張宗明 訴 李俊德及另二人

LDBM000351/1998

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1998年第LDBM 351宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年3月10日

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判 決 書

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1. 申請人是位於屯門良德街11號寶怡花園第1座18字樓F室的業主，第一答辯人是寶怡花園業主委員會的主席， 第二答辯人是寶怡花園的業主委員會，而第三答辯人則是寶怡花園的管理公司。1998年12月2日申請人在土地審裁處向第一答辯人提出訴訟。1999年3月26日，經法庭於1999年3月16日批準，他把申請通知書加以修訂。在申請人舉証後，所有答辯人都沒有作証，亦沒有傳召任何証人為他們作供。

2. 根據修訂申請通知書第（9）段，申請人向土地審裁處提出10項申請，其中第（9a）至第（9i）項是與訟案有關的實質申請，而第（9j）項則是申請人要求“損害賠償”的申請。

3. 第（9a）項的申請詳情見於第(1h)段內。在第(1h)(i)項之下，申請人申請强制第二、第三答辯人（或土地審裁處指定之人）在7天內（或土地審裁處指定之日期及時間）提供下列要求的文件的副本予申請人。申請人曾在下述日期以書面要求提供有關的文件：

98年6月23日（附件9）、98年7月23日（附件14、15）、

98年7月27日（附件19）、98年7月30日（附件22）、

98年7月31日（附件23）、99年1月6日（附件C2）、

99年1月27日（附件E5）、99年2月23日（附件E6）

附件9（証物A5）

4. 於附件9內，申請人要求第三答辯人向他提供大廈公契及管理合約，但他本人已擁有公契副本（証物A4）。

附件19（証物A11）

5. 在附件19內，申請人向第二答辯人要求它提供1998年7月25日的通告。該通告是關於一位“自稱前任業主委員會委員之人士”派發宣傳單張的通告。申請人已有該通告（証物A9）。雖然他說在“通告”一詞之下的文字不清楚，但該些文字應該是“致：寶怡花園各住戶”。

附件23（証物A13）

6. 在附件23內，申請人要求第三答辯人向他提供有關銹蝕煤氣管的通告，以及業主委員會所張貼的相片（日期為1998年7月28日）。

附件E5（証物A22）

7. 在附件E5內，申請人要求第二、第三答辯人向他提供下列的文件：-

(a) 業主委員會的紀錄及會議紀錄、1997年財務年度的帳簿 / 帳項紀錄 / 核數報告及帳目的副本以及下列文件的副本。

(b) 1996、1997、1998及1999年度預算草案、預算、修訂預算及有關這些預算草案、預算、修訂預算之通知的副本。

(c) 建築物管理條例附表7第3條所提及的業主委員會之各項決議之副本。

(d) 各週年業主大會（Annual General Meeting of Owners）關於特別基金/Sinking Fund 之決議之副本。

8. 上述附表7並無第3條。附表7第3段是有關開立銀行戶口的條款； 該段沒有提及任何決議。

附件14、15（証物A7、A8）

9. 於附件14（証物A7）內，申請人要求第二答辯人指出它是基於那些條例而禁止申請人將他的信件放進第三座居民的信箱內， 以及禁止他探訪該些住宅單位。這與提供文件一事無關。

10. 於附件15（証物A8）內，申請人向第二答辯人要求提供下列文件的副本：

(1) 業主委員會由1997年6月15日至1998年7月23日的會議紀錄。

(2) 業主委員會的規則，或類似文件。

(3) 1997年的核數師報告（附以財政報告）或類似文件。

(4) 1998年6月或最近的收入及支出報告，或類似的文件。

(5) 最近的（附有預定表）經濟預算。

(6) 業主委員會就有關管理費徵詢意見的最近通告（日期為1998年7月21日）。

附件22（証物A12）

11. 於1998年7月30日，申請人以信件（証物A12）要求第二答辯人向他提供Development Rules、Domestic Rules and 有關的規則和條例（relevant Rules and Regulations）。

附件C2（証物A20）

12. 在証物A20內，申請人列出（甲）、（乙）二項要求，而（乙）項載有15項要求，但申請人在審訊時取消第5、7及第8項的要求。

附件E6（証物A23）

13. 附件E6的內容並無涉及查閱或提供文件的要求；它祇是要求第二及第三答辯人提供某些證據及作出道歉等事宜。

14. 第1(h)(ii)項是有關在1999年1月6日、1月27日申請人以書面（証物A22和附件A20）要求查看紀錄及取得有關副本。這要求已被1(h)(i)項涉及附件C2和附件E5所列載的要求所涵蓋。

15. 申請人的要求，本席須根據寶怡花園公契（“公契”）以下的條款和建築物條例以下的規定而作出決定。公契第6.8.8段有下列的規定：

"The Manager shall upon request and upon payment of a reasonable charge for copying the same send to each owner a copy of such of the annual accounts, annual budgets, revised budgets or monthly accounts at any time after the same shall have been prepared as herein provided."

16. 公契第6.8.9段有下列的規定：

"The manager shall upon reasonable notice permit the Owners or their representatives to inspect any of the accounts prepared pursuant to this Sub-Section."

17. 公契第9.2.16段有下列的規定：

"(a) The Owners' Committee shall cause to be kept records and minutes of :-

(i) the appointment and vacation or appointments of all its members and officers and all changes therein;

(ii) all resolutions and notes of proceedings of the Owners' Committee;

(iii) the members present at all meetings.

(b) Such records and minutes shall be kept in such place as the Owners' Committee may from time to time determine and shall be open to inspection by any Owner on reasonable notice being given and such Owner shall also be entitled to extracts thereof on paying the reasonable charges therefor.

18. 《建築物管理條例》附表7第１段第(7)節規定“如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本，則經理人在收取合理的副本費後，須向該人提供副本一份。” 而第2段第5節則有以下的規定：

“(5) 經理人須

(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表；及

(b) 在收取合理的副本費後，向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。”

19. 在第(9b)(i)項，申請人要求強制第二答辯人業主委員會（或土地審裁處指定之人）向他提供它以前曾經（如有）詳細公佈及交待其本身收支詳情之通告副本或類似文件。

20. 在第(9b)(ii)項，申請人申請強制第二答辯人公佈截至1999年3月底，而在過去未曾詳細公佈的收支詳情表，並提供一份副本予申請人。

21. 申請人在修訂通知書第2(2a)段聲稱“業委會在過往多年收取了許多捐款及/或區議會資助及/或物資捐助，許久沒有詳細交待及清楚公佈收支詳情表。”但申請人沒有實質証據以証明第二答辯人有本身的收支或其帳目；即使第二答辯人有該些收支，《建築物管理條例》或公契亦對該些收支無所規限。

22. 在第(9c)項，申請人要求本審裁處宣佈業主委員會1998年5月之會章無效，此會章為証物A25。証物A44顯示該會是根據《社團條例》第5條以寶怡花園業主委員會(Blossom Garden Owners' Committee)註冊成立的。該會會章的宗旨是“關注及改善寶怡花園居住環境”以及“促進各業主、住客及社區團體之間的友誼”。根據會章的第三章所示，它的會員資格分“業主會員”及“住客會員”。凡寶怡花園之業主，願意遵守該會會章者，皆為該會當然會員，而居住於寶怡花園的非業主，亦可申請入會，但須經寶怡花園業主委員會通過，發給會員證方成為該會會員。它的會址是寶怡花園第一座平台兒童遊戲室。

23. 根據申請人的証供，該會舉辦旅行、中秋晚會等活動。它亦擁有泳池及網球場等。很明顯它是一個康樂性質的聯誼會。

24. 《建築物管理條例》或公契並無任何條款禁止寶怡花園的業主成立此類聯誼會及讓它擁有它的會章，而本席亦無司法權審理聯誼會或與會所有關的事宜，故此本席無權宣佈它的會章無效。

25. 在第(9d)項，申請人要求本審裁處宣佈1998年3月27日之業主委員會選舉暨居民大會選並非有效之“業主週年大會”。在修訂申請通知書第3(3a)段申請人聲稱在1998年3月27日，第一答辯人主持業主委員會選舉暨居民大會。申請人未見有決議選出“業主會議主席”、決定“Sinking Fund”之數額，也未見其發表該會會議紀錄。在1998年7月23日，申請人致信（証物A8）要求第二答辯人作出某些解釋；該信有關的內容是：-

"In addition, please explain with evidence why you accept the 5th Owners' Committee as legal."

在作証時，申請人沒有提供足夠的証據以証明上述之大會無效，本席因此將此項申請撤銷。

26. 申請人也要求本席命令第三答辯人在一個月內舉行一次“業主週年大會”；其議程包括選舉該次大會主席、決定來年撥去Sinking Fund 之數額、選舉業主委員會委員，和決定新會章。本席並無司法權頒佈此命令，故此本席撤銷此項申請。

27. 在第(9e)項，申請人要求本審裁處宣佈該社團無效/或註冊之決議無效，及/或禁制該社團以“寶怡花園業主委員會”名稱在任何地方運作。

28. 在第(9f)項，申請人要求本審裁處宣佈業主委員會之“取消會籍”之決議及通告無效。

29. 本席沒有司法權審理聯誼會的事宜，故此(9e)及(9f)兩項申請被撤銷。

30. 在第(9g)項，申請人要求本審裁處禁制各答辯人發出、張貼類似申請通知書第(7a)項內的通告及/或文件。修訂申請通知書的第(7a)項共有15項的

通告/標語。申請人聲稱該等大小通告、文件、標語滋擾或誣蔑他本人。

31. 本席無權因此等通告內容的性質而作出禁制令。如申請人認為該等通告含有誹謗他本人名譽的成份，他應向別的法庭，而不是土地審裁處，提出有關申請，因為土地審裁處對此類有關損害個人名譽性質的案件，並無司法管轄權。

32. 在第(9h)項，申請人向本審裁處申請禁制第一答辯人及/或其代表出任寶怡花園任何與大廈管理有關之職位及/或委員。就這項申請，申請人引述公契第9.2.3(vii)條的規定。第9.2.3條的內容如下：

“9.2.3 A member of the Owner's Committee shall hold office until the Annual General Meeting next following his appointment or election Provided That he shall nevertheless cease to hold officer if :-

(i) he resigns by notice in writing to the Owners' Committee;

(ii) he ceases to be eligible;

(iii) he becomes bankrupt or insolvent or is convicted of a criminal offence (other than a summary offence not involving dishonesty);

(iv) he becomes incapacitated by physical or mental illness;

(v) he is removed from office by the Owners by resolution passed by majority vote at a meeting of the Owners called for the purpose or by a valid resolution in writing of the Owners and by such resolution the new member(s) of the Owners' Committee may be appointed in the place of the member(s) removed from office;

(vi) he is removed from office by the owner he represents by notice in writing to the Owners' Committee;

(vii) he becomes prohibited by law or court order from being a director of any company or a members of an owners' committee; or

(viii) he resides abroad."

33. 在《建築物管理條例》的條款中，祇有附表2第4段列明不得獲委任或當作獲委任為“管理委員會”委員的各類人士，但該段不適用於“業主委員會”的委員，故此 "he becomes prohibited by law or court order from being ....... a member of an owners' committee"一段， 應是指基於違反公契第9.2.3條而產生的後果，但第9.2.3條的條款並不適用於第一答辯人身上。本案並無証據顯示出所有的議決、通告並非由第一答辯人所作出的個人決定;申請人沒有理由將他突顯出來，要他承受個人責任，故此本席撤銷此項申請。

34. 在第(9i)項下，申請人向本審裁處申請強制各答辯人發表道歉聲明。本席並無司法權可以命令任何人發表道歉聲明。

35. 本席撤銷第(9b)至第(9j)的申請。 就第(9a)項，本席撤銷第(1h)(ii)項的申請。

36. 關於第(1h)(i)項的申請，前述的公契第6.8.8段、第6.8.9段、第9.2.16段、以及附表7第1段第(7)節和第2段第5節的規定分別適用於附件E5（除（c）項）、附件15（除第(2)和第(6)項）和附件C2（除（乙段）第(1)項與第(2)項，以及第(5)項至第(14)項），故此本席頒令第一答辯人與第二答辯人須在申請人付出合理的費用後的21天之內提供下列的它們仍然管有的文件：

(1) 第二及第三答辯人須提供附件E5第(a)項的文件副本，而第三答辯人則提供第(b)、(d)項文件的副本；

(2) 第三答辯人須提供附件15第(1)、(3)、(4)、(5)項文件的副本；

(3) 第二或第三答辯人須提供附件C2（甲）項及（乙）項的第(3)和第(4)項文件的副本。

37. 本席裁定各副本收費為每頁A4紙不可超越H.K.$1.5。

38. 第三答辯人須根據公契第6.2.2段的規定在21天內向申請人免費提供附件22所要求的文件的副本。

39. 本席撤銷在第(9a)項（亦即(1h)(i)(ii)項）下的其他所有文件副本提供之要求。

40. 本席裁定並無証據顯示第一答辯人須負上任何個人責任；他祇是業主委員會成員之一，故此裁決所有的申請被撤銷。

41. 本席頒佈下列有關訟費的臨時命令：

(1) 申請人須付第一答辯人全部的訟費；

(2) 申請人須付第二答辯人1/2的訟費；及

(3) 申請人須付第三答辯人1/2的訟費。

42. 如在14天內與訟各方不向本審裁處提交任何有關訟費的申請，則本命令變為永久性的命令。

申請人：親自應訊。

第一答辯人：由聶柏仁律師行代表。

第二答辯人：由聶柏仁律師行代表。

第三答辯人：由聶柏仁律師行代表。