彭德康 訴 陶園仔

LDPE000047/2002

LDPE 47/2002

香港特別行政區土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號2002年第47宗

主審法官：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2002年2月28日及2002年4月11日

宣判日期：2002年4月29日

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判 案 書

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1.申請人是位於九龍尖沙咀金馬倫道29-29A樓梯底舖（“處所”）的主租客，而答辯人是處所的分租客。處所的租賃是從1999年1月5日開始，現時每月租金為8,700元。

2.2002年1月5日，申請人以答辯人欠交由2001年9月5日起的租金為理由，向土地審裁處提出申請，要求追租及收樓。

3.2002年1月17日，答辯人提交反對通知書，提出下列的反對理由：-

“本人陶園仔與彭德康沒有任何口頭租約，本人只是與彭德康先生拍擋經營。他出舖租，我出力天天工作。有錢賺就有錢分。沒有錢賺就沒有錢分。現在彭德康先生不是業主也不是租客，他沒有任何權利要求收回單位。”

4．申請人親自作供，否認答辯人反對通知書上所列舉的事項為事實。申請人提交下列證物：-

證物A1 -	申請人與業主，“The Incorporated Owners of No. 29-29A Cameron Rd.”於98年11月28日簽訂的租約，租期為24個月，由1999年1月1日開始，每月租金為5,000元；
證物A2 -	申請人致業主書面信件的影印本；
證物A3 -	申請人聲稱答辯人欠交租金的紀錄。

5．在本席查詢申請人為何申請通知書上所列的欠租金額與證物A3的紀錄不同時，申請人承認申請通知書出錯，並要求修改申請通知書。

6．本席頒令“批准申請人在今天修改申請通知書，並派送經修改過的申請通知書予答辯人。案件押後，於2002年4月11日繼續聆訊。”

7．申請人經修改過的通知書，指與答辯人有“文件協議租約”。並提出要求收回單位，理由為答辯人共欠租金如下：

“99年共欠4個月租9,000 x 4 = 36,000元， 2000年共欠3個月租9,000 x 3 = 27,000元， 2001年共欠2個月租8,700 x 2 = 17,400元， 2002年欠1月份，2月份租8,700 x 2 = 17,400元，合共97,800元。”

8．2002年4月11日，申請人繼續作供，提交下列證物：-

證物A4 -	申請人與答辯人於1998年12月29日簽訂的“暫借租用檔位”協議；
證物A5 -	申請人於2002年2月6日發予答辯人的催租信；
證物A6 -	申請人的銀行存摺影印本，紀錄答辯人交租的詳情；
證物A7 -	申請人的支票賬戶結單的影印本，紀錄他交租予業主的詳情；
證物A8 -	上述支票賬戶的支票存根影印本。

9．申請人聲稱他在與業主簽約後，將整個處所轉租於分租客/答辯人，上述證物A6可以證明答辯人從1999年開始，一直有存入租金到申請人的儲蓄賬戶。申請人同意在收過1999年的三期租後，即同意減租至9,000元；另外，於2001年中同意由7月開始減租至8,700元。總結收租紀錄。申請人指答辯人共欠交下列租金：-

1999年 4個月租，每月9,000元

2000年 3個月租，每月9,000元

2001年 2個月租，每月8,700元

2002年 1月份起，每月8,700元

10．申請人聲稱他一直沒有辦法聯絡到業主，也沒有收過業主的任何收樓通知。業主知悉申請人是同一大廈29A 3字樓的業主，也曾將本案處所的租單放進該單位的信箱給他，可是他在該單位的信箱從沒有收過業主的其他信件。申請人指他一直有將交租的支票放進業主(大廈業主立案法團)的信箱，他從證物A7知悉，該等支票一直有被過數，唯2002年1月以後的支票除外。最後，申請人否認雙方是“拍檔經營”答辯人處所的生意。

11．答辯人作供，重覆他在表格7的理由，並提交下列證物：-

證物R1 -	答辯人與業主於2002年1月1日訂立的新租約；
證物R2 -	答辯人付款與申請人的支票影印本；
證物R3 -	業主委托的管理公司發給他的租金收據影印本；
證物R4 -	答辯人的陳述書及附件；
證物R5 -	手寫借據。

12．答辯人否認證物A4上的簽名是他的簽名，並否認與申請人有任何書面協議，只承認他與申請人是生意合作伙伴，他同意每月按營業收入繳交款項與申請人。在本席向答辯人查詢他的營業收入紀錄時，答辯人回答他沒有保留該等紀錄，也沒有報稅。

13．本席不接納答辯人的口供，指他與答辯人是生意伙伴，沒有租賃關係。從申請人提交的收租證明，已清楚顯示從1999年到2001年，答辯人大部份時間按月存入一定金額的款項到申請人的賬戶，與申請人口供的租金金額相符；答辯人亦未能提供任何證據，證明該等款項是申請人應得的營業收入的分賬。本席亦接納申請人的口供，指證物A4為申請人與答辯人的書面協議。雖然文件上稱為“暫借租用檔位協議”，實質上該文件是一份租賃協議。再者，本席亦接納申請人的口供，指未有收過業主的任何收樓通知。因此，雖然申請人與業主的租賃是從1999年1月1日開始，租期24個月，申請人仍然是處所的租客，也有權利提出本案的申請。另一方面，因為答辯人未有按原來與申請人的協議交還處所予申請人，雙方仍有租賃關係，申請人可以因答辯人欠租的理由，到本審裁處提出本案的申請。

14．本席裁定答辯人的反對理由無效，本席裁定根據證供，答辯人在租賃開始後，已全部管有整個處所，答辯人當然需要按照租約規定，每月繳交處所的租金予申請人。本席亦相信雙方有口頭協議，將租約的租金金額於1999年初減至9,000元及於2001年7月起再次修改為現行的8,700元。答辯人與任何人（包括處所的業主）簽訂任何租約，都不會改變答辯人與申請人原有的租賃關係這事實。因此，本席裁定答辯人敗訴並頒令如下：-

頒令：

1. 答辯人須將案中處所空置交回申請人；

2. 答辯人須繳付申請人計算至2002年2月28日的欠租，總數為97,800元；

3. 答辯人須繳付申請人中間收益，每月為8,700元，由2002年3月1日起計至將處所交回為止；

4. 答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為1,000元；

5. 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，倘若答辯人在本命令之後的4個星期內繳付申請人上述第2及第4段所規定的款項，則答辯人在無須再訂立任何新租賃的情况下，得按照原有的租賃持有案中處所，而本申請的所有進一步法律程序亦將被擱置；

6. 倘若答辯人未能在本命令之後的4個星期內繳付申請人上述的第2及第4段所規定的款項，則本命令的第1至第4段可予以強制執行，而答辯人亦被禁止獲得任何濟助；

7. 如果答辯人將款項繳存法院，申請人即可從法院提取款項。

申請人：親自應訊

答辯人：親自應訊