固然答辯人因就申請人未能及時提供所有已發數據的緣故，而作出抗辯，但在答辯人收到所有數據後，已接受她是有責任攤分有關赤字的。不過本席對答辯人所講有關付款不應在本案中處理的論據不敢苟同，因為既然有關赤字是在1999年3月31日之前引致的。申請人自然有權追收有關的攤分費用。而由於申請人延遲提供有關單據及賬目的事實，只能影响訟費的計算而不能影响有關責任誰屬的問題。另外答辯人就文件集中第217及217a頁上97年8月份中管理員服務費的18,601.11元寫成為13,601.11元因而引起5,000元差額的爭議也顯然是沒有根據的，因為據同一文件集上第87頁中清楚顯示，有關的數目的確是18,601.11元。否則整項帳目便不能平衡了。為此，本席判申請人就赤字攤分，即每案$9,253.20的申請得直。

14. 到了最後，本席必須處理訟費問題。本席認為申請人雖然獲得分攤赤字部份之勝數。但答辯人所以拒付有關之分攤費用，是因為申請人未能及時提供全部之賬目及資料而引致。而答辯人作為單位之業主實在是有權即使在申請人提出訴訟前亦可以取閱有關資料（見建築物管理條例附表7第2段第5小段）。

“(5) 經理人須 -

(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表；及

(b) 在收取合理的副本費後，向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。”

15. 故本席裁定答辯人不須就有關分攤赤字之欠款，須向答辯人繳付大廈公契中第6.5.2(i)條中所規定之利息或6.5.2(ii)條中所規定的300元追討費用。同時，申請人亦必須繳付予答辯人本案之訟費。而有關訟費之數目，倘若雙方不能達致協議的，則須交由法庭裁決。

後記：

16. 本席認為，雖然本席裁定申請人因未能按照建築物管理條例附表7之規定去增加管理費因而令有關的調整失卻法律效力，但就各項賬目的整體情況來說，有關的加費，實屬必要。令人遺憾的是申請人向答辯人選擇以訴訟的方式解决此項糾紛，因而令大廈之整体財政再因此而百上加斤。到最終管理公司只能以攤分赤字的形式。再度去處理大廈入不敷支的情况。答辯人亦會負上有關分擔赤字的代價。本席覺得這是非常不智的。本席衷心希望各方能在今次訴訟之後，可以拿出真誠及合作的態度來繼續進行有關大廈的管理工作，否則的話，申請人倘若未能有效管理有關大廈。最後將會是各位業主。猶其是如答辯人般的大業主，自吃苦果而已。

申請人：由George Tung, Jimmy Ng & Valent Tse律師行代表。

答辯人：由David Wong & Co. 律師行代表。