林社權 訴 陳維真

LDPD000129/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年第LDPD129宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年3月14日

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判 決 書

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1. 申請人是位於香港太古城金殿台漢宮閣C座13樓（“處所”）的業主。1999年9月18日，他將處所租予答辯人，租賃期是由1999年9月25至2001年9月24日，而每月租金是$11,700。

2. 2000年1月17日，申請人向土地審裁處提出申請，以答辯人由1999年9月25日開始沒有繳交租金為理由，要求土地審裁處頒令準許申請人收回處所及答辯人的欠租。

申請人的証供

3. 1999年9月18日，他與答辯人在名為致祥物業的地產代理公司之處簽署一份合約（証物 A1），以及一份租約（証物A2）；在該日答辯人向他交付臨時訂金$6,000，以及一張面額$29,100的支票，但申請人要待該支票兌現後才會把處所的鎖匙交予答辯人，所以在9月19日他把兩條鎖匙交了地產代理，而於9月20日，在上述支票兌現後，他才把另一條鎖匙交予答辯人。

4. 在12月某日答辯人致電予申請人；其後他們在處所附近的公園見面。答辯人說申請人延遲了兩日才把處所交予她，所以她要申請人向她給予$2,000的補償；她又要求申請人向她補償$880作為更換處所鐵閘鎖匙的費用，申請人衹承諾給予她$880，但他沒有答允給她$2,000的補償。

5. 約二天之後，答辯人致電予申請人要求扣去$11,700租金。她要求申請人遵守合約，補償$11,700給她，但申請人沒有答應。約在12月23日，答辯人交一張$5,850面額的支票給他，作為繳納租金之用，但自12月25日起答辯人便沒有繳納租金。

6. 申請人的銀行存摺顯示答辯人曾向申請人交付下列的款項：-

日期	款額
20.9.99	$29,100
3.11.99	$8,820
27.11.99	$5,850
23.12.99	$5,850

答辯人的証供

7. 跟據合約（証物A1）申請人同意給他7天的免租期，但答辯人在9月22日的午間才收到處所的鎖匙；因為申請人延期交樓，所以她要求申請人作出賠償。

8. 12月23日，她要申請人在海天皇宮見面，她要求申請人向她作出$12,000的補償；但她考慮到申請人本身的經濟，以及他的太太及兒女的情況，她便給予申請人兩期償還補償金。她提前交給申請人面額$5,850的支票，而翌日是平安夜，故此她扣去$300作為“利是”錢，而她就不會欠申請人下一個月的租金。從2000年1月26日起，她再沒有交租。

9. 答辯人辯稱申請人毀約，所以她要申請人對她作出補償，而根據合約第7條，補償款額是$12,000。因為12月24日是平安夜，她自動減去$300作為給予申請人的“利是”錢。減去$300“利是”錢後，補償額便是$11,700。本席從來沒有聽聞中國人會就平安夜而餽贈“利是”。

10. 本席須要裁決申請人是否違反合約。答辯人呈堂的証物証物R1與他的証供脗合。該文件的內容如下：

“物業地址：太古城漢宮閣13字C室。由於租方用支票來繳交該單位的按金，所以業主在支票兌現後才方可交鎖匙給租方。18.9.1999”

11. 這文件証明申請人確實在9月18日向答辯人表明在支票兌現後他才會將處所的鎖匙交給她。本席接納申請人在這方面的証供。

12. 申請人亦沒有違反合約內的任何條款。合約的第7條的內容如下：-

“7. 業主如過時不屐行此合約，則須雙倍發還臨時之訂金，

If the Landlord fails to sign the formal tenancy within the said date, the Landlord shall pay double of the deposit to the Tenant,
即港幣        雙方則不再追究對方任何任責。
i.e. HK$12,000. Neither party shall have further claim against each other.
在任何情況下，至祥物業對該業主毀約，無須作出承擔。
Under no circumstances, shall the Agent be responsible for such breach by the Landlord."

13. 第7條的中文與英文句，在內容上互有出入。在英文方面，重要的部份是“If the Landlord fails to sign the formal tenancy within the said date"。根據合約第4條，租賃雙方必須在1999年9月18日簽訂正式租約，而租約確實是在該日簽訂的，故此申請人沒有違反此點。中文的有關的部份是“業主如過時不履行此合約”。“此句是指業主過時不履行此合約（証物A1）內的條款，而不是租約（証物A2）內的條款。合約中共有11項條，而實際上業主須要履行的條款，就衹有上述的第4條。此條款所規定的責任衹是業主必須在1999年9月18日簽訂正式租。一如前述，業主已在9月18日履行此條款的責任。這條款並不涉及鎖匙送達的事宜。即使鎖匙的送達是合約條款之一， 申請人在支票兌現後亦已盡快將處所的鎖匙通過地產代理交予答辯人，所以他並沒有違約。

14. 如答辯人真的認為她基於申請人的毀約而有所損失，本席覺得奇怪為什麼在11月27日她會交予申請人$5,850 (即等於半個月租金的款額)，那時還未到平安夜，沒有理由她會預先減去$300“利是”錢，而得到此款額〔即($12,000 - $300)÷2〕，而在11月3日她交予申請人$8,820的

租金。$8,820剛好是從$11,700減去$2,000和$880後所餘的款額。這點間接証實申請人的証供是真實的証供，即答辯人對他說，她要減去$2,000作為遲交鎖匙的補償，以及$880之作為更換鎖匙的補償。

15. 答辯人的申請，並無法理上的根據。本席接納申請人所有的証供；答辯人衹是找尋藉口以拖欠租金。

16. 本席頒令：

1． 根據高等法院條例（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2段所規定的款項，則須將案中處所空置交回予申請人；

2． 答辯人須繳付由1999年12月25日起計的欠租/中間收益，每月為$11,700；答辯人須繳付直至將案中處所空置交回為止；答辯人須繳付由1999年11月25日至12月24日的欠租餘額$2,000（$11,700 - $8,820 - $880）；

3． 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項；

4． 本席頒下有關訟費的臨時命令：答辯人須付予申請人本案的訟費，如雙方未能就頌費的款額達成協議，則該款額由法庭釐定。如與訟任何一方在14天內不向法庭提出申請，則此臨時命令變為永久的命令。

申請人：由魏陸梁陳律師事務所代表。

答辯人：親自出庭應訊。