九龍漆咸道27a號業主立案法團訴李先生或非法佔用人

Case No.

Court

Date—

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDBM000481A/2000

LDBM 481 OF 2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第481號

	九龍漆咸道27A號業主立案法團	申請人

	對

	李先生或非法佔用人	答辯人

主審法官: 周兆熊法官

宣判日期: 2001年7月31日

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覆核判案書

_________________________

1．申請人是位於九龍漆咸道27A號的建築物的業主立案法團；答辯人是該大廈天台的非法佔用人。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）頒佈下列的命令：

“(1) 發出禁制令廹使答辯人將所搭建的僭建物清拆怠盡，並須遷離該位置，停止於梯間棄置廢物以及不得竊取公用電力及食水；

(2) 賠償非法入侵引致的損失；

(3) 律師費用；及

(4) 其他賠償。”

2．2001年6月12日，本席撤銷申請人的申請，原因是該天台並非是大廈的公用部份，以及《建築物管理條例》（“條例”）第34 I條的條文對本案並不適用。

3．2001年6月20日，申請人提出覆核上述裁決的申請；2001年7月11日，本席聆訊是項申請。

4．大廈天台是否公用地方？

証物A4內所載土地註冊處的文件顯示天台的分權共有人為Kwan Kai Ming、Chui Yu Chuen、Tseng Cheng及Tseng Pei 4 人，但該文件並無顯示天台佔有大廈地段任何份數。對於多層大廈某一部份的“獨有使用權”的事宜，Incorporated Owners of Cheong Wang & Cheong Wai Mansion v. Government of the HKSAR [2001] 1 HKLRD 483 一案有下列的闡釋:

"The question of the ownership of the various parts of multi-storey buildings and the system of tenure has been considered in a number of cases over the years in Hong Kong, and most recently in Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd & Others, both in the Court of Appeal and the Court of Final Appeal. In the former Court, reported at [1999] 3 HKLRD 231, Godfrey JA described the system at p. 243, as follows:

Hong Kong land law is based on English land law; but, in relation to multi-storey buildings in multi-occupation, Hong Kong has developed a method of regulating the rights and duties of a multiplicity of owners among themselves. This involves each owner becoming what is called in English land law a "tenant in common" of the land on which the building is erected; each "tenant in common" is treated as having a quantified but undivided share in the land, and as being entitled, as an incident of his ownership of that undivided share, to the exclusive use of his unit in the building. A right to such exclusive use (as an interest in land) can be created only as an incident to the ownership of an undivided share in the land: see Lai wing Ho v Chan Siu Fong [1993] 1 HKLR 319.

In effect, the whole building is owned by those to whom shares have been allocated, including the common areas, but with exclusive rights to occupy and use the unit to which those shares relate, and there can be no right to any exclusive use except as an incident to the ownership of an undivided share in the land."

4.1在覆核期間，申請人呈遞整幢大廈在土地註冊處註冊的文書的副本（証物“A5”）。該些資料顯示由地下至14字樓不可分割業權份數的總和是1。這亦即是說天台並無獲得任何不可分割業權份數的配給。既然如此，就天台而言，上述4人便無獨有使用權。

4.2根據條例第2條的條文，“公用部分”一詞有以下的釋義：

“(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；”

附表1指明的部份包括屋頂（亦即天台）。依據上述第2(a)及(b)條的規定，如果建築物某部份並不是指定專供某一業主使用、佔用或享用，則該部份便是公用的部份。上述有關天台文書的副本並無記錄顯示天台是專供上述4人之用，故此天台是公用的地方。

5.條例第34 I條是否適用於本案？

申請人指條例第34 I條授予審裁處對本案的司法管轄權。該條文有以下的條款：

“(1) 任何人不可

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。”

5.1在陳詞概要的第11段，申請人有下述的論據：

“按照建築物管理條例（第344章）第34I條的真正涵意，「任何人」是指任何的人，不論此人是否受大廈公契約束的一方，原因如下：

(a) 在用字上，第34I條明顯地把「任何人」、「合法在建築物內的任何人」及「任何業主或佔用人」作出區分。第34I條從沒有把「任何人」一詞加以限制（例如寫作「任何受公契約束的人」）。因此，第34I條應給予公証、廣泛及靈活的釋義，以達致「補缺去弊」的作用，並確保能達至其目的。此目的，是就建築物的管理及由此附帶引起或與此相關的事宜而立法。

釋義及通則條例（第1章）第19條
建築物管理條例（第344章）弁言及第34H條（「擁有建築物任何部份的人」一詞）

(b) 若把第34I條的執行對象局限於受大廈公契約束的人，其後果將會是：世上所有的人，只要不受大廈公契約束，將會比業主有更大權利侵犯私人物業的公用部分。如此不合理的後果，決非第34I條的立法用意及精神。

(c) 第34I(2)條的真正涵義，是以立法方式訂下訴因(cause of action)，把任何非法佔用公用部分的人，一律當作違反大廈公契，不論大廈公契是否有明確條文禁止佔用公用部分的行為。”

5.2本席需要裁決第34 I條所述“任何人”一詞，是否衹包括“任何受公契約束的人”。首先本席考慮第(1)款的條文是對那些人適用。第(b)項是對於“使用或准許他人使用”建築物公用部分的態度加以限制的條文。該項條文並不是不准“任何人”“使用或准許他人使用”建築物的公用部分。它所禁止的，是列於第(b)(i)及(ii)項條文所指的“自用或准許他人使用”的態度。衹要不違背第(b)(i)及(ii)項條文的規定，“任何人”便可“使用”或“准許他人使用”建築物公用部分的任何部分。

5.3誰人有權“准許他人使用”建築物的公用部份？該人必定是 34 I(1)(a) 所指的業主委員會或藉大廈公契條文行使此項權利的人；法團的管理委員會便是屬於後者的範圍。這些人都是受公契約束的人；不受公契約束的人是不屬於這些人的類別。

5.4第34 I(2)條所指的“任何人”如違反第(1)款，即當作“違反建築物公契對他施加的責任”。公契施加責任的對象，就是受公契約束的人，故此“任何人”一詞，並不包括不受公契約束的人在內。

5.5申請人說第34 I條並無將“任何人”一詞加以限制。本席不接納這說法。雖然在34 I條內“任何人”一詞並無附之以任何形容詞，但根據條例第34C的規定，第34 I條是不適用於未備有效公契的建築物；這亦即是說，如果有人非法佔用這些大廈的天台，法團便不能引用第34 I條作出處理。如果第34 I條所述的“任何人”是包括“不受公契約束的人”。這便產生以下奇怪的現象：某人在具備公契的大廈非法佔用天台，他會被當作違反該大廈公契對他施加的責任；但如果他佔用不具備公契的大廈的天台，他便不會被視作違反公契的責任。事實上條例的任何部份並無管制該等行為的條文。第34 I條衹是適用於已具備有效公契的建築物，故此“任何人”必定是局限於在上述建築物內活動的人。

5.6本席難以理解立法當局為何會對作出同類行為的同類人會有不同的對待，而唯一的分別衹是因為他的行為是在具備公契的大廈或不具備公契的大廈內進行。如果“任何人”一詞並不包括“不受公契約束的人”，這不一致的對待便不會存在。本席不相信立法當局會在制定有關的法例時會對某些人採取不一致的立法態度。故此“任何人”必定不包括“不受公契約束的人”。

5.7陳詞概要第11(b)段的指稱是錯誤的說法。申請人不應比較誰有更大權利侵犯私人物業的公用部份。誰作出上述侵犯的行為就是錯誤的行為。假如業主犯錯，有關人士可藉條例的條文和公契的條款處理。至於不受公契約束的人，業主委員會或法團的管理委員會可藉條例以外的法例對他採取行動。

5.8答辯人在天台僭建木屋以及在梯間棄置廢物的行為，是屬於佔用公用地方的行為，但是他並不受公契的約束，故此第34 I條對他並不適用。

5.9答辯人從公用電線及水管竊取公用的電力及公用的食水一事，與佔用公用地方無關。這些公共設備雖然是在公共地方，但申請人並無提出証據証明答辯人佔用公共地方，他衹是非法取去這些公用的資源而已。即使他有佔用這些公用地方，條例並無任何部份管制該等行為。答辯人既然不受公契的約束，故此審裁處無權審理此等事宜。

6.條例別的條文

申請人指即使第34 I條是不適用於本案，申請人作為業主所具有的與公用部份有關的權利執行者，仍可在審裁處提出訴訟。代表申請人的秦大律師列出條例第16、18(2)(g)、45條及附表10第1、3、6及第9段，以支持他的說法。

6.1事實上，申請人已在審裁處提出訴訟，衹是它的申請失敗而已。

6.2條例第16條賦予法團行使業主的權利。第18(2)(g)賦予法團就業主有共同權益的任何其他事務（(g)款以外的事務）代表業主行事的酌情權。第45條是有關審裁處在建築物管理方面所具有的司法管轄權。附表10的第1、3、6和9段是關於由審裁處聆訊及裁決的指明法律程序。

6.3上述的條文對申請人在本覆核的申請並無任何幫助。

7．秦大律師認為審裁處應澄清答辯人的定義，並清楚表明答辯人是指「李啟剛、盧鴻鏘」2人。如果申請人認為答辯人是上述2人，它必須向本席提出修改答辯人名字的申請，而不是將責任推卸給審裁處，祈望審裁處代它去做它份內應做的事。雖然《土地審裁處規則》第11條規則規定在法律程序的任何階段，審裁處可應某一方的申請或在無人提出申請的情況下，將任何人的名字或名稱加入或替代任何一方，或自任何一方的名單中剔除，但申請人既然有律師作為它的代表，而它並無通過律師提出修改答辯人名字的申請，本席當然不會作出該些修改。

8．基於以上的理由，本席撤銷申請人的覆核申請。

9．訟費

本席不作出訟費的命令。